物业管理师

2013年物业管理师考试时间为2013年9月7、8日，《物业管理基本制度与政策》是物业管理师考试科目之一，为了帮助考生更加系统地复习备考，小编特整理了2013年物业管理师考试《物业管理基本制度与政策》相关知识点，希望能给您的备考带来一定的帮助，顺利通过考试!

前期物业管理招标投标制度(掌握并熟悉)

1.前期物业管理招标投标的概念、意义和原则

物业管理招标投标是指业主或建设单位通过招标方式选聘物业服务企业，物业服务企业通过投标方式竞聘物业管理项目的活动。

由建设单位通过招标方式选聘物业服务企业的，称为前期物业管理招标投标。

2. 招标原则

物业管理的招标投标行为是一种通过市场化方式实现的双向选择，在招标投标活动中必须严格遵循公开、公平、公正、合理和诚实信用的基本原则。

3. 招标形式

物业管理招标有公开招标、邀请招标两种方式。

4. 招标文件的编制

《前期物业管理招投标管理暂行办法》规定，招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。

招标文件应包括以下内容：

(1)招标公告或投标邀请函。招标公告或投标邀请函应载明：招标人的名称、地址和联系方式;招标项目的性质、数量;招标项目的地点和报名投标截止日期;获取招标文件的办法、时间、地点;对招标文件收取的费用;需要公告或说明的其它事项。

(2)技术性文件。应出具对物业情况、管理服务要求以及其他应详细说明的物业说明书，以及物业的设计施工图纸。

(3)投标人须知。要求投标人了解在投标活动中应遵循的规定和注意事项，包括

①.对投标人资质、资金方面的要求(对合格投标人的界定)，指明投标人应准备的企业资质、资信证明、银行保函、支付方式、投标费用等。

②.项目承包方式和管理方式，明确项目是综合性招标还是分阶段或单项招标，是全委托管理方式还是顾问服务方式。

③.物业管理服务内容及要求，包括物业管理服务期限、物业移交日期，给物业管理提供的条件(如提供管理用房、商业用房面积)、物业管理服务收费方式及维修基金标准和物业管理服务的具体内容和服务标准等。

④.有关投标程序方面的说明，包括现场踏勘的组织、项目资料的提供、答疑安排、标书投递、撤换和修改投标文件的期限和要求，开标、评标的时间和评分标准，中标结果的公布形式等。

⑤.投标人应遵循的规则与报价要求，包括标书的构成、报价的说明、废标的界定和处理等。

⑥.物业管理合同的格式、具体条款和合同签订的时间。

⑦.附加说明，包括标书的编制依据，各种文件与表格、图纸的要求。

⑧.其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

(4)合同的条款。包括合同的一般条款和特殊条款。

(5)附件。包括附表、附图、附文等。

5. 招标项目备案

招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。

备案应向房地产行政主管部门提交以下材料：

(1)与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件;

(2)招标公告或者招标邀请书;

(3)招标文件;

(4)法律、法规规定的其他材料。

6. 招标程序规则

《前期物业管理招投标管理暂行办法》规定：

(1)招标人应当确定投标人编制投标文件所需的合理期间，公开招标物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。

(2)招标人对已发出的招标文件，认为必须澄清或者修改有关内容的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

(3)招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。

(4)通过招投标方式选择物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：

①新建现售商品房项目应当在现售前30日完成;

②预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

③非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

7. 投标文件

投标人应当按照招标文件要求的内容编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出相应。

投标文件应当包括以下内容：

(1)投标函;

(2)投标报价;

(3)物业管理方案;

(4)招标文件要求提供的其他材料。

8. 投标程序

(1)投标文件的送达

(2)投标文件的补充修改或撤回

(3)投标禁止行为

《前期物业管理招投标管理暂行办法》规定了以下禁止行为：

①投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。

②投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害投标人或者其他投标人的合法权益。

③投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。

④禁止投标人以向投标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。

9. 开标、评标和中标

(1)开标

(2)评标

(3)中标

10. 评标委员会

评标活动由招标人依法组建的评标委员会负责。

评标委员会由招标人的代表和评标专家共同组成，成员为5人以上单数，其

中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。

评标委员会的专家成员，由招标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。

招标人的代表和评标专家与投标人有利害关系的，不得进入评标项目的评标委员会。

11. 违反前期物业管理招标投标规定的法律责任

违反《物业管理条例》的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

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（责任编辑：中大编辑）