物业管理师

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业管理综合能力这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业管理综合能力辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

三、物业管理的推进任重而道远

1、国家的地区差异造成了发展的不平衡，要使物业管理在全国各地平衡发展，困难重重。

由于我国地区差别较大，物业管理的推广情况并不平衡，物业管理的履盖面还有待于进一步扩大。就目前情况来看，沿海地区、发达地区物业管理发展较快，运作也比较正常，而在边远落后地区，物业管理的体系还没有建立，有的地方甚至还没有物业管理的概念。要使得物业管理成为一个行业并在全国广泛推进，除了经济发展因素的限制之外，还有人的观念、物业管理的意识、体制的变革等问题，因此要在全国各地平衡推进物业管理难度较大。

2、政府的不恰当干预影响了物业管理的发展

作为物业管理这个新兴的行业，要想健康良性的发展，政府的引导是非常关键的。从目前的情况来看，国家主管部门所进行的物业管理考评，物业管理企业的定级对推进行业的发展起到了积极作用。但在政府引导的同时还有一些不恰当地干预也影响了物业管理的发展，如对住宅区物业管理实施了政府定价的政策、没能切实地按照市场规律进行运作；我们的舆论导向还存在着误导，对正面报道的少，抓“热点”问题多，实际上对于一个新兴的行业，导向是非常关键；另外还有政府职能部分地转移到了物业管理企业身上，使得物业管理企业承担了不应有功能，这些都限制了行业的发展。

3、物业管理企业的自身现状是制约行为发展的另一重要因素。

物业管理企业这些年来象雨后春笋般出现，实际上很多物业管理企业是由原业的房管所或后勤管理部门转制过来的。这些物业管理企业转制以后带来了原有企业的沉重包袱，沉淀了大量的所谓国家职工，名称改而实质运作状况和管理体制并没有改变，而这些人员的素质不高，进入市场后并不能按照市场机制来运作，因此这些企业运作过程中必然出现这样或那样的问题，也使得行业的良性发展受到了限制。

4、纠纷和投诉将不断加大。

物业管理应该说经过多方面的努力总体发展是健康的，并朝着越来越好的方向发展，但是在发展的过程中由于我国的法律法规没能及时跟上，法律关系没能得以及时调整，业主的物业管理意识不够全面，物业管理企业的运作还不够规范，因此必然会出现各种各样的投诉和纠纷。实际上根据我国有关部门的统计，这几年物业管理的投诉呈上升趋势，这也是发展过程中的一些必然现象。

四、物业管理企业的运作模式必须变革

1、谁开发谁管理的模式将被打破，市场化的物业管理将成为趋势。

在房地产市场刚刚启动时，物业管理的概念未被广大业主接受，为避免开发商开发的楼盘卖完后无人管理，政府制定了“谁开发建设建设、谁负责管理”的政策，这对于当时的状况是非常及时和正确的。但随着人们对物业管理认识的提高和物业管理法规的健全，以及物业管理市场的完善，一大批专业物业管理公司凭借高素质的人才及丰富的经验、优良的服务获得了开发商和业主的依赖，为开发商承担了管理服务的环节。时至今日，“谁开发、谁管理”的观念已明显落伍。

实际上作为房地产开发的延续或广义房地产产品的组成部分，物业管理无论是对于消费者的吸引力，还是房地产附加值的提高都具有较大的作用，房地产开发商也都认识到这一点，所以他们从项目规划开始就邀请物业管理参加，依靠物业管理来促进房地产开发，这是发展中的一种必然，也是物业管理市场成熟的一种标志。

2、企业之间的兼并、联合、重组将成为趋势，品牌企业的特许经营、联锁经营模工将出现。

在物业管理迅猛发展的同时也出现了不少问题，一是管理公司良莠不齐，鱼龙混杂；二是管理规模过小，管理资源浪费，管理成本加大；三是社会化程度较低]发展商和物业管理存在着“母子”关系，这些方面直接阻碍了物业管理的发展。这几年人们已充分认识到这一点，所以很多物业管理公司朝着规模化、品牌化的方向迈进，再加上我国主管部门的政策引导，未来几年大的物业管理公司将得以成长，管理水平低、业主投诉多的物业管理企业将会逐步淘汰，物业管理企业间的兼并、重组必不可免，而各大品牌公司将占有越来越多的市场份额，在这种情况下国外已经成熟的管理模式包括特许经营、联锁经营的模式将会出现。

3、单一服务型的物业管理将向多元化和专业化方向发展。

经过近20年的发展，物业管理从单一服务型向多元化经营和专来化趋势发展。首先很多物业管理企业在做好物业管理和服务的同时，向和物业管理相关的行业延伸，有的物业管理企业办起了中介、代理、租赁业务，有的则利用物业的相关条件和设备开展了多种经营，利用这些收入来弥补物业管理企业的资金不足、增强企业发展的后劲；第二，有些物业管理企业尤其是具有一定规模的物业管理企业开始走向专业化发展的道路，自已成立专业公司除承接自已的业务外还向社会拓展业务，或把自已物业管理中的专项工作委托给社会上专业公司进行管理。这种方式会大大节约物业管理成本，提高服务质量。

五、物业管理的发展将迫切需要更多的专业人才

1、物业管理是新兴行业，从业人员大多是转行过来的人员，缺乏专业知识。

物业管理行业发展时间较短，物业管理人才大多是从别的专业转行过来的人员，这中间有搞建筑的，有搞设备的，有搞管理的，有其他各行各业的，这些人缺乏专门的知识和系统的培训。从物业管理的实践中大家越来越深刻地认识到物业管理除了专业技术知识之外，还需要学习社会学、心理学、法律、经营等多门学科，为了能使得行业的高质量发展，人才的培训和培养是必不可少的。

2、行业要发展，理论要引导，高层次研究人才短缺

由于对物业管理的认识不足，目前还没有象房地产等行业引起人们的关注，很多高层研究人员对物业管理还没有充分重视。实际上物业管理发展到一定阶段后，越来越迫切需要系统的理论加以引导，而这方面我国目前仍缺乏，而缺乏这种理论的原因又在于缺高层次的研究人才。

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