物业管理师

21.租赁方案与策略主要涉及到以下内容：(重点多选)P162-164

1、确定可出租面积和租赁方式。2、编制租赁经营预算(核心)。3、定位目标市场。(物业租赁所面向的目标市场群体，主要由该物业所处子市场的供求关系决定。)4、确定租金方案。(在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。)5、明确吸引租户的策略(有宣传手段和租约条款优惠等。宣传一般围绕着物业的特性来进行，如装饰装修，设备，服务。。。。)

22. 首先确定物业中能够对外出租的的面积和租赁方式。(单选)P162

23. 有些面积是业主自用，零售商业物业中需要明确供出租的面积和在物业中的分布。P162

24. 预算是租赁管理中租赁方案的核心。(单选)P162

25. 预算中包括详细的 ①预期收益估算、②允许的空置率水平和③经营费用，且这些数字构成了物业经营管理的量化目标。P162

26. 预算是物业经营管理中财务控制和财务计划的重要工具。其控制特性表现在当收入低于预算或费用超过预算时就会引起物业管理师的注意。P163

27. 预算还可以使业主较容易的对物业经营管理财务情况进行检查。P163

28. 租金方案是租赁管理的核心(单选)，十分重要。在租赁方案中就需要对租金水平的确定方式作出指导性的安排。P163

29. 租金的确定要以物业出租经营成本和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。过高或过低的租金都有可能导致业主利益的损失。P163

30.对于大型物业管理企业来说，为准确判断物业的市场租金水平，需要比较已出租的类似物业和待出租物业的差异，并对已知的租金进行相应的修正。P164

31. 租金方案还会受到出租策略的影响。P164

32. 租户选择是租赁管理的核心内容。P165

33. 租户选择中的主要准则：①潜在租户所经营业务的类型及其声誉、②财务稳定性和长期盈利的能力、③所需的面积大小及空间组合，④需要提供的特殊物业管理内容。(重点多选)P165

34. 租金的计算单位和所包含的内容 P166

租金常常以每平方米可出租面积为计算基础，通常有毛租金和净租金之分;

当使用毛租金的形式出租物业时，所有的经营费用都应由业主从其所收取的租金 │

中全额支付，许多租户喜欢净租金的形式，一些物业的经营费用由租户直接支付。净租金的形式，业主需要明确要支付哪些费用、哪些属于代收代缴费用、哪些费用主要取决于租户对设备设施和能源使用的程度。租户在租金外还需支付的费用项目都要在租约中仔细规定。租户为了保护自己的利益，和业主就租金外的一些主要费用项目协商出一个上限。

35. 基础租金(最低租金)与附加租金(差别租金：百分比租金)P166

36. 对租金水平调整，对于租期较短的租户，可设定一个租金水平，在租期中保持不变。P166

37. 房屋租赁合同的法律特征(必须掌握): 1)是双务合同 2)是有偿合同 3)是诺成合同

4) 是要式合同 5)是继续性合同 P169

38. 房屋租赁的基本条款:(一)当事人姓名或者名称及住所;(二)房屋坐落、面积、装修及设施状况;

(三)租赁用途;(四)租赁期限;(五)租金及支付方式;(六)房屋的修缮责任;(七)转租的约定;(八)变更和解除合同的条件;(九)租赁双方的权利与义务;(十)当事人约定的其他条款1.税收与保险费的分担2.改建的规定3.保证金P170

39. 租金标准是租赁合同的核心(重点单选)，是引起租赁纠纷的主要原因。P171

40.(重点多选)发生下列情况之一，可以允许租赁合同的变更 P172-173

⑴ 银租赁一方当事人更名，房屋产权发生转移，承租人家庭分户或承租人死亡、迁移，均可变更合同。

⑵ 因出租房屋面积的增减、附属物的增减等，也可变更合同。

⑶ 因租赁双方约定改变租赁房的用途或增减房屋用途，均可变更合同。

⑷ 租金的增减或支付方式的改变可导致协议更改。

⑸ 由双方约定，改变租赁期限或者期限长短。.

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（责任编辑：中大编辑）

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