物业管理师

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业管理基本制度与政策这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业管理基本制度与政策辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

解读五：财产被盗业主被杀物业公司失职要担责

1998年4月4日晚，深圳高档住宅小区笔架山庄内发生一起凶杀案，57岁的“纽扣大王”明丕白在自家豪宅前遭两名歹徒抢劫后被杀害。明家悲痛欲绝，在追究凶手的刑事责任之后，明家接着起诉小区的物业管理公司。明丕白的儿子明璞说：“最无法接受的，是父亲竟死在自己的家门口。”

2001年3月5日凌晨，家住上海沪太路复星新苑的许发、邹芳夫妇，发现爱女竟在家中被流窜进来的歹徒强奸并杀害。在犯罪分子被绳之以法之后，老许夫妇同样也没放过物业公司。

这些年，因小区发生人命案而把物业公司推上被告席的诉讼，已非鲜有，争论非常激烈。与此同时更多的是，住户因停放在小区内的自行车、汽车等丢失或家庭财产被盗，而引发的业主和物业公司在对小区安全责任问题上的纠纷。家住重庆金科花园小区的刘洪建先生，去年3月6日早起外出时发现他停放在小区地下车库的汽车不见了。他以物业公司疏于管理为由把物业公司告上法庭，结果获赔16万元。

小区安全到底谁负责任？物业公司疏于管理导致业主人身、财产损失，要不要负法律责任？对这个长期以来困扰业主和物业公司的问题，《物业管理条例》给了一个说法。

条例明确规定：“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”这就是说，合同是最根本的依据。

如果业主面对的是一份连起码的安全措施都没有的物业服务合同，那就根本不要去签它，因为这样的合同根本就保护不了业主；业主可以通过业主大会招标选择物业公司，对业主人身财产安全的保护措施作出更为具体的约定。

切记：安全，是物业服务至关重要的一环。

解读六：物业代收水电费不得另加手续费

“住进这个小区已有几年了，我至今有一个问题想不明白，物业公司究竟是根据什么来收费。我们是5月份入住的，可物业费从1月就开始交，每户还收了入住手续费15元。更让我感到奇怪的是，有线电视入户除了交正常的安装维修费外，物业还每月收有线电视两个端子费，一个端子1.66元。我问了有线电视的工作人员，他们说他们没有这项收费。”说者李先生，北京一花园小区业主。

物业费牵扯的是一根敏感的神经，它牵连着广大百姓的切身利益。鉴于目前物业管理市场发育还不完善，需要国家对普通住宅的物业费给予必要的指导和规范，条例对此作出了原则性规定。

条例第41条规定，物业费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业公司按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

在物业费问题上，有一个现象特别突出，就是业主和物业公司都觉得自己是窦娥，冤得很。

物业公司指责业主拖费欠费，总想少花钱甚至不花钱得到物业服务，以至物业公司维持正常的运转都很艰难；业主则抱怨“交物业费不是买服务而是买气受”，而且一些物业公司擅自巧立名目乱收费实在不像话。双方针锋相对。

有人说二者都是“问题青年”。对逾期不交纳物业费的业主，《物业管理条例》规定，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业公司可以向法院起诉。

条例同时明确，物业公司从事代收业务的，不得向业主收取手续费。“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”

有一位业主要求物业公司帮她家换下水管，物业公司提出收费，她答应了。条例规定，物业公司可以提供物业服务合同以外的服务，报酬双方认可即可。

解读七：屋顶广告收益不能全归物业公司

在屋顶上、电梯内、绿地上做广告，把公共建筑出租他人，其收益物业公司有权独吞吗？

提出这个问题并非空穴来风。不少小区的物业公司与业主在协议中约定：“屋顶、公共墙体的使用权归物业。”记者的一位同事不久前买了一套顶层住房，他就稀里糊涂与物业公司签下了这样一款协议。物业公司就把经营后的所得理所当然地装进了自己的腰包。

屋顶等公共建筑的产权归全体业主享有，物业公司凭什么用全体业主的财产赚自己的钱呢？两个月前，北京市海淀区人民法院受理了一起诉讼，一家物业公司状告小区业主不交物业费。小区业主马上提出反诉，要求物业公司将小区公共建筑出租的收益吐出来，作为物业费。

这类纠纷不是少数。《物业管理条例》第55条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”

屋顶等广告，公用建筑等出租，物业公司做了出面联系、管理等工作，物业公司应该得到相应的报酬，但决不能独吞。

解读八：挪用专项维修资金：罚款，吊证，判刑

有些小区，不管是周围的公共环境，还是公共设施，给人的感觉是无人管理。刘先生所居住的小区内，道路高低不平，坑坑洼洼，晴天尘土飞扬，雨天一片泥泞，无论是行人还是驾车者都感到非常不便，可李先生每年被要求交纳的公共设施维修费用高达5073.24元。李先生问：“这些钱用到什么地方了？”

这的确是个大问题。围绕这个问题，《物业管理条例》作出的规定有：

———住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金；

———业主大会决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

———专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

专项维修资金收取、使用、管理的办法由建设部会同财政部制定；

———违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收非法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。来源:网

新区新房维修问题或许不是很突出，过保修期后的维修费用会明显增大。这个问题的监督工作不可懈怠。

解读九：绿地变停车场要经业主大会同意

物业公司擅自占用绿地建停车场收取费用的事，不是没发生过。这个问题实际是问：小区内按照规划建设的公共建筑和共用设施，能不能改变用途？谁有权改变用途？

原则上，《物业管理条例》对此规定不得改变用途。同时，无论是业主还是物业公司，不得擅自占用、挖掘小区内的道路、场地，损害业主的共同利益。

实际生活中可能会确有需要，“业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。”来源：

对确需临时占用、挖掘道路、场地的，业主应当征得业主委员会和物业公司的同意；物业公司要这样干的，应当征得业主委员会的同意，并在约定期限内恢复原状。

解读十：挪用物业用房所得收益服务业主

业主花钱买物业，都希望能聘到个“贴心管家”。但实际情况可能并不如人意，以致物业纠纷不断升级。

《物业管理条例》的第58条、第60条、第61条、第62条都明确写到，“给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。”

看看条例具体列举的情况包括哪些：

———开发商擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的；

———未取得资质证书从事物业管理的；

———物业公司聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；

———物业公司将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的；

上述4种情况下，地方政府行政主管部门要对其进行相应的罚款，给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

在处理行政处罚和民事责任的关系上，条例体现了优先保护业主共同利益的原则。

比如，未经业主大会同意，物业公司擅自改变物业管理用房的用途的，条例第65条规定应受行政处罚，罚金1万元以上10万元以下。对所得收益，条例规定用于小区公共建筑、设施的维修、养护，剩余部分业主大会做主使用。条例第66条也是明确了一些个人和单位的一些违法行为的所得收益，一样同上处理。

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