物业管理师

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业管理实务这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业管理实务辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

物业管理早期介入的涵义

所谓物业管理的早期介入，是指物业管理公司在接管物业之前，就参与物业的策划、规划设计和建设，从业主、使用人及物业管理的角度提出意见和建议，以便物业建成后能满足业主、使用人的需求，方便物业管理。

如何提供装修管理与服务

物业管理住宅小区的装修管理是日常物业管理的重要内容之一，特别是新楼入伙，几乎都需要重新装修。同时，装修管理也是物业管理的难题之一，之所以说它是一个难题，因为它是比较容易与业主发生矛盾的管理项目之一。为保障公共设施的正常使用、楼宇安全和房屋外观的统一美观，为了全体业主的共同利益，必须规范装修行为，加强物业管理装修管理工作。在工作实践中，对违章装修既要做到有据有理坚持原则，又要尽量做劝告说服工作，晓之以理，尽可能减少与业主发生矛盾。

作为物业管理从业人员，尤其是装修管理人员，必须了解、掌握房屋建筑的基本构造知识，这是做好本职工作的基本技术要求和技能。同时应熟悉有关法律法规，明确有关人员的职责范围，做到知法依法，违规必究。当然还应了解装修管理运作程序及熟悉装修施工中的常见问题，防微杜渐，尽可能消除或减少违章引起的负面影响。这样从技能层面讲，才能算得上是一名合格的装修管理人员。

前期物业管理的涵义

前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。前期物业管理的必要性：

(一)民事法律关系主体资格的需要

(二)物业管理不可间断性的需要

前期物业管理的责任人是该物业的开发商。前期物业管理合同的有效期一般与政府要求房地产开发企业对物业的保修期限相一致。前期物业管理合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订物业管理合同生效时终止。

如何协助住户验楼

在办理住宅入伙过程中，有一个协助住户验楼的环节。一般情况下，住户在入伙验楼时仅凭开发商有没有通过政府的质检部门验收、有没有交工验收证或自己开开灯、推推窗，看有没有漏、滴水问题，粗略地检查一下了之。但在住户入住后，往往会发现工程质量问题。因为，在工程竣工验收过程中，单凭工程竣工验收来发现每家每户、面面俱到的工程质量问题是不现实的。所以，在住户入住前，协助住户检查房屋，再把一次质量关就显得十分有必要。

一、结构方面

房屋结构部份主要指房屋基础、柱、梁、板(楼板)、墙(主要反映现浇墙)，现浇楼梯、剪力简(高墙楼宇)等承受房屋自重和外力作用的构件部分。结构为终身(50～70年)保修；如在验楼时发现梁下部、墙45度、板上下在同一断面的裂缝等，就要引起高度重视，尤其是现浇墙。如果在同一部位，从楼高层到低层均发现同样的45度裂缝，说明该建筑物已发生了严重的不均匀沉降，基础建筑存在严重质量问题，应立即报告建设单位。

二、建筑方面

(一)地面

一般住宅地面均为水泥砂浆地面，洗手间同阳台和厨房为地砖地面，验楼时应注意：

1．水泥砂浆地面应平整不起砂，起砂原因是沙浆标号不够，水泥量不足，应凿掉该找平层后，以足标号的水泥砂浆重新找平地面。

2．在阳台、厨房、洗手间有地漏的地面，注意地面坡度，有排水通畅地面均应向地漏方向倾坡。检验时可向地面上倾水试验，排水通畅地面不积水即为合格。

3．对地砖地面以小锤轻击应发出实声，如轻击发出"壳壳"声说明地砖窄壳，地砖和原地面粘结不实(对洗手问、厨房的磁片墙面也可用本办法检验)。

其次磁片、地砖颜色要一致，铺设应平整，地砖之间"十"字交叉处要平整无严重错位。

(二)墙面

1．墙面抹灰、批灰要平整无裂缝，阴阳角(墙角和柱角)线条平直；没有弯弯扭扭。

2．一般住宅墙面为涂料墙面，要求色彩均匀，不脱粉。

3．洗手问、厨房等磁片墙面的检查一般可采用上述检查地砖的办法进行检查。

4．对经过一段时期后入伙的房屋检查其墙面及窗户上、边框处墙面或最项层楼宇的天面有无雨水渗浸的痕迹。

(三)门窗

1．铝合金门窗应开启灵活，构造结实、拼缝严密；门锁好用，窗户(平开窗、推拉窗)关上扣上后要严密，玻璃胶要丰满。

2．实木和夹板门：一般分户门应为实木门，内间房可用夹板门。实木门要不变形且关上后严密，门和地面有0．5～1cm之间的缝。夹板门要平整光洁，要有条木包边，用手击可感觉夹板厚薄，以厚实为佳。

3．防火防盗门：防火防盗门一般里面填充有防火棉等材料，用手击门上方要有密实感觉，否则防火棉填充不实或有下垂的可能，其它略同于木门检查。

三、管道

(一)给水系统

1．镀锌管要不生锈，有锈斑即有采用了不合格的非标冷镀锌管之疑。

2．对暗埋的给水管来说只能看墙壁面有没有渗出水的痕迹，哪怕是轻微的都不允许出现，要引起重视。

3．坐便器、水龙头、管道有无滴、漏、跑、冒水等情况，水龙头要开启灵活。

4．注意抄水表时要记录原始新表的行度，并让收楼业主确认。

(二)排水系统

1．洗手问、阳台、厨房有地漏的连同检查地面坡度一起倒水试，在检查地面坡度的同时检查地漏排水畅不畅通(地漏要能迅速排水，否则有堵塞或轻度堵塞)。

2．检查排水水平管不能倒坡，应向垂直排水总管方向倾坡，否则排水不畅也极易堵死，同时检查水平排水管各接头处有没有渗漏水(检查水平排水管一般要到下一层楼检查)。

3．检查坐便器下水是否通畅。

四、电系统

1．检查开关，并检查每个灯是否都亮，不亮时检查是开关问题还是灯已坏。

2．检查插座是否全通电，可用灯泡或万用电表试(指示220V)，不能用试电笔判断插座有没有电。

3．最好用绝缘摇表检测各回路之问的绝缘情况，并应作好检测记录。

4．把新电表的行度记录下来，并让收楼业主签字确认。

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