物业管理师

七、收益性物业的租赁管理

(一)影响收益性物业租赁市场的主要因素

1、城市宏观经济环境。城市宏观经济环境是指城市的总体经济环境。如该城市的国民生产总值、国民收入、国民经济增长率等反映国民经济状况的指标;当地的消费总额、消费结构、居民收入、存款余额、物价指数等描述社会消费水平和消费能力的指标;该城市进出口增长情况、外资企业新增加数量等反映高档物业需求的指标以及当地的经济政策、财政政策、消费政策、金融政策等产业政策方面的情况等。

城市宏观经济环境情况的好坏，首先直接决定着是否有足够的、具有一定支付能力的租户来租赁该城市的物业，包括商业物业、办公物业以及高档公寓物业、中低档居住物业等等。其次，宏观经济环境的状况，也是房屋租金水平高低的决定者。宏观经济形势看涨，各行各业发展迅速，市场对出租的房屋需求旺盛，必然会促使房屋租金提高，反之，房屋租金就会走低。最后，宏观经济环境的状况还是房屋租赁期限长短的重要影响因素。如果宏观经济形势看好，租户就希望通过签订一个长期不变的合同来获取某些利益，而房屋出租者则希望尽量签订短期租赁合同或增加提高租金的条款等等。

2、房屋出售市场情况。房屋出售市场情况包括两个方面：第一，房屋出售市场供给情况，如待建、新建与存量待售、已售房屋的名称、地区、数量类型、档次、配套设施、价格、物业管理单位、成交条件(预付款、贷款额和利率、偿还约束、其他附加条款等)、出售时的房龄和状况以及开发单位和调查日期等项目。第二，房屋出售市场需求情况，包括客户资料和需求状况。就客户资料来说，主要包括客户的单位名称、职业或从事的行业、地区、收入水平、购买用途、购买心理特征、对承租房屋的看法以及对出售物业的品质、价格、地区、配套等方面的需求。

房屋市场需求状况，主要是指客户对出售房屋需求的旺盛程度以及是否需大于求等。房屋出租市场与房屋出售市场是密切联系在一起的。房屋出售市场产品质量好、位置优、配套全、价格低，则必然会吸引大量消费者去购买，而租赁市场就会因此而减少一些承租客户;反之，如果房屋出售市场没有真正适合消费者需要的房屋产品，比如价格太高、配套不全、位置欠佳等，则消费者就会转而到房屋出租市场去承租自己满意的房屋等等。

所以，在分析和预测物业出租市场时，一定要注意分析房屋出售市场，并努力把两者结合起来。这样才有可能准确地把握物业出租市场的现况与未来发展趋势。

3、房屋租赁政策法规环境。房屋租赁政策法规包括直接规范房屋租赁管理的政策法规规定，如《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》以及间接影响房屋租赁的相关政策法规规定，比如《城市公有房屋管理规定》、《城市私有房屋管理条例》等。

房屋租赁政策法规是决定或影响城市居民或城市单位是否租赁房屋、租赁什么类型的房屋、租赁多大规模房屋以及租赁期限的主要因素。比如，若规定国有单位不能租赁私有房屋办公，则这些单位就不会租赁私有房屋等等。另外，房屋拆迁管理办法也间接影响房屋租赁市场情况，如规定的拆迁补偿费标准比较低，而房屋出售市场的售价比较高，则被拆迁的住户就很有可能短期或长期租赁房屋居住而不是直接到出售市场购买住房等。

(二)收益性物业争取租户的措施与方法

1、物业管理企业争取租户的措施。物业管理企业为了将房屋尽可能快捷、有效地出租出去，需要采取主动的措施去寻找和争取租客。这些措施包括：

(1)发布广告。广告有多种形式，如做标志牌、在报纸期刊上做宣传，或通过广播电视，或用信函、宣传手册、传单和网址，或通过赞助体育比赛、戏剧、音乐会等形式。但需要注意的是，做广告时一定要考虑到租赁房屋的类型、档次以及相应的潜在租户的类型，以便能够用最少的广告成本开支争取到最多的潜在租户。

(2)“免费”或优惠。如可以提供一次免费旅行、免费使用俱乐部的机会等。也可以在广告中声明前若干位签约者可免收第一个月的租金，或在一个特定的时期内有某种优惠或向光顾物业的客户发送礼品等。

(3)引导参观。通过引导潜在租户参观，来使其对待租房屋产生兴趣和需求。参观中工作人员不仅要突出不同物业的优点，并且要说明他们所能提供的服务，如保洁方面、便利服务方面、设备的维修保养和常规操作情况以及管理的方针和行为规范等。

(4)建立租售中心。使用合适的租售中心会增加潜在租户的询问率，从而提高出租的可能性。租售中心要有完整的装修并带有极富吸引力的家具，以使潜在租户看到完成后房屋的情况。但当市场强劲时，一般不需要精心布置这样的租售中心。

(5)与独立的房地产代理商、经纪人合作。房地产代理商、经纪人往往具有丰富的推销经验，了解市场的供求状况，并且具有广泛的客户网，借助于他们的力量往往可以事半功倍。特别是在出租一个新的战相当规模的物业时，与他们的合作会特别有效。

2、物业管理企业了解租户情况的方法。

(1)开展潜在租户的登记。让每一个前来咨询或参观房屋的潜在租户填写一份来客登记表。登记表中应包括潜在租户的姓名、单位、住址与办公地点、联系电话、从事行业、收入水平、员工数量、所需房屋的类型和面积、扩租的可能以及需要的特殊物业管理服务等等。

(2)核对潜在租户的身份。尤其是零售性的商业用房，如混合租赁的零售购物中心，租户做何种生意非常重要，它关系到该租户能否与其他租户协调，如有些租户就要求同在一个购物中心限制有竞争性的租户等等。

(3)调查租户的租赁经历和资信状况。通过多种形式的调查，了解潜在租户的过去租赁历史，尽量寻找租赁历史稳定可靠、租赁期较长的租户。通过调查还可以得到所需要的潜在租户的以往信用资料，从租户以往的拖欠记录中了解潜在租户的资信状况。对那些有拖欠赖账史的潜在租户可不予考虑。

(三)收益性物业租赁的特点

收益性物业租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式，具有以下特点：

1、商业物业租赁不转移物业的所有权。商业物业租赁只转移物业权属中的使用权，不转移物业所有权。因此，承租人拥有的是占有权、使用权和部分收益权，房屋的处分权和最终收益权仍属出租人所有，而且这种权属转移是有期限的，一旦租赁期满，承租人有义务将房屋出租权利归还出租人。

2、租赁的标的是作为特定物的物业。商业物业租赁的标的是特定物而不是种类物。房地产租赁的标的必须是特定的，不能像大多数其他产品一样可以以同类物来代替，出租人在提供房屋时，只能按合同的规定出租，而不能用其他的同样房，包括其他区域、地段的房屋代替。租赁合同终止后，承租人必须将房屋奉还。因此，在租赁合同中必须对标的物做详细的区别性的描述。

3、物业租赁关系是一种经济要式契约的关系。物业租赁关系是一种经济的关系，应体现契约双方有偿、互惠互利的关系。同时由于房屋租赁的特殊性，租赁契约必须是要式合同，而且是法定要式合同。我国法律规定，租赁合同必须采取书面形式，而且必须登记备案。

4、物业租赁关系不因所有权的转移而中止。在物业租赁的有效期内，即使出租人物业的所有权发生转移，原租赁关系仍然有效，物业新所有权人必须承担物业原所有人在租赁合同中确定的义务，尊重承租人的合法权益。

5、租赁双方都必须是符合法律规定的责任人。租赁作为一种民事法律行为，对其主体租赁双方都有相应的法律要求，其表现为：租赁双方必须具有民事行为能力;出租人必须是房屋所有权人或其指定的委托人或法定代管人;要求承租人遵守法律限制承租的要求。例如我国规定机关、团体、部队及其他企事业法人不得租用或变相租用城市私房，外国人不能租用内销房等等。

(四)收益性物业租赁管理模式

根据商业物业业主对物业管理企业的委托内容与要求的不同，物业管理企业对商业物业租赁采用不同的管理模式。

1、包租转租模式。物业管理企业在接受业主对物业管理的委托时，将出租物业全部或部分包租下来，然后负责转租，即由物业管理企业零售出租。

包租转租模式，业主不负责物业的租赁，不承担市场风险，只收取包租的租金。包租按惯例在租金上应有所优惠。在租赁市场不景气或不容易把握时，业主通常选择包租转租模式，将市场风险转移。

物业管理企业此时既要承担商业物业的租赁经营，又要负责物业的管理服务工作。除赚取一般物业管理正常收取的管理费用之外，还将从承租活动中获取一定的批零差价利润。但以固定的租金包租的物业管理企业，一旦不能全部将物业出租，或空置率过高，将自行承担风险。关键是批零差价的确定，要充分考虑到空房率，避免或减少风险。

2、出租代理模式。商业物业业主全权委托物业管理企业负责租赁活动以及租赁中的管理与服务。物业管理企业只获取佣金，佣金的计算与出租物业的多少成比例。

出租代理模式，业主同样不负责物业租赁，但要承担一定的市场风险，获取扣除代理佣金后的全部租金收入，在租赁市场活跃时，业主通常选择出租代理模式。此时，物业管理企业按委托代理合同，从事租赁活动及租赁过程中的管理和服务，并根据合同承担一定的责任，如管理不善或租赁活动的失误都将受到惩罚，但风险较小，尤其是空置房对业主的影响大，对物业管理企业影响小。物业管理企业所获得的收益主要是管理和服务费用。在经营租赁活动中，物业管理企业得到的只是佣金。

3、委托管理模式。商业物业业主自己直接负责租赁活动，不让物业管理企业介入，业主将物业管理服务工作委托给物业管理企业负责，这种模式与多业主楼宇物业管理中所做的工作近似，但物业管理企业届时所面对的不是诸多业主，而是一个业主和诸多承租人。

委托管理模式，业主负责物业租赁的所有活动，承担全部市场风险，也获得全部租金收入。物业管理企业负责物业管理和服务，只要没有失职行为就不承担风险，经租中的风险完全由业主承担，因此经租所获得的利润与物业管理企业无关，它只获取物业管理和服务的费用。

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（责任编辑：中大编辑）

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