物业管理师

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业管理基本制度与政策这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业管理基本制度与政策辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

物管随意增加收费属于违法

违章搭建侵犯住户利益

典型案例：2004年3月，王某向甲公司购买住房一套，几个月以后验房入住。后来甲公司在排风管道外加盖房屋，超出了王先生的窗高，两个散热窗户正对着王先生的窗户，使其无法开窗通风和采光。王先生起诉要求甲公司拆除加盖的建筑物，如不能拆除，要求赔偿因此造成的房屋贬值损失30万元。

律师解读：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

四川元绪律师事务所甘甜律师称，《物权法》生效以后，王某就可以依据“第八十四条”的规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”向甲公司提出索赔。最终的赔偿金额由法院审判后作出裁定。

拆迁行为须符合公共利益

物权法规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。同时，法律还明确规定，“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”

解读条例：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

拒还贷款银行可申请直接执行

典型案例：27岁的张小/中大网校/姐按揭买了一套房子，每月月供4000多元，买房不久，张小姐的收入锐减，连续半年时间没有还银行贷款了。根据张小姐在贷款时与银行签订的协议，如果张小姐无偿还能力，银行可以变更、拍卖用于抵押的这套房屋。按照《物权法》实施以前的程序，银行如果要拍卖张小姐的房子，需要向法院起诉，通过法院判决以后再申请强制执行。

律师解读：四川兴华中律师事务所周建中律师称，《物权法》实施以后，银行可以直接申请法院执行，免去起诉和等待判决的环节，这样有利于债权人实现物权。

物管随意增加收费标准属违法

典型案例：2005年8月，某小区成立了新一届业委会。此前，部分业主因对物业公司乱收费行为不满，缓交有争议部分的物业费，被物业公司告上法庭，经过两审法院的审判，业主均败诉并且要承担滞纳金。

律师解读：四川元绪律师事务所谢佳佐律师称，物权法出台后，这起案件就可以依据《物权法》第七十六条、第七十九条的规定：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。物业公司自行增加、减少物业收费项目或者变更收费标准，都属违反物权法行为，法院应该判决业主委员会胜诉。

业主的知情权是什么？

业主与物业管理公司之间是一种购买服务的合同关系，业主享有一定知情权，主要包括：

（1）业主有权对物业管理服务质量了解；

（2）业主有权对物业管理公司制定的各项规章制度及业主公约进行了解；

（3）业主有权/中大网校/对每个月的经费收入与支出情况进行了解；

（4）业主有权对住宅小区（大厦）内的管理中出现的重大事故进行了解；

（5）业主有权对物业管理内容的重大调整、修改进行了解；

（6）业主有权对选聘物业管理企业的情况进行了解；

（7）业主有权对物业管理的投诉情况进行了解。

业主对物业公司的帐目有疑问，可以提请业主委员会要求物业公司公布帐目，但是不能随便一个人就去查询，需要有相当人数的代表，一般在10人以上。

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