物业管理师

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业经营管理这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业经营管理辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

5. 零基预算

零基预算是指以零为基础的预算。

零基预算的基本理论是：在每一预算期对任何一项预算开支项目，不考虑以往会计期间所发生的费用项目或费用额，而是以所有的预算支出均为零为出发点，一切从实际需要与可能出发，逐项审议预算期内各项费用的内容及开支标准是否合理，在综合平衡的基础上编制成本预算。

零基预算的不足主要表现为：编制预算的工作量相对较大，各费用项目的成本效益率的确定缺乏客观依据等。

6. 滚动预算

滚动预算（连续预算）是指在按年分月编制预算的情况下，随着一个时期的过去，连续补充编制另一个时期，逐期向后滚动，并调整各期预算的过程。

滚动预算包括逐月滚动、逐季滚动和混合滚动三种方式。

7. 概率预算

概率预算是指运用概率论原理，对成本预算编制中所涉及的诸多变量（如价格、业务量等）在一定范围内的变动作出近似的估计，从而使预算的编制能把未来预计的各种因素的变化考虑进去，使预算更为符合实际。

滚动预算与概率预算的计算方法预算可以帮助物业管理企业努力减少物业净经营收入的变动，估算在某一时间上物业现金流的状况。

预算形式有：年度运营预算、资本支出预算和长期预算。

8. 成本预算的编制程序

不同的物业管理企业，编制预算的方式和程序各不相同。

四、成本控制（了解）

1. 成本控制的含义

狭义的成本控制是指物业管理企业在提供管理服务的过程中，按照既定的成本预算，对实际发生或将要发生的各项物业管理成本开支进行严格的计算、限制和监督，及时揭示实际成本与其预算之间的差异，并积极采取措施予以纠正，使实际成本限定在预算范围之内。

广义的成本控制除包括狭义的成本控制外，还包括对成本的分析与考核，通过总结经验，为降低以后的物业管理成本提供参考。

物业管理成本控制具有三层含义：①对目标成本本身的控制；②对目标成本完成的控制和过程的监督；③在过程控制的基础上，着眼于未来，为今后成本的降低指明方向。

2. 成本控制的分类

成本的控制可按不同的标志进行分类。

按成本控制的时间不同，可分为事先控制、事中控制和事后控制。

按控制的机制分类，可分为前馈性控制、防护性控制和反馈性控制。

3. 成本控制的原则

有效的成本控制都应遵循的原则：全面控制原则、讲求经济效益原则、责权利相结合原则、例外管理原则。

4. 成本控制的程序

在物业管理企业，成本的控制一般由五个步骤组成：①确定控制标准；②执行控制标准；③分析相关差异；④纠正成本偏差；⑤进行考核奖罚。

5. 成本控制的组织体系

为了有效地进行成本控制，保证经济效益的实现，物业管理企业需实行分级分口管理经济责任制，建立成本控制的组织体系，即建立以责任中心为基本控制单元的组织体系。

6. 成本的日常管理

①利用物业管理周期理论进行成本控制；

②严格实施预算的凭证控制；

③建立健全费用开支与报销审批制度。

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