物业管理师

二、业主公约制度

★★★业主公约：由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范，它一般以书面形式订立。业主公约是物业管理法律法规和政策的一种有益补充，是有效效调整业主之间权利与义务关系的基础性文件;业主一旦共同决定委托物业管理企业实施物业管理，就要将共同财产的管理职能授权物业管理企业实施，并将这项授权明确写入业主公约中，要求业主遵守公约，服从物业管理企业维护公共秩序的物业管理行为。

★★★业主公约的主要内容：1。有关物业的使用、维护、管理;2。业主的共同利益;3。业主应当履行的义务;4。违反公约应当承担的责任。

★业主公约的效力(备案即生效)：业主公约对物业管理区域内的全体业主具有约束力;业主公约须经物业管理区域内业主签字承诺。但是应注意以下两点： 1。业主公约对物业使用人也发生效力;2。业主公约对物业的继受人自动产生效力。

★★业主临时公约(首位买房人承诺即生效)建设单位在销售物业之前，应当制定业主临时公约，对有关物业和使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务，以及违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

业主临时公约制定的主体：建设单位;

业主公约制定的时间：建设单位销售物业之前。

相关主体的法律义务：1.建设单位不得侵害物业买受人的合法权利;2.建设单位对业主临时公约的明示和说明义务;3.物业买受人对业主临时公约承诺的义务(物业买受人签字确认后也就意味着业主临时公约得到物业买受人的接受和认可，从而为物业买受人遵守业主临时公约提供了合理的依据)。

★★★业主临时公约的主要内容：

1. 物业的自然情况与权属情况;

2. 业主使用物业应当遵守的规则：(1).遵守相邻权的规定;(2).遵守房屋装饰装修规定;(3)共用部位共用设施设备的使用规定;(4)使用物业的禁止性规定。

3. 维修养护物业应当遵守的规则：(1)。物业维修养护中业主应当相互配合与协助;(2)。涉及公共利益与公共安全的物业维修养护;(3).保修责任与专项维修资金的缴存、使用和管理(建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任，如果建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复，业主可以自行修复或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失，建设单位应当承担)

4. 涉及业主共同利益的事项：(1)。全体业主授予物业管理企业的管理权利;(2)。业主承诺按时足额交纳物业服务费用;(3)利用共用部位、共用设施设备经营的约定。

5. 违约责任：(1)。业主违反关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业管理企业可以依据临时公约向人民法院提起诉讼;(2)。业主违反关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业管理企业可依据临时公约向人民法院提起诉讼;(3)。建设单位未能履行临时公约约定的义务的，业主和物业管理企业可向有关行政主管部门投诉，也可根据临时公约向人民法院提起诉讼。

三、前期物业管理招投标制度条例规定住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。物业管理的招投标属于服务项目的采购与提供。

★★前期物业管理招标投标：指业主或建设单位通过招标方式选聘物业管理企业，物业管理企业通过投标方式竞聘物业管理项目的活动。其中，由建设单位通过招标方式选聘物业管理企业的，称为前期物业管理招标投标。

★★前期物业管理招标投标的意义：(1)。建设单位可以对各物业管理企业的竞争报价和其他条件进行综合比较。(2)。有利于遏制协议选聘物业管理企业各种不正当竞争行为;(3)。有利于创造物业管理公平的市场竞争环境，促进物业管理企业提高物业服务质量，改善物业服务态度，尽可能满足招标人的合理要求，体现了机会均等的市场原则。

★★前期物业管理招标投标的原则：公开、公平、公正和诚实信用。

★★前期物业管理招标投标的强制性规定：住宅物业的建设单位，应当以招投标方式选聘物业管理企业;对于规模较小的住宅物业、投标人少于3个的，也可以采用协议的方式选聘物业管理企业;应当经过物业所在地的区、县房地产行政主管部门的批准，才可以进行;应当选聘具有相应资质的物业管理企业。

★前期物业管理招标原则：1。不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人;2。为各对潜在投标人实行歧视待遇;3。不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目不符的资格要求。

★前期物业管理招标形式：公开招标和邀请招标。

★★前期物业管理招标文件内容：1。招标人及招标项目简介;2。物业管理服务内容及要求;3。对投标人及投标书的要求;4。评标标准和评标方法;5。招标活动方案;6。物业服务合同的签订说明;7。其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

★★招标项目备案：招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。

★★招标程序规则：(1)。招标人应当确定投标人编制投标文件所需的合理期间，公开招标物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交文件截止之日止，最少不得少于20日;(2)。招标人对己发出的招标文件，认为必须澄清或者修改有关内容的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人;(3)。招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料;(4)。通过招投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：新建现售商品房项目应当在现售前30日完成;预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

★★物业管理项目投标规则

(一)投标要求与投标文件。投标人应当具有相应的物业管理企业资质和招标文件要求的其他条件。投标文件应当包括以下内容：投标函;投标报价;物业管理方案;招标文件要求提供的其他材料。

(二)投标禁止行为：投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标;投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害投标人或者其他投标人的合法权益;投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益;禁止投标人以向投标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。

★评标委员会：评标活动由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和评标专家共同组成，成员为5人以上单数，基中招标人代表以外的物业管理方面专家不得少于成员总数的三分之二。

★评标规则：可以用书面形式、评标活动应当在保密的情况下进行。

★中标：招标人应当按照中标候选人的排序先后确定中标人;招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人;招标人应当自确定中标人之日起15日内向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案;招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同;招标人无正当理由不与中标人签订合同，或中标人无正当理由不与招标人签订合同，应当赔偿给对方造成的损失。

★违反前期物业管理招标投标规定的法律责任：条例规定，住宅物业的建设单位未通过招标投标方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

 相关文章：

2014年物业管理师考试基本制度与政策重点汇总

2014年物业管理师考试物业管理实务讲义汇总

2014年物业管理师考试物业经营管理考点精粹汇总

2014物业管理师考试基本制度与政策辅导资料

（责任编辑：中大编辑）

共2页,当前第1页  第一页  前一页  下一页