物业管理师

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业管理基本制度与政策这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业管理基本制度与政策辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

第九条

经物价部门核定的或由物业管理单位与小区管理委员会或物业产权人代表、使用人代表协商议定的收费项目、收费标准和收费办法应当在物业管理合同中明文约定。

第十条

物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。

物业管理单位应当定期（一般为6个月）向住户公布收费的收入和支出账目，公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施，接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督。

第十一条

物业管理单位应当严格遵守国家的价格法规和政策。执行规定的收费办法和收费标准，努力提高服务质量，向住户提供质价相称的服务。不得只收费不服务或多收费少服务。

第十二条

实行物业管理的住宅小区物业产权人、使用人应按物价部门核定的收费项目和标准向物业管理单位缴纳物业管理服务费，不按规定缴纳管理服务费的，物业管理单位有权按照所签服务合同要求追偿。

第十三条

物业管理单位与物业产权人、使用人之间发生的收费纠纷，可由物价部门进行调处。

第十四条

物业管理单位已接受委托对住宅小区实施物业管理并相应收取公共性服务费的，其它部门和单位不得再行重复征收性质和内容相同的费项。

第十五条

凡有下列违反本办法行为之一者，由政府价格监督检查机关依照国家有关规定予以处罚。

（一）越权定价、擅自提高收费标准的；

（二）擅自设立收费项目，乱收费用的；

（三）不按规定实行明码标价的；

（四）提供服务质价不符的；

（五）只收费不服务或多收费少服务的；

（六）其它违反本办法的行为；

第十六条

各省、自治区、直辖市物价部门、物业管理行政主管部门可依据本办法制定具体实施办法，报国家计委、建设部备案。

第十七条

本办法发布之前的有关规定凡与本办法相抵触的，以本办法为准。

第十八条

本办法由国家计委负责解释。

第十九条

本办法自1996年3月1日起执行。

前期物业管理招投标应建立回避制度

国务院6月8日颁布的《物业管理条例》（以下简称《条例》）第二十四条第一款对物业项目选择物业管理人采用招投标方式做出了建议性的规定，并在第二款规定，除投标人少于三个或住宅规模较小且经房地产行政主管部门批准外，物业项目的建设单位选择物业管理人，应当采用招投标方式。也就是说，对于住宅物业而言，除有极个别情况外，都必须采用招投标的方式选聘物业管理人。正是基于《条例》的这两项规定，建设部制定了《前期物业管理招投标管理暂行办法》（以下简称《办法》），《办法》将是今后一段时间内，前期物业管理招投标的操作准则。

一、《办法》中有关“回避制度”的几点解读《办法》总则

第二条第一款开宗明义地指出：“前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。”第七条第一款指出“本办法所称招标人是指依法实施前期物业管理招标的物业建设单位。”从这些规定可以看出，在前期物业管理中，招标人是由建设单位承担，这是由前期物业管理的特点所决定的。

《办法》第二十八条第一款规定“评标由招标人依法组建的评标委员会组建。”第二款规定“评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为五人以上单数，其中，招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二”。从这两款规定可知，在前期物业管理招投标中，评标委员会由招标人也就是建设单位代表和专家组成。而且，只有这两部分组成齐备，评标委员会的组成才是合法的。同时，为防止招标人一手遮天，体现专家的公正性，又规定了“其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二”，不过，该款规定在前期物业管理的招投标活动中能否保障，有待考察。

二、物业管理公司与开发企业的“结合”现状从现实情况看，许多物业管理公司与房地产开发企业之间的关系千丝万缕，极为密切，大致可分为以下几种情况：

一是早期的物业管理公司。多脱胎于房地产开发企业内部的物业管理部，为分类管理、独立核算，房地产开发企业将其离出来，成立物业管理公司。为了符合《公司法》规定的股东人数要求（即2人以上50人以下），一般以房地产开发企业为大股东，另外再找一个或两个以上（如开发企业的工会法人）形式上的小股东。这种情况下，有时候开发公司与物业管理公司的法定代表人为同一人。房地产开发企业开发的物业，一般交自己控制的物业管理公司管理。

二是物业管理公司与房地产开发公司同属于某一集团公司的子公司。虽无上下级关系，却是平行的兄弟企业关系。为集团公司总体利益考虑，开发公司开发物业后，一般会将物业交由与其平行的兄弟物业管理公司进行管理。有时，集团公司的法定代表人或兼物业管理公司的法定代表人，或兼开发公司法定代表人，甚至同时兼物业管理公司和开发公司的法定代表人。

前两种情况是很常见的。其识别的标记是，开发公司与物业管理公司的商号相同。

第三种情况是房地产开发公司参股物业管理公司，但并不实际控制物业管理公司。此时，物业管理公司是真正独立于房地产开发公司的法人。这种情况随物业管理专业化的发展，呈现增多趋势。与前述第一种房地产开发公司实际控股物业管理公司是不同的。

当然，有许多物业管理公司与房地产开发公司并无任何关联，这部分物业管理公司参与投标是不在回避考虑之列的。

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