物业管理师

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业经营管理这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业经营管理辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

物业管理招标投标及其特点

(一)物业管理招标的概念

物业管理招标是物业管理服务产品预购的一种交易方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人根据物业管理服务内容，订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业管理企业或专业管理公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。

(二)物业管理投标的概念

物业管理投标，是对物业管理招标的响应，是指符合招标条件的物业管理企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。

(三)物业|中大网校|管理招标投标的特点

物业管理招标投标具有综合性、差异性和特殊性等特点。

1．物业管理是综合性的服务，服务内容涵盖范围和领域较广，甚至在一个项目中有时会出现几种不同类型的物业，并要求投标人提供综合性的管理服务。因此，物业管理招标投标具有明显的综合性特点。

2．我国幅员辽阔，人口众多，各地经济、地理、人文等方面不尽相同，不同地区人们对物业管理的认知水平、消费观念、需求标准存在着较大差异；投标人在分析和策划投标活动时采取的方式和策略也会有差异。

3．物业管理招标投标时，应充分考虑地区差异，招标人在招标过程中应根据物业自身的条件和本地区的实际情况客观地制定招标条件和选择招标企业，投标人在参与投标活动时也应该充分考虑项目的地 区性特点和要求。

4．物业管理招标投标|中大网校|具有一定的行业特殊性。一是招标主体的特殊性。物业管理招标主体是业主大会(或单一业主)、建设单位、政府机关(或物业产权人)和事业单位，同一类型的物业，因产权人的身份不同，招标的主体也不同。二是物业管理服务内容的特殊性。物业管理不同于一般服务业，是具有社会公共服务和个体服务特征的群体服务，提供的是全天候、不间断、全方位和多层次的服务产品.

物业管理之物业管理合同述讲

合同的概念

合同是双方或多方当事人之间的协议，是当事人之间意思表示一致的结果。合同的订立，主要包含要约和承诺两个阶段。

(一)合同的要约

要约(Ofer)，在商品交易中又称为发盘、出盘、发价、出价等，是指一方当事人以缔结合同为目的，向对方当事人所作出希望与其订立合同的意思表示。

1．合同要约的构成要件

作为合同成立的一个要素，要约的构成要件为：

(1)要约必须|中大网校|是特定人的意思表示。

(2)要约必须包括合同的主要内容。

(3)要约必须传达到受要约人才能生效。

2．合同要约与邀请要约

要约不同于邀请要约。邀请要约(1nvitati。nt。treat)则是一方邀请他方向自己发出要约，邀请要约人无须承担法律责任。从以下比较中可以更加明确要约与邀请要约之间的区别：

(1)拍卖(Auction)。拍卖是一种特殊的交易方式。

(2)广告。一般的广告原则上认为不是要约。

(3)标价。标价是邀请要约，不是要约。

(4)投标。招标投标也是现代社会常见的交易方式。招标是邀请要约，投标则是要约，招标人接受投标确定中标是承诺。

3．合同要约的法律意义

要约的法律意义在于要约是一种法律行为，对要约人具有约束力，具体体现在要约的撤回或撤销方面。在《中华人民共和国合同法》第十九条规定了有下列两种情形之一的，要约不得撤销。这两种情形分别是：

(1)要约人确定了承诺期限或者以其他形式明示要约不可撤销；

(2)|中大网校|受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同作了准备工作。

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