物业管理师

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业管理实务这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业管理实务辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

当前北京市物业管理中值得探讨的几个问题

自1995年北京市人民政府发布《北京市居住小区物业管理办法》（1995年第21号令）以来，北京市的物业管理获得了突飞猛进的发展。其主要表现是：

1、北京市和各区县居住小区管理办公室相继成立，并组建物业管理委员会和业主委员会，对新组建的物业管理单位进行资质审查，培训专业人员，制定物业管理的服务项目、服装标准与收费标准等有关规章，制定内销商品房房屋使用、管理、维修公约，评选优秀居住管理小区，推动住房维修养护等方面做了大量工作，取得了显着成绩。

2、居住小区数量逐年增多，住宅面积增长迅速，到1998年底全市已建成的居住小区有828个，建筑面积共7763万平方米。其中，住宅面积7742万平方米，占全市住宅总面积（15794万平方米）的49％，住宅区居民807671户（约240多万人），占全市居民总户数（259万户）的32.1％。

3、为居住小区服务的物业管理公司如雨后春笋般迅速成长起来，到1998年底全市共有物业管理公司607个，遍布于828个居住小区，为807671户居民提供了保安、保洁、绿化、房屋及设施设备的维修保养服务，改善了小区居民的居住环境，全市重点整治脏乱小区48个，127个小区实行了封闭式管理，有84个小区被评为市级或全国城市优秀物业管理住宅小区。

实践表明，北京市对居住小区的楼房实施统一的物业管理，方向是正确的，措施是有力的，已经取得了许多成功的经验。对此，必须予以充分肯定。与此同时，我们也应看以，物业管理目前仍处于起步阶段，发育尚未成熟，因此，不可避免地会遇到一些困难和问题，需要认真研究和加以解决。

根据北京市物业管理面临的形势和困难，我们认为以下几个问题值得认真研究和探讨：

一、物业管理模式问题

目前，北京市的物业管理着重推行一种模式，即所有居住小区普遍由物业公司进行管理。这种管理模式的最大优势是，可以对整个小区实行集中统一管理，专业化程度比较高，管理效果相对要好一些。其主要弊端是：管理费用较高，很多中低收入居民承受不起。目前许多居住小区物业管理费收缴率较低，不少中低收入者反映，买了房改房以后，交不起物业管理费。这是当前物业管理中存在的一个突出矛盾。

为了解决这个矛盾，从北京市大多数中低收入者无力负担物业管理费的实际情况出发，我们建议：打破北京市普遍推行物业公司管理一种模式的体制，将我国台湾地区普遍实行的业主自营式物业管理引进北京市的物业管理体制，实行物业公司管理与业主自营式管理两种模式并用的物业管理新体制。业主自营式物业管理的最大优势是，业主基本不用花钱或者花很少的钱，也能对普通住宅楼房实行统一的物业管理，并实现政府要求达到的管理目标，即对住宅楼房及其设施设备和住宅区内的绿地、车辆实行集中统一的维

修和管理，创建安全、整洁、文明、舒适的居住环境。

所谓业主自营式物业管理，就是住宅小区（台湾称社区）的物业管理，既不由房地产开发公司负责，也不聘请社会上专门的物业管理公司负责，而是由楼房业主自已打班。这种方式在台湾的城市中比较普遍。

整个社区的建筑物分为两部分：一部分是私产（即居民的套房），由业主自己打班；另一部分是公产，包括庭院、各种公共活动场所和临街的配套建筑物。公韶社区全体成员所有，由他们自己管理，即所谓业主自营式物业管理。他们自己选出一个比较精干的管理委员会，全权负责本管理纯属义务，没有任何报酬。委员一般任期一年，每月开会一次，讨论决定社区物业管理的重大问题。

台湾的物业管理队伍非常精干，专职人员只有两位，一位是干事，另一位是守门员兼监控员（他们的房间有对公产部分进行监控的先进电子设备；并且24小时录像，保留2周），另外有少量的临时工，如保洁员、修班工等，由干事根据需要聘请，他们的工资、资金等从出租房屋收取的管理费中支出。工作人员尽职、敬业，加上文明程度较高、设备先进、通讯发达，所以其物业管理成本不算高，水平和效率却很高。

业主自营式物业管理最大的特点是，可以从出租的房屋中收取管理费，所收的管理费在支付了人员费、设备费、公产运作费、卫生费，以及其他费用（如6年一度的楼面清洗费等）公共开支以后，一般还有节余，无需再向住户收取费用，从而减轻了业主的经济负担，也避免了不少我们常见的纠纷，保障了社区生活的安定和有序。

此外，台湾地区的社区均实行住户公约制度，公约中明确规定，所有住户都要爱护使用房屋及设施，维护环境卫生和整洁，要求大家自觉遵守，如有人违反了公约，就会受到本楼其他住户的谴责，从而为搞好自营式物业管理创造了有利条件。北京市也可借鉴台湾地区业主自营式物业管理的做法，在居住小区普遍建立楼房住户公约，要求每个住户自觉遵守，违者将受到全体住户的强烈指责。

台湾地区各城市的经济发展与居民收入水平均比北京市高出许多，在大多数居民收入较高的条件下，台湾地区尚且普遍推行业主自营式的物业管理，而我们在大多数居民收入较低的条件下，却普遍推行公司经营式的物业管理，其结果是许多中低收入者交不起物业管理费，拒绝物业公司的管理，而物业管理公司由于收入较少，出现经营困难，使小区物业管理难以开展，因此，必须对现行的物业管理体制进行改革，由单一的物业公司管理模式，改为物业管理公司与业主自营式管理并用的两种模式。把物业管理政策建立

在符合北京市市情的基础上，使北京市的物业管理更顺利、更健康地向前发展。

相关文章：

2011年物业管理师考试管理实务知识点辅导汇总107-116

2011年物业管理师考试管理实务练习题汇总71-80

2011物业管理师考试综合能力知识点辅导汇总76-85

编辑推荐：

2011年物业管理师保过班六折优惠！

2011年全国物业管理师考试报名时间汇总

2010年全国物业管理师考试成绩查询汇总

2011年物业管理师考试名师网络辅导

2011年物业管理师考试辅导资料大汇总

2011年物业管理师考试试题辅导免费短信提醒

（责任编辑：）

共2页,当前第1页  第一页  前一页  下一页