物业管理师

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警察进业委会是创新还是倒退

据报道，为了避免过激维权事件、更好地维护业主利益和社区和谐，深圳南山区粤海街道从今年3月开始，率先尝试聘请社区民警等公职人员担任业委会委员。

这年头，警察可真忙：医院请警察做副院长；城管抽调公安进行专职保障；社区请警察进业委会，似乎全国人民都需要警察，各行各业都需要警察。

不过，“有困难，找民警”好像也不是这个找法——这些单位把矛盾都上交给了警察，自己是干什么吃的？而且从操作层面来看，如果辖区内的所有小区业委会都要配备警察的话，恐怕派出所全体出动也不够用。警察只是维持社会治安的，把社会矛盾用“泛警察化”的方式来解决，实际上是很不严肃的。在笔者看来，各行各业中过度使用警力的做法，实际上表明了中国社会目前正面临着内在制度与外在制度之间的深刻矛盾。

所谓内在制度，是指经由自然演化而在社会内部自发形成的习惯、规则和某些正式制度，如足球比赛规则、市场秩序、业委会内部规则等等。对于复杂多变的现代社会来说，只有这种社会自发生长起来的内在制度才最符合需求，而这种制度也只能通过广泛的社会自治才能实现或发现。关于这一点，有一个最明显的例子：没有人能够全面管理互联网，但互联网通过内部的互动却形成了有效的伦理和规则。相比之下，外在制度则是由政府设计而从外部加诸这个社会，其目的是为了防止内在制度只顾社会部分人群的利益，而忽略整体。这两种制度本应相得益彰，但如果一定要用外在制度来取代社会自发生长起来的内在制度，就会出现问题。

在本次事件中，业主委员会是社会成员自发组织起来的，符合复杂社会的制度要求。当然，在内在制度形成的过程中也遇到了很大的困难，如丽江花园等许多小区主要是由于内部争吵而一度无法成立业委会，一些成立起来的业委会又无法制止过激维权行为等。毕竟，自治的传统在中国已经丢失许多年了，特别是现代社会基于个体独立基础上的群体性自治行为，在中国更是罕见。所以，在建立制度的过程中不免磕磕绊绊。但解决内在制度不完善的方法应是加速培育这种制度，而不是一味试图用外在制度来控制内在制度的走向。如果在一个社会自治网络逐渐形成的时代，仍然不顾现实而推行那些损害市民社会内在运转的外在规则，就必然导致监督和执行成本急剧上升，行政协调部门不堪重负，甚至在极端的情况下导致行政失灵——在很多小区里，居委会已经不起作用了，也因此才会求助于警察的介入。

而“警察进业委会”的制度安排实际上预设了一个前提，即业委会是小区不和谐的根源，因此才需要监督业主和业委会的行为。但事实显然并非如此：在大多数情况下，业主们想要的恰恰是一个安居乐业、和谐的家园。而所谓“过激维权”显然也是因为业主权益被侵害在先才会采取的行动。如果不能认识到小区不和谐及某些过激行为的真正根源，不去惩罚和规范“侵权者”的行为，而只是一味地提防“维权者”，不但在道德上不能自圆其说，在实践中也是有害的。

作为一种自发形成的内在制度安排，业主委员会是一个相对理性的机构，它过滤了业主维权过程中的非理性因素，也使得社会谈判成本降低。如果小区业委会在警察加入后无法像以往那样正常运作，并且失去了小区居民的信任(外来人加入自治机构本身就会引起疑虑)的话，小区居民为了维护自己的权益，就无法采取组织化的行为。那么，个体化、随机化等不确定的行为必然大幅增加，到时候政府将面临治安上更大的挑战。同时，在一个自治型、网络化的社会中，政府应起到的是一个居中协调和抑制强势方的作用。用警察监督业委会无疑将使本就处于弱势地位的业主方面更加弱势、行动能力更差。而且这样的制度设计将使得矛盾的焦点不再是开发商和业主之间的矛盾，而直接成为业主与政府之间的正面对撼。政府把本来不是自己的责任硬要揽到自己身上，而且又解决不了，这样的制度设计让人无话可说。

总之，制度创新的动力源自社会的自我需要。业主委员会及其内部的制度规则，就是人们在维护自身合法权益的过程中自动产生、并得到国家在法律层面确认的。如果一味用政府强加的规则来管制这种内在制度的成长，必然会造成社会自发创新制度的动力萎靡不振。事实上，在2003年由国务院颁布的《物业管理条例》中已经废除了关于警察进业主委员会的规定，显然是因为政府本身也已经意识到，这样的治理思路将使我国的制度创新之路走进死胡同，更别提什么创新型社会了。

福州人大对物业管理热点难点提建议

“针对物业管理费欠费金额标的低，而且案情较为简单的情况，人民法院应当学习北京、上海等地设立‘小额债务审裁法庭’。”23日，市人大常委会执法检查组向市十二届人大常委会第三十六次会议作关于检查《福州市物业管理若干规定》实施情况的报告时建议，把法庭搬到社区，方便欠费纠纷的解决。

报告介绍，自国务院《物业管理条例》和我市的《若干规定》实施以来，我市的物业管理工作取得了比较显着的成效。但在检查中也发现了存在的困难和问题。报告针对存在的困难和问题，有针对性地提出建议意见。

各部门指导业主大会、业委员

现状

业主大会、业主委员会作为物业管理活动中的重要主体，对物业管理起着举足轻重的作用。截止去年底，全市成立业主委员会的共315家，占已实施物业管理项目的19.7%。

报告指出，业主大会、业委会运作中出现较多的矛盾和问题，如业主大会、业委会内部议事制度、决策机制不健全；业委员人员组成复杂，人员素质良莠不齐，往往越权行事等等。

建议一

报告建议，各级房管部门要认真分析研究业主大会召开和来委员建立及履行职责方面存在的困难和问题，对业主大会召开、小区业委会的成立、管理、监督进行主动的全面的指导，协调街道办事处、社区居委会等加大动员、组织和指导力度，促进业主大会召开、业委会建立并有效开展工作。

改变物业管理收费难

现状

收费难是当前物业管理中较为突出的一个问题。报告介绍，目前，我市400多家物业管理企业，几乎每家都不同程度受到物业管理服务费拖欠的困扰，全市商品住宅每月收费率不足85%，涉及拆迁安置户与低收入群体的收费更为困难。

建议

报告建议，改变“物业服务收费标准物价部门一锤定音“的做法，充分保障业主的知情权和自主选择权，把物业收费导入合同管理的法治轨道；营造业主必须交纳物业管理服务费的舆论氛围，让广大业主更好地了解物业管理服务，尽快接受“花钱买服务”的住房消费观念。

报告还建议，针对物业管理费欠费金额标的低，而且案情较为简单的情况，人民法院应当学习北京、上海等地设立“小额债务审裁法庭”，把法庭搬到社区，方便欠费纠纷的解决。

规范最终用户收费

现状

报告指出，目前我市绝大多数住宅小区尚未实现自来水“一户一表”改造，一部分小区用电“一户一表”问题还未解决，业主对公共水电费分摊费不满意，业主的水电费仍普遍由物业管理企业“代收代缴”，甚至部分小区还存在着“代垫”现象。

建议

“建议市政府拿出小区水电‘一户一表’的改造方案，明确改造的范围、措施、收费标准，加快改造步伐。”报告建议，对于尚未发行的项目，可以采取“趸售”或其他方法解决最终用房收费问题。

报告还建议，物价部门应清理原颁发的多层住宅物业管理服务费中包含公共水电费的有关文件。在实行“一户一表”的小区，水电费用应由水电公司自己来收取，做到服务到户、抄表到户、收费到户，物业管理企业仅交自己的费用，业主交业主的费用。

完善专项维修资金纳缴

现状

报告介绍，目前，市政府及有关部门对开发商专项维修资金的追缴措施严重缺失，2003年9月1日以前交付使用的物业小区，普遍存在物业专项维修资金缴交数量不足或根本没有该笔费用的问题。而这些小区因为投入使用已数年甚至十多年，设备设施已逐渐老旧、损坏需要维修、更新，去年“龙王”台风导致大量房屋、设施损害，集中暴露了该问题，之已成为困扰我市物业管理工作的亟待解决的问题。

建议

报告建议，市政府应立即着手制定专项维修资金收取、使用和管理具体实施办法，采取如限制进入我市地产开发等各项措施，追缴开发商欠缴的专项维修资金，按照规定足额归集新建物业专项维修资金，细化专项维修资金收取、使用、管理的程序，严格加强监督管理。

同时，报告建议，市规划局应当依照国务院《物业管理条例》和我市的《若干规定》及相关法律法规规定，在房地产规划设计图纸审批时应明确物业共有部位、共用设施使用功能。市房管局应当监督开发商、物业公司及时将利用共有部位、共有设施获取的收益补充专项维修资金。

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