物业管理师

为了帮助考生复习2012年物业管理师考试中物业经营管理这门学科，此处特地整理编辑2012物业管理师考试相关辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

第六章：租赁管理

一、内容提要：1、租赁管理与租赁方案 2、房屋租赁合同 3、租户关系管理

二、考试的目的和要求：本部分考试的目的是测试应考人员对物业租赁的形式、租赁管理与租赁方案、租赁合同的构成要素和物业租赁管理中的客户关系管理的知识水平和实际应用能力。

考试的基本要求：

掌握：物业租赁的特点，租金确定与调整方法。

熟悉：物业租赁的分类方法，租赁管理的工作内容，租赁方案与租赁策略，租赁合同的基本条款。

了解：物业租赁管理的模式和房屋租赁行政管理的内容，租赁管理中的市场营销工作，客户关系管理及其在租赁管理中的应用。

物业租赁概述

第一节  物业租赁概述

一、物业租赁及其特征

(一)物业租赁的概念

通常意义的物业租赁指的是房屋租赁。房屋租赁，是指公民、法人或其他组织作为出租人将其拥有所有权的房屋，出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

房屋租赁的含义有以下两点：

(1)出租人必须是房屋所有权人。

(2)出租人将房屋出租给承租人使用，包括给承租人居住或从事经营活动，

也包括利用自有房屋以联营、承包经营、人股经营或合作经营等名义出租或转租房产。

(二)房屋租赁的特点

房屋租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式，它具有以下特征：

1．房屋租赁不转移房屋的所有权

2．房屋租赁的标的是作为特定物的房屋

3．房屋租赁关系是一种经济要式契约关系

4．房屋租赁关系不因所有权的转移而中止

5．租赁双方都必须是符合法律规定的责任人

二、物业租赁的分类

依据不同的分类标准，物业租赁可作如下分类：

(一)按房屋所有权的性质划分

按房屋所有权的性质，房屋租赁分为公有房屋的租赁(简称公房租赁)和私有房屋的租赁(简称私房租赁)。

L公房租赁

我国的管理体制，

公房又分为直管公房和自管公房。直管公房一般由各级人民政府房地产行政主管部门管理，自管公房由国家授权的单位即国有企事业单位自行管理，

2．私房租赁

私有房屋是除公有房屋外的其他所有房屋。

(二)按房屋租赁期限划分

按房屋租赁期限约定模式的不同，可分为定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁。

(1)定期租赁。定期租赁包含确切的起租日期和结束日期，租期可以是一个星期，也可以是若干年。

(2)自动延期租赁。自动延期租赁又称周期性租赁，除非租约一方提出要中止合约，否则将自动续约。

(3)意愿租赁。意愿租赁就是给租户以时期不确定的物业租用权，2012年物业管理师报名时间意愿租赁的延续依赖双方的意愿。意愿租赁可以未经提前通知而随意中止，但一般的做法是提前以书面形式提出中止租赁的通知。

(三)按物业租金的内涵划分

物业使用过程中所发生的费用，主要由税费、物业管理费和承租单元内部的能源使用费三部分组成。按照出租人所收取的租金中是否包含上述费用支出，通常将物业租金分为毛租、净租和百分比租金三种形式。

(1)毛租。指出租人收取的租金中，包含了上述所有三部分费用，承租人在使用物业的过程中，不需要再另行缴纳任何费用。

(2)净租。指出租人收取的租金中，不包含上述费用中的部分或全部，而不包含的费用，需要由承租人另行缴纳。

(3)百分比租金。百分比租金通常也称为超出性租金，常用于零售商业物业。此时，承租人除向出租人定期支付固定租金外，还要将其营业额中超出预订数额的部分，按一个百分比交予出租人，作为出租人的百分比租金收入。

大型购物中心或超市常常采用百分比租金。

三、物业租赁管理模式

常见的有包租转租模式、出租代理模式和委托管理模式。

(一)包租转租模式

1．具体做法

物业管理企业在接受业主物业管理委托时，www.wangxiao.cn将出租物业全部或部分包租下来；然后负责转租，即物业管理企业再零星出租。

2．双方责任及利弊

包租转租模式，业主不负责物业的租赁，不承担市场风险，只收取包租的租金。

(二)出租代理模式

1．具体做法

业主全权委托物业管理企业负责租赁活动以及租赁中的管理和服务。物业管理企业只获得代理佣金，代理佣金以租金收入的一定比例收取。

2．双方责任与利弊

出租代理模式，业主同样不负责物业租赁，但要承担一定的市场风险，获取扣除代理佣金后的全部租金收入。在租赁市场活跃时，业主通常选择出租代理模式。

(三)委托管理模式

1．具体做法

业主自己直接负责租赁活动，不让物业管理企业介入。业主只将物业管理服务工作委托物业管理企业负责。

2．双方责任及利弊

委托管理模式，业主负责物业租赁的所有活动，承担全部市场风险，也获取全部租金收入。物业管理企业只负责物业管理和服务，只要没有失职行为就不承担风险。经租中的风险完全由业主承担。因此经租所获得的利润与物业管理企业无关，它只获取物业管理和服务费用。

四、房屋租赁的行政管理

房屋租赁实行登记备案制度，其核心是对合法有效的房屋租赁行为颁发《房屋租赁证》。房屋租赁登记备案制度主要内容有：

(一)房屋租赁登记备案的一般程序

房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面的租赁合同。2012年物业管理师考试时间合同签订后，要到当地房地产行政主管部门登记备案。房屋租赁登记备案的一般程序为申请、审查、颁证三步。

1．申请

签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持有关证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。申请房屋租赁登记备案应当提交的证明文件包括：书面租赁合同；房屋所有权证；当事人的合法证件；城市人民政府规定的其他文件。

2．审查

房屋租赁登记备案不同于简单的备案，登记本身包含审查的含义。房屋租赁审查的内容主要包括：

(1)审查合同的主体是否合格，即出租人与承租人是否具备相应的条件；

(2)审查租赁的客体是否允许出租，即出租的房屋是否是法律、法规允许出租的房屋；

(3)审查租赁合同的内容是否齐全、完备，如是否明确了租赁的期限、租赁的修缮责任等；

(4)审查租赁行为是否符合国家及房屋所在地人民政府规定的租赁政策；

(5)审查是否按规定缴纳了有关税费。

3．颁证

只有上述条件均具备后，才能登记备案，否则，作为主管部门有权行使否决权，判定租赁行为无效，不予登记。经主管部门审查合格后，准予登记。由房地产管理部门核发房屋租赁证。

(二)房屋租赁的条件

公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。但有下列情形之一的房屋不得出租：

(1)未依法取得《房屋所有权证》的；

(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

(3)共有房屋未取得共有人同意的；

(4)权属有争议的；

(5)属于违章建筑的；

(6)不符合安全标准的；

(7)已抵押，未经抵押权人同意的；

(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；

(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

(三)房屋租赁中的违法行为及处罚

《租赁管理办法》规定，有下列行为之一的，由县、市人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚：

(1)伪造、涂改房屋租赁证的，注销其证书，并可以处以罚款；

(2)不按期申报、领取房屋租赁证的，责令限期补办手续，并可处以罚款；

(3)未征得出租人同意和未办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收其非法所得，并可以处以罚款。

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