物业管理师

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业经营管理这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业经营管理辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

四、绩效评价的主要方法（了解）

1. 功效系数法

功效系数法是指根据多目标规划原理，把所要评价的各项指标分别对照各自的标准，并根据各项指标的权数，通过功效函数转化为可以度量的评价分数，再对各项指标的单项评价分数进行加总，求得综合评价分数的一种方法。

2. 综合分析判断法

综合分析判断法属于定性评价方法，又称隶属度赋值法，它是指评价人员按照评价工作制度的规定，本着独立、客观、公正的原则，利用其已有的知识、经验和分析判断能力，参照评价参考标准，对企业绩效评价指标体系中评议指标所反映的内容及其他相关因素进行广泛、深入的分析研究，并以此形成评判意见，楼后对评价人员意见进行综合，形成对评价对象全部情况的总体判断。

3. 定量和定性相结合计分法

定量与定性相结合计分法就是将以功效系数法计算的定量指标评价分数和以综合分析判断法计算的定性指标评议分数，按照规定的权重拟合形成综合评价结果，即根据评议指标得分对定量评价结论进行校正，计算出综合评价得分。

五、物业管理报告（掌握与熟悉）

1. 物业管理报告及其类型

物业管理报告是指物业经营管理者向有关方面提交的反映其在一定阶段的物业经营管理过程中所作的主要工作、财务效益状况以及未来工作计划的文书。

按照物业经营管理者向不同主体提交报告分类，可以把物业管理报告主要分为向物业业主、租户提交的物业管理报告、向高层次管理者提供的物业管理报告和向投资者或董事会提交的物业管理报告三种类型。

按照物业经营管理者提交报告的期间（报告期）不同，可以把物业管理报告分为月度物业管理报告、季度物业管理报告、半年度物业管理和年度物业管理报告几种类型。

2. 物业管理报告的构成与内容

无论是居住物业的物业管理报告，还是经营性物业的物业管理报告，其基本构成与主要内容都是一致的，即由一定时期的工作总结、财务报告以及未来工作计划三大部分组成。

物业经营管理工作总结就是管理企业向业主、租户、高层管理者、企业投资人或董事会提交的、反映本企业过去一定时期内进行或开展物业经营管理工作情况的回顾性总结。

物业经营管理工作总结的主要内容大致是：企业不同部门对上期工作计划的执行情况，包括已经完成的工作情况和未完成的工作情况，以及计划工作未完成的原因；企业不同部门在报告期内所作的日常管理工作；企业在进行物业经营与管理中的主要成绩与不足等。

物业经营管理财务报告是反映、提供和传输企业财务信息的书面报告文件，它由会计报表和文字报告两部分组成。

通常向业主、租户提供的物业管理报告中的财务报告，一般只需要列举物业管理费用的收支情况以及相关分析；向高层管理者以及向投资者或董事会提交的财务报告一般应有较完整的会计报表主表及其附表和相关分析。

物业经营管理工作计划是物业管理企业根据本报告期内物业管理工作的实施情况以及物业经营管理的财务状况而编制的，向业主、租户、高层管理者、企业投资人或董事会提交的、反映本企业未来一个报告期内进行或开展物业经营管理工作的设想、打算或安排。

物业经营管理工作计划是物业管理企业根据本报告期内的有关实际情况拟定的。

3. 编写物业管理报告的基本要求

①突出重点、兼顾一般；

②注重时效、真实可靠；

③报告清楚、文字简练

4. 物业管理报告的公布或送达

一般来说，向企业高层管理者以及企业的投资者或董事会提交的物业管理报告、收益性物业的物业管理报告通常都需要每月公布或提交一次。比如，向写字楼的业主（通常为写字楼的开发商）提交的物业管理报告一般就需要每月一份。而向居住物业业主、租户公布的物业管理报告，则通常要求每季度或每半年在物业管理企业的经营场所或办公地点公布一次。

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