物业管理师

2013年物业管理师考试时间为2013年9月7、8日，《物业管理基本制度与政策》是物业管理师考试科目之一，为了帮助考生更加系统地复习备考，小编特整理了2013年物业管理师考试《物业管理基本制度与政策》相关知识点，希望能给您的备考带来一定的帮助，顺利通过考试!

第六节　物业管理从业人员职业资格制度

物业管理活动的特殊性、经营管理的专业性以及涉及学科多、管理复杂等特点，决定了应对物业管理专业人员实行职业资格制度。

物业管理专业人员如物业管理处主任(项目经理)等，作为物业管理活动的直接组织者，其业务能力和素质高低，直接关系物业的承接验收、维修养护以及物业管理服务水平，直接影响物业的保值增值，关系到业主共同利益和社会公共利益。

物业管理专业人员只有在掌握和了解法律、经济、工程、环保、消防以及公共关系、心理等多方面学科和知识，并经过相关专业岗位实践锻炼的基础上，才能有效地做好管理服务工作。

不少发达国家以及香港、台湾地区等都通过对物业管理专业人员进行职业资格的认证以及继续教育制度，来实现对物业管理行业的规范和管理。

现阶段，我国已建立的物业管理专业人员队伍、高等院校及科研机构提供的教育支撑和人才储备以及日臻完善的法规体系等，为建立物业管理专业人员职业资格制度创造了有利条件。

因此，《条例》第三十三条规定：“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。”2005年11月，建设部和人事部已将这一制度纳入国家专业人员职业资格制度系列。

一、物业管理从业人员的职业素质

(一)物业管理从业人员应当树立正确的职业道德

1.物业管理的职业道德

物质生活决定精神生活，没有社会分工，就不存在各种职业，也就谈不上职业道德，因此职业道德是生产力发展和职业分工的结果。同一行业的职业群体，关于从业信念、职业操守、行业习惯、行为准则的总体观念和要求，构成这个行业的职业道德。

职业道德是长期从事职业劳动过程中形成的群体职业观念和职业要求，这些观念和要求一方面对从业人员的职业行为发挥心理约束作用，另一方面经过总结和提炼，上升为行业规则和行业标准，指导并约束全行业从业人员的职业行为。

物业管理是一个服务千家万户的行业，直接关联广大群众的日常生活和工作。因此物业管理人员是否树立良好的职业道德，是否具备健康完美的职业修养，不仅关系到个人、企业和行业的形象，而且直接影响着社会关系的和谐与安宁。

物业管理人员只有树立正确的职业道德观念，培育良好的品行修养，才能胜任本职工作。

2.物业管理职业道德的主要内容

从行业规范要求角度，物业管理职业道德主要有以下几方面的内容：

(1)守法经营

遵纪守法是每个公民的基本义务。物业管理企业进行经营活动，除企业从业人员需遵守公民的各项义务外，还必须遵守国家法律法规关于企业经营的各项规定。

例如：《公司法》对企业的成立、组织程序、人员职责、经营原则等方面都作出了规定;《合同法》对合同订立、履行、解除以及违约责任，作出了系统的规定;物业管理师考试

《民法通则》对企业法人的成立条件、应当遵守的民事法律规范、应当承担的各种民事责任，也作出了全面规定;《税收征收管理法》对企业应当纳税的税种、税目、税率以及纳税时限和处罚等作出了规定;

《条例》则专门针对物业管理行为作出了全面、具体的规定。涉及物业管理企业的法律法规规定很多，物业管理企业和从业人员均须严格遵守有关规定。

违反这些规定，会给社会造成危害，违法的物业管理企业以及从业人员也要承担相应的违法责任。

真正做到守法经营，首先，要增强法律意识，认真学习法律基础知识，深入理解并全面掌握物业管理的各项制度与政策;其次，要在工作实践中认真严肃遵守各项法律制度，彻底杜绝轻视法律的侥幸心理。

(2)诚信经营

与多年来国家采取的行政管房方式相比较，物业管理的一个特征就是业主与物业管理企业依法建立了合同关系，然后双方依据合同享有权利并履行义务。

目前，由于我国物业管理尚处于起步阶段，一部分物业实施了物业管理，还有一部分物业仍沿袭着旧有行政管房状态。

从实施了物业管理的一些物业管理项目来看，许多物业管理企业和业主仍然保留着多年来行政管房的意识、作风和习惯，不同程度的存在着轻视合同、缺乏诚信的现象，这是造成目前物业管理争议不断、投诉上升的主要原因。

一方面，在有些物业管理区域，物业管理企业轻视物业服务合同，或根本没有签订物业服务合同，向业主收费不从服务内容、服务成本出发，也不从服务标准、服务质量等方面考虑，

做到质价相符，而仅以物价管理部门的收费批件作依据，向业主收取物业服务费用。

另一方面，一些业主的合同意识也很差，仍然以福利住房的传统观念认识物业管理，只要求享受物业服务，不愿意承担付费义务，或者脱离合同约定提出不合理的物业服务要求。

重视合同，诚信经营，物业管理企业应把握以下几个环节：

①诚信订立合同

目前部分物业服务合同存在两个方面的问题：一是物业服务合同内容草率、虚夸;二是合同内容简单、空洞、粗陋。这两方面问题反映部分物业管理企业缺乏法律意识和诚信经营的理念。

诚信经营应首先从认真、细致、实事求是、诚实信用地签订合同开始。

②认真履行合同

加强合同观念，诚信履行合同，是提高物业管理从业人员职业道德的重要手段，作好这方面工作应注意以下几点：

一是重视物业服务合同的宣传和解释。物业管理从业人员不仅应该熟悉合同条款约定的内容，诚实信用地履行合同，而且应该公开合同内容、正确解释合同，

这样有利于提高业主的合同意识，便于监督物业管理企业的服务质量，减少业主因不了解合同而产生的误解和争议。

二是制定物业服务计划和实施物业管理，必须以物业服务合同约定为基础。物业服务计划应当将合同规定的服务义务，作为物业管理企业工作的出发点。

三是切实履行物业服务合同约定的义务，履行中发现不适当的条款约定，应当及时与对方当事人协商变更，并签订补充协议，不能单方面擅自终止履行或改变履行方式。

四是物业服务合同履行中，若发生违约事项，双方当事人应当依据合同约定和法律规定及时进行处理，保证物业服务合同的安全、适当履行。

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