物业管理师

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物业办公房设在9楼业主不满爬楼状告开发商

白云区某小区业主不满开发商将物业办公用房安排在9楼告状获胜

广州市白云区同康路某小区业委会炒掉属于开发商的物管，选任新管家后，开发商却将原本位于一楼的物业办公用房卖了。业委会几经争取，开发商只肯把一个9楼的房间拿出来。但9楼用来办公，既影响住户，又极不方便，于是业主们将开发商告上法庭。日前，广州市白云区人民法院下判：提供适合办公的物业用房是开发商的义务，开发商必须提供一或二楼的房间，否则就要补偿业主们20万元。

不满新物管 开发商卖物业房

2003年8月18日，白云区同康路一住宅小区的业主们公选成立了业主委员会。去年3月间，业委会不满意开发商自聘的物业公司，经征求全体业主意见，小区2/3以上的业主同意选聘新物管。去年6月，业委会聘请的新“管家”正式接管小区。怎知，开发商得知业主要选聘新物管，竟赶在去年4月1日将小区原有的两个一楼的物业管理办公用房作为商铺给卖了。今年2月24日，广州市房管局核发了上述两间商铺的房地产权证，权属人为曾某。

另安排9楼业主告开发商

这样，业主们虽选聘了新物管，却没有了办公用地。开发商表示，房屋已经出售，不能够退回。业主们几经争取，开发商表示可另行提供小区内的一处9楼的房间作为物业管理用房。

物管办公在9楼？这岂不意味着，将来业主们为了交管理费、投诉等等芝麻绿豆大的小事，就得哼哧哼哧跑到9楼，9楼从此门庭若市？这一安排遭到了9楼其他住户的坚决反对。业委会拒绝接受开发商的条件，将开发商告上法庭。

物业房须达标 开发商败诉

白云区法院认为，虽然开发商将原物管用房出售，但这并不能免除开发商向业主提供物业管理用房的义务。因为法律规定，提供管理用房是建设者的义务，即应在物业管理区域内提供物业管理用房予业主，且房屋必须适合办公需要。

法院认为，9楼无论是对管理者还是对业主均会造成不便，因此不可行。考虑到物业管理用房的特殊性，法院确定：开发商提供给业委会的物业管理用房应在首层或二层，且应不少于50平方米。若不能提供物业管理用房给业主，应按现时标准补偿给业主20万元。

纠纷激化物业有说法问题来自开发商等多方面

对于物业纠纷激化的问题，几家物业公司的管理人员表示，物业纠纷的产生除了确实缘于某些物业公司素质低下，也有不少来自开发商、业主等多个方面的客观因素，不能片面地将纠纷的责任完全归咎于物业公司。

物业背开发商遗留“黑锅”

“事实上，不少物业纠纷多是因开发遗留问题或承诺不到位引起，纠纷两端的主体是开发商和业主，而非物业公司与业主。”北京均豪物业管理公司企宣部经理柴嘉成认为，业主维权首先应该理清各种矛盾的源头。

“比如房屋质量、绿地面积缩水、配套设施不到位等很多争议较大的纠纷，都是开发商在工程建设上的遗留问题。而这些问题属于业主与开发商签订购房合同的约定范畴，而非物业公司的‘管理’范围。”一位不愿具名的物业公司管理人员王先生表示，早在业主签订购房合同的时候，就应该预先考虑到住房质量以及相关配套设施问题，从而与开发商做出相应约定，而不是等到入住发现问题后，将账全赖在物业公司头上。

根据来自北京市建委对2003年年底至2004年物业纠纷的一项调查表明，40%以上的物业纠纷，由开发商遗留的问题导致。“尽管如此，有经验的物业公司在进驻住宅项目之前，就应该前期介入，预先摸清开发遗留问题，比如工程质量、设计缺陷等等，并通过和开发商沟通、协商，在进入之前解决问题。”北京安信行物业公司市场总监表示，如果开发商不愿意投入经费解决遗留问题，物业公司完全可以选择不进入。

“但不可避免有一些小型物业公司迫于竞争压力，在开发商不愿解决遗留问题的情况下，还是会选择接管小区。”王先生表示，在进入新项目时，物业管理公司中标与否的大权完全掌握在开发商手中，如物业管理开办费给与不给，给多少，都是开发商说了算，否则将遭遇出局。因此，有些物业公司为了中标，在与开发商交接项目的过程中，处处迁就、妥协。这也为日后频发物业纠纷埋下了隐患。

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