物业管理师

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业管理基本制度与政策这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业管理基本制度与政策辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

监管部门 物业应该把好第一道关

青浦区徐泾镇房屋协管服务社副主任吴根清，皮肤黝黑，他身后是10多个扛着铁锤组成的拆违工作队队员，这群出入于高档别墅的人看上去却更像是一支乡村施工队，在9月的骄阳下，队员不时撩起衬衫角擦去汗水。当一次次整改通知毫无成效不得不采取强制拆除时，一名监察队员这样形容他们的工作：“用最原始的工具，去拆除最现代化的住宅的违法搭建。在管理部门看来，违法建筑产生后，由有关部门上门查处，最后实行强制拆除，只是亡羊补牢的无奈之举，并不是解决这一问题的根本途径。“业主要进行搭建，肯定要往小区里运大量的材料，这些行为完全是物业公司可以监控的。”一名别墅业主这样认为。

有关人士分析说，在物业管理行业的市场经济体制下，物业公司的收益建立在业主缴纳物业管理费的基础上，因此有一些物业公司担心得罪业主后收不到物业管理费，对少数业主的违法搭建行为坐视不理，甚至进行袒护。

别墅违法建筑个案

绿洲比华利花园两年前人大监督拆违两年后违建再度成风

绿洲比华利花园两年前，这里曾一度因别墅违法建筑而被推到“风口浪尖”；两年后，这里的违法建筑问题再次遭遇市民投诉。上海别墅违法建筑是2004年年市人大重点监督项目，违法建筑总面积达8726.3平方米的比华利花园“首当其冲”被拿来“开刀”。

“政策滞后”是上海市松江区副区长陈猛对于“意见不统一”的解释，他告诉记者，别墅区的拆违工作难度就在法律政策方面。这和政府拆违的决心是没有关系的，但是现在我们对别墅违法建筑方面的规定仍是空白。剑桥景苑市领导批示后强制拆违但仍无改观

五年前，英伦小镇风格的别墅区剑桥景苑开门接待了第一批入住居民，三年前，别墅区出现了第一起违法建筑阳光玻璃棚的事例，此后，围绕违法建筑的话题，剑桥景苑上演着搭建与反搭建的“比赛”。

今年3月，据媒体报道，3月31日召开的全市纠风和政务公开工作电视电话会议上，针对媒体报道的“剑桥景苑”内有领导干部违法搭建的新闻，市领导指出，要好好查一查这件事，依法处理。

今年4月27日，房地局等部门前往剑桥景苑强制拆违。强制拆除首日，6辆警车开进了拆违现场，成功拆除了3家。但在居民印象里，5个月来，也仅仅强制拆除了这3家，拆违人员希望看到的强拆“震撼”作用，至今没有体现出来。汤臣高尔夫反对违法建筑业委会多次诉讼被驳

汤臣高尔夫别墅始建于上世纪90年代。

2004年8月18日，物业人员曾在劝阻违法施工过程中，和当时小区的W110、W120业主发生过冲突。

缺乏执法权的小区物业，在2004年向第一届业主委员会提议，起诉5家严重违法的业主。此案经浦东新区法院一审判决，5家严重违法的业主需在时限内将建筑恢复原样。5家业主不服，提起上诉。最终法院以业主委员会与被告之间，并非直接相邻，缺乏利害关系为由驳回了原告方的诉求。此外，另一起业委会状告两位违法业主的同类诉讼，也因相似理由被驳回。

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