物业管理师

为了帮助考生复习2012年物业管理师考试中物业经营管理这门学科，此处特地整理编辑2012物业管理师考试相关辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

三、收益法

(一)收益法概述

收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。其中，将未来某一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值的方法，称为收益乘数法。报酬资本化法即现金流量折现法，是物业的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益(净现金流量)，选用适当的报酬率(折现率)将其折算到估价时点后相加，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的物业，如住宅(特别是公寓)、写字楼、旅馆、商店、中大物业管理师考试网餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性物业的估价，收益法大多不适用。

运用收益法估价一般分为下列4个步骤进行：①搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似物业的收入、费用等数据资料；

②预测估价对象的未来收益(如净收益)；③求取报酬率或资本化率、收益乘数；

④选用适宜的收益法公式计算出收益价格。

(二)报酬资本化法的主要计算公式

1．收益期限为有限年且净收益每年不变的公式

收益期限为有限年且净收益每年不变的公式如下：

式中  V——物业的收益价格；

A——物业的净收益；

Y——物业的报酬率或折现率；

n——物业的收益期限，是自估价时点起至未来可以获得收益的时间，通常为收益年限。

公式原型为：

此公式的假设前绳(也是应用条件，下同)是：①净收益每年不变为A；②报酬率不等于零为了；收益期限为有限年"。

上述公式的假设前提是公式推导上的要求(后面的公式均如此)，其中报酬率y在现实中是大于零的，因为报酬率也表示一种资金的时间价值或机会成本。从数学上看，当Y＝0时，V=A×n。

[例4·8)  某宗物业是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，物业管理师培训至今已使用了6年；预计利用该宗物业正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗物业的报酬率为8、5％。试计算该宗物业的收益价格。

[解]  该宗物业的收益价格计算如下：

与例4—10中44年土地使用年限的物业价格91.5万元相比，例4—11中无限年的物业价格要高2.6万元(94.12—91.52＝2.60)。

3．净收益在前若干年有变化的公式

净收益在前若干年有变化的公式如下：

来估价，有时未免太片面；而如果根据净收益每年都有变化的实际情况来估价，又不大可能(除非收益期限较短)。为了解决这个矛盾，一般是根据估价对象的经营状况和市场环境，对其在未来3—5年或可以预测的更长时期的净收益作出估计，并且假设从此以后的净收益将不变，然后对这两部分净收益进行折现处理，计算出物业的价格。特别是像商店、旅馆、餐饮、娱乐之类的物业，在建成后的前几年由于试营业等原因，收益可能不稳定，更适宜采用这种公式来估价。

[例4—10)  某宗物业的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类物业的报酬率为10％。试计算该宗物业的收益价格。

[解)  该宗物业的收益价格计算如下：

(三)物业净收益的求取

运用收益法估价(无论是报酬资本化法还是直接资本化法)，需要预测估价对象的未来收益。物业管理师报考条件可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有潜在毛收入、有效毛收入、净运营收益。

出租的物业是收益法估价的典型对象，其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。租赁收入包括租金收入和租赁保证金或押金的利息收入。出租人负担的费用，根据真正的房租构成因素(地租、房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、物业税、租赁费用、租赁税费和利润)，一般为其中的维修费、管理费、保险费、物业税、租赁费用、租赁税费。但在实际中，房租可能包含真正的房租构成因素之外的费用，也可能不包含真正的房租构成因素的费用，因此，出租人负担的费用是如表4-3所列的费、税中出租人与承租人约定或按惯例由出租人负担的部分。

出租的物业求取净收益需要扣除的费用         表4-3

项目名称出租人负担承租人负担  标    准  数    量    年金额

水    费

电    费

燃气费

供暖费

通信费

有线电视费

家具设备折旧费[1)

物业服务费用[2]

维修费

保险费[3]

物业税[4]

租赁费用[5]

项目名称出租人负担承租人负担标    准数    量    年金额

租赁税费[6]

其他费用

注：[1]如果由出租人提供家具设备（如家具、电视机、电冰箱、空调机等），应扣除它们的折旧费；[2]如物业管理企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序所收取的费用；[3]如投保房屋火灾险等的保险费；[4]如城镇土地使用税、房产税或城市房地产税等；[5]如委托房地产经纪机构出租，房地产经纪机构向出租人收取的租赁代理费；[6]包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、租赁手续费。

在实际求取净收益时，通常是在分析租约的基础上决定所要扣除的费用项目。如果租约约定保证合法、安全、正常使用所需要的一切费用均由出租人负担，则应将它们全部扣除；如果租约约定部分或全部费用由承租人负担，则出租人所得的租赁收入就接近于净收益，此时扣除的费用项目就要相应减少。当按惯例确定出租人负担的费用时，要注意与租金水平相匹配。在现实的物业租赁中，如果出租人负担的费用项目多，名义租金就会高一些；如果承租人负担的费用项目多，名义租金就会低一些。

(四)报酬率的求取

报酬率即折现率，是与利率、内部收益率同类性质的比率。进一步搞清楚报酬率的内涵，需要搞清楚一笔投资中投资回收与投资回报的概念及其之间的区别。投资回收是指所投入的资本的回收，即保本；投资回报是指所投入的资本全部回收之后所获得的额外资金，即报酬。以向银行存款为例，投资回收就是向银行存人的本金的收回，投资回报就是从银行那里得到的利息。所以，投资回报中是不包含投资回收的，报酬率为投资回报与所投入的资本的比率。

可以将购买收益性物业视为一种投资行为：这种投资需要投入的资本是物业价格，试图获取的收益是物业预期会产生的净收益。投资既要获取收益，又要承担风险。以最小的风险获取最大的收益，可以说是所有投资者的愿望。盈利的多少一方面与投资者自身的能力有关，但如果抽象掉投资者自身的因素，则主要与投资对象及其所处的投资环境有关。在一个完善的市场中，投资者之间竞争的结果是：要获取较高的收益，意味着要承担较大的风险；或者，有较大的风险，投资者必然要求有较高的收益，即只有较高收益的吸引，投资者才愿意进行有较大风险的投资。因此，从全社会来看，报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则低。例如，将资金购买国债，风险小，但利率低，收益也就低；而将资金搞投机冒险，报酬率高，但风险也大。例如，两宗物业的净收益相等，但其中一宗物业获取净收益的风险大，从而要求的报酬率高；另一宗物业获取净收益的风险小，从而要求的报酬率低。由于物业价值与报酬率负相关，因此，风险大的物业的价值低，风险小的物业的价值高。

求取报酬率的方法主要有累加法和市场提取法。

累加法的一个细化公式为：

报酬率＝无风险报酬率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠

其中：①投资风险补偿，是指当投资者投资于收益不确定、具有风险性的物业时，他必然会要求对所承担的额外风险有补偿，否则就不会投资；②管理负担补偿，是指一项投资要求的关心和监管越多，其吸引力就会越小，从而投资者必然会要求对所承担的额外管理有补偿。物业要求的管理工作一般远远超过存款、证券；③缺乏流动性补偿，是指投资者对所投入的资金缺乏流动性也会要求补偿。物业与股票、债券相比，买卖要困难，交易费用也较高，缺乏流动性；④投资带来的优惠，是指由于投资于物业可能获得某些额外的

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