物业管理师

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物业价格成因

房地产物业的交易价格一般包括建筑物的价格和土地价格，土地价格渗透在建筑物的价值中，当建筑物作为固定资产在生产中发挥作用而逐步实现其价值时，土地的价值也得到实现，当建筑物作为商品转卖出去而一次性实现价值时，土地的价值也从中体现。城市土地主要用于建房，房子必须建在地上（特殊情况例外），房地合一，房地不可分是普遍公认的，没有孤立于地产之外的房产，也没有不发展房产的地产，房屋一旦在地上兴建起来，它的价格同时反映该土地的价格。所以，一般情况下，房产价格和地产价格综合起来，以房价或楼价的形式反映。

物业商品的价格，和一般的商品价格一样，是以货币表示的商品的交换价值，它是由人们对房地产物业效用的认识、物业的相对稀少性和对物业有效需求的存在三者相互结合而实现的。

物业价格体系

物业价格体系就是在房地产的生产、流通、消费、服务等经济活动过程中所形成的相互联系、相互制约的价格体系，不同的房地产价格，其所起的作用不尽相同，评估的原则、依据和考虑的因素亦有差别，这里顺便指出，我国各类物业价格正在形成，有待规范化。

（一）市场价格、理论价格、评估价格

1市场价格

市场价格是房地产交易双方的实际成交价格，它是随着时间和供求关系的变化及交易双方的心态等而经常波动。市场价格又称市价。

2理论价格

在一定时期内相对稳定并带有强制性的价格，即将该物业放在合理市场上交易，它应该实现的价格为多少。

3评估价格

运用某种方法对房地产市场价格等作一种估计，在评估市价时，房地产的评估价与市价有密切的关系。由于房地产缺乏完全市场，在许可房地产买卖制度下，专门有房地产估价机构为房地产交易双方提供服务，这种情况下物业的估价往往会成为物业的市价。但由于评估者的经验、知识、偏好、利害关系等的不同，同一宗物业，不同的评估者评估价格可能不完全相同，因而要建立健全估价制度。一个良好的评估价格应等于市价或标准价。

（二）买卖价格、租赁价格

1买卖价格

买卖价格是指物业一次性出售的价格，在房产交易中，买卖价格往往是房屋所有权与土地使用权的同时出售。

2租赁价格

租赁价格常称租金，是零星出售物业使用权的价格，业主在保持其所有权不变的前提下，逐渐出售其使用权，分期实现其价值补偿。

（三）拍卖价格、招标价格、协议价格

1拍卖价格

拍卖价格是指采用拍卖方式交易的成交价，一般是价高者得之，是最具竞争性的交易价格。

2招标价格

招标价是通过招标形式交易的成交价，交易过程中具有相当竞争性。

3协议价格

协议价格是指交易双方通过协商确定的交易价格。交易过程中会受到很多非市场因素的影响。

采用协议方式的价格最低，其次是招标，拍卖有抬高地价的趋势。

（四）商品价格、成本价格、福利价格

1商品价格

商品价格是成本利润、税金和效用调节四部份之和。

2成本价格

成本价格是房地产商品开发经营投资的回收价格。

3福利价格

福利价格是低于成本价的价格形式。

成本价与福利价必须辅之以相应的财务补贴，才有实行的可能性。

（五）抵押价格、课税价格、征用价格

1抵押价格

抵押价格是为抵押贷款而评估的房地产价格。由于要考虑抵押贷款清偿的安全性，一般比市场要低。

2课税价格

课税价格是指政府为课征赋税，由估价人员评定的，以此作为房地产课税基础的价格，具体课税价格如何，视课税政策而定。我国房地产税的计税标准是标准房价与标准地价。根据规定，其中的标准房地价应按房地坐落地区建筑物情况，并参酌当地一般房地混合买卖价格，分区、分级、分类评定。

3征用价格

征用价格是为政府征收房地产，而给予补偿而评定的价格。

（六）土地价格、建筑物价格、房地价

1土地价格

土地价格简称地价，如果是一块无地上建筑物的土地，土地价格是指该块土地的价格，如果是一块附有建筑物的土地，土地价格是指该宗房地产中纯土地部份。

同一块土地，在估价时考虑其“生熟”条件，会有不同的价格，土地的“生熟”程度主要有以下几种：

1）未征用补偿的农地，购地者取得土地使用权，需自己进行征地补偿，支付征地补偿费。

2）已征用补偿，但未做三通（路通、水通、电通）及一平（场地平整）。

3）已做三通一平的土地。

4）已做七通一平的土地。（七通为道路、上水、雨污水、电力、通讯、煤气、热等）。

5）在现有城市区域内附有待拆迁建筑物的土地。要进行拆迁安置等工作。

6）已做拆迁安置的城市空地。

2建筑物价格

建筑物价格是指纯建筑物的价格，不包含其占用的土地价格。人们平常所说的房价，通常是含有该建筑物占用的土地价格在内。因此，人们平常所说的房价与建筑物价格的含义不相同。

3房地价

房地价又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的价格，与平常所说房价相同

（七）总价格、单位价格、楼面地价

1总价格

房地产总价格是指一宗房地产的总体价格。根据情况的不同，房地产总价格也不同，如一块面积500m2的土地价格、一套面积为200平方米的高级公寓的价格、一个地区范围内全部房地产价格。房地产总价格一般不能说明房地产的价格水平。

2单位价格

房地产单位价格是指单位土地面积的土地价格、单位面积的房地价格。房地产单位价格可以反映房地产的价格水平，认清单位价格，要认清货币单位、面积单位及面积含义以土地为例，土地单位价格与总价格的关系式如下：

土地单位价格＝土地总价格÷土地总面积。

3楼面地价

楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每个单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价格的关系式如下：

楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积

由此公式可得出楼面地价、土地单价、容积率三者的关系如下：

楼面地价＝土地单价÷容积率

在现实生活中，楼面地价往往比土地单价更能说明土地的价格水平。如有甲、乙两块土地，甲地的土地单价为700元/m2，乙土地的土地单价为510元/m2，甲地的容积率为5，乙地的容积率为3，则甲地的楼面地价为140元/m2，乙土地的楼面地价为170元/m2，根据此楼面地价意义的买者通常都会购买甲地，而不会购买乙地。因为，同类用途与结构的房屋（含土地）在市场上售价基本相同，如平均为1000元/m2建筑造价基本接近，则在甲地上获得的利润＝1000元－700元－140元＝160元/m2，乙地上获得利润＝1000－700－170＝130元/m2。

（八）所有权价格、使用权价格、其他权利价格

1所有权价格

所有权价格是指交易房地产所有权的价格。房地产所有权价格依据其所有权是否完全再细分。如依权利来理论，所有权为地上权，永佃权等诸个别权利的总和若在所有权上设定了他项权利，则所有权变得不完全，其价格因此而贬低。

2使用权价格

使用权价格是指交易房地产使用权的价格，目前我国有偿出让土地的价格都是土地使用权价格。土地使用权价格因使用年限的长短而定。如30年、50年、70年的使用权价格。土地使用权价格又称出让金。

3其他权利价格

除所有权及使用权价格以外的权利价格，如地上权价格、永佃权价格等。

（九）基准地价、标定地界、房屋重置价格

1基准地价

城市基准地价是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则，划分地价区域，然后调查评估出各地价区段在某一时点的平均价格。

2标定地价

在基准地价基础上，指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途的标志性宗地的价格。

3房屋重置价格

按照估价时点当时的社会正常的建筑技术，工艺水平建材价格、机械和人工费用等，重新建造同类结构、式样、质量及功能的新房屋所需费用加平均利润。

（十）底价、期望价、补地价

1底价

政府、企业或私人出让（拍卖）房地产时确定的最低价格，亦称起叫价格，若低于这个价格则可不出售。

2期望价

政府、企业或私人出让房地产时希望卖出的满意价格，一般在底价的基础上加15％，即可视为期望价。

3补地价

更改政府原出让土地使用权时规定的用途，或增加容积率、转让、出租、抵押土地使用权及续期土地使用权等需交给政府的一笔地价。对于改变用途的地块，补地价的数额通常等于改

变后与改变前的地价差值。即

补地价＝改变用途后的地价－改变用途前的地价。

增加容积率的补地价额，可用下式计算：

补地价＝［（增加容积率－原容积率）÷原容积率］×地价

例：一宗土地面积为1000M2，容积率为5，时价为400元/m2现欲将容积率增加到75，需补多少地价。

解：1补地价

（7.5）÷5×400＝160元/m2

2补地价总数

160×1000＝16万元

（十一）标准地价（公告地价）、申报地价、法

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