物业管理师

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二、物业管理法律关系

(一)概还

物业管理法律关系是指物业管理法规调整物业管理社会关系和社会行为时所形成的相关主体间的权利、义务关系。它是现实物业管理社会关系的法律形式，是受国家强制力保护的人与人之间社会关系的一种，体现物业管理当事人、参与者的主观意志与国家意志的结合程度，在形式上表现为特定物业管理关系中各主体享受权利和承担义务的法定状态，是按照物业管理法律法规建立的法律关系。

研究物业管理法律关系，有利于通过完善立法、严格执法、加强司法、采用促进自觉守法综合措施等方式方法，来有针对性地解决中国现实改革和发展过程中所产生的物业管理关系各类主体间的矛盾问题，有效化解有关当事人之间的利益冲突，从而建立稳定和谐的物业管理法律秩序。

(二)物业管理法律关系的要素

物业管理法律关系的要素是指该种关系必要的构成因素或条件，缺少任意要素之一则不能构成物业管理法律关系。关于何为法律关系的要素，有不同的观点。有的提出主体、客体、内容、变动原因四要素说，多数人则坚持传统的三要素说。由于变动原因本身属于法律事实问题，并不是法律关系本身的构成要素，因此，我们采用三要素说，但是同时强调主体乃指处于特定法律境位的具有法定身分的主体。

1.物业管理法律关系的主体

物业管理法律关系的主体，是指参与物业管理法律关系享有权利承担义务的当事人。法律关系是一种人与人之间的社会关系，所以必须有参加这种关系的主体。由于物业管理法律关系按所属的法律部门不同可划为民事法律关系、经济法律关系、行政法律关系、刑事法律关系，相应地，相关主体又可因其参与的法律关系类别不同而称为民事主体、商事主体、政事主体、刑事主体。

根据中国物业管理法规的规定，物业管理法律关系的主体主要是具有物业的业主身份、使用人身份的自然人(公民)和法人(包括物业管理企业法人、业主团体法人、物业管理行政主管机关法人等)两种，符合一定条件的非法人组织(如提供家政装修服务的合伙企业和个人独资企业、物业管理公司下设的物业管理处等)和特殊情况下的国家也可以成为主体。

物业管理法律关系的基本主体是业主及其管理组织、物业管理企业和物业管理活动的行政监管机关。

物业管理法律关系的内容是指主体在物业管理法律关系中所享有的权利(包括职权)和负担的义务(包括职责)。权利是指法律根据现实社会经济文化生活条件赋予一定法律关系主体在获取及维护某种合法利益的事务范围内按照自己的意思或意志自由行为的能力。义务是指经法律规定或认可而对法律关系主体所施加的能使其依义务权利的要求必须(或应当)作出或不作出一定行为的合法压力形式。任何法律关系都包含权利和义务两方面的内容，权利内容是通过相应的义务来表现的，义务内容又用相应的权利来限定。权利和义务相互对应地存在于同一个法律关系当中，同时约束着物业法律关系的当事人双方。

物业管理法律关系的权利种类是多样的，主要包括民事权利、商事权利和政事权利三大类。民事权利按是否以财产利益为直接内容划分为财产权(包括物权、售权)、人身权(包括身体权、人格权、身份权)、兼有财产权与人身权双重性质的权利(包括知识产权、社员权、继承权等)三类。商事权利主要包括上市组织方面的权利和商事交易方面的权利两类。政事权利主要包括抽象行政职权、具体行政职权和行政相对****利三大类，政事权利不同于国事权利(即参与和管理国家事务的权利)。

物业管理法律关系的义务种类是多样的。主要包括民事义务、商事义务和政事义务三类。根据义务与义务主体间的关系，义务可分为专属义务(指不得转移其他主体承担的义务)和非专属义务(指可以依法平等转移给他人承受的义务)两类。物业管理关系中财产性义务(如各业主缴纳物业管理费的义务)一般属于非专属义务。人身性义务(由人格、身份发生的义务，如业主委员会委员和物业管理企业的职责性义务)一般属于专属义务。鉴于权利与义务密不可分的共生关系，它们的可操作内容都是对主体行为要求和规范。

2.物业管理法律关系的客体

物业管理法律关系客体是指法律关系主体承受的权利、义务所指的对象。客体亦称为标的，是主体所需合法利益的外在表现的载体，它直接反映了人们社会关系中最核心的利益关系。

各种不同的具体的物业管理法律关系，其客体有所不同。按利益载体表现形式的不同，可划分为物业、权利、行为效果三大类。

(1)物业。现代意义的物业属物类客体的范畴，它包括传统法律规定的不动产或房地产之实物及其围括的空间和环境。物业既是设置于物上的物权法律关系的客体，又是物业所有权、共有权、自治共管权、使用权、共用空间权、共享环境权等物权关系的客体，还是物业管理公司代管物业权的客体。

(2)权利。权利维系着利益，也是利益的载现形式。权利作为物业法律关系的客体，主要指基于法律规定或当事人约定所设定的债权，与物业所有权相关的场地使用权、物业相邻权、公共秩序维护权、物业代管权、与物业管理行为相关当地的一些人身性或精神性的权利(如人身自由权、人身尊严权、住宅安全权、精神文明建设参与和享受权等)。各种权利关系本身又有自己的客体，如债权的客体为给付效果(债务人的偿债行为效果)，物业相邻权的客体为便利，人格权的客体为人格利益。

(3)行为效果。行为是权利义务本身的构成形式，行为效果体现出利益状态(增进了或损害了主体的利益)。行为效果作为物业管理法律关系的客体，主要包括国家机关在对物业管理方面提供管理性行政服务之行为效果、物业管理公司按委托管理服务公司提供有偿之行为效果、业主缴纳物业维修基金而建立和补充物业维修基金之行为效果等。行为效果可以使行为过程结束时显形的(如修缮房屋行为和拆除违章搭建物行为的效果肉眼可见)，也可以是伴随行为过程产生和存在但无形(隐形非物化)的效果。如物业保安员巡逻过程中所产生的对于一些人的犯罪意图，无形中产生了震慑其不敢轻举妄动的保安效果，又如物业管理行政主管部门对业主委员会组建给予指导，是使其顺利组建成功的指导行为效果。

(三)物业管理法律关系的分类

物业管理法律关系的具体种类很多，可按不同的标准划分出多种类型。按规范法律关系的法律部类不同，物业管理的法律关系可分为民事法律关系、经济法律关系、行政法律关系、刑事法律关系四大类。本节不对物业管理刑事法律关系及经济法律关系作论析。

1.物业管理民事法律关系

物业管理民事法律关系是指根据民法规范(民事法律规范)组控所确立的以民事境位(指特定的身份、地位)和民事权利义务为内容的物业管理社会关系。

物业管理法律关系中民事法律关系占多数，如物业产权行使法律关系、物业管理或人居服务合同关系、不动产相邻关系、民事违约和侵权关系等。但在物业管理法规中都为避免与专门民法的规定过多重复而较少对物业管理民事权利义务的具体规定。

物业管理民事法律关系具有一些自身的特色：①物业管理民事法律关系的基本主体为业主、业主团体组织和物业管理企业。国家虽然作为城市土地所有者而成为物业的最大业主，但并不是以业主的身份直接参与物业管理民事法律关系，只是在国有土地使用权出让合同期限届满时，才依法出面收回出让的地块及地上物业。②物业管理民事法律关系的客体主要是物业和基于物业管理服务发生的服务效果。③物业管理民事法律关系的内容即权利义务的设定，受国家意志制约性较强。鉴于物业管理涉及公共利益较为重大，物业管理在尊重民事法律关系当事人自愿的前提下，对当事人的民事权利和义务特别是义务作出了较多的指导和强行规定。例如.业主公约的订立、物业服务合同的订立在形式上都要求采用书面形式。

2.物业管理行政法律关系

物业管理行政法律关系是指受与物业管理相关的行政法调整的，在政府、物业管理行政主管部门、其他有关职能部门之间及其与业主、物业使用人、业主团体组织、物业管理企业、其他与物业管理有关的社会组织和单位之间形成的行政管理事务方面的权利义务关系。

(四)物业管理法律事实

物业管理法律事实是指物业管理法规所规定或认可的，能引起物业管理法律关系产生、变更、终止的客观现象或原因条件。它具有客观性、能动性。

物业管理法律事实引起物业管理法律关系的变动，包括法律关系的发生(指在原无法律关系存在的当事人之间形成新的法律关系)，变更(指既存法律关系中主体、客体、内容三要素或任一要素发生变化)，终止(指当事人之间权利义务关系消灭，包括绝对消灭和相对消灭)三种情况。例如，业主与物业管理企业因为签订物业服务合同的行为而发生一个合同之债的法律关系，之后双方补签增加物业管理服务项目合同的行为而使原物业服务合同关系的客体发生相应的变化，最后因双方的完全和适当履行的行为及合同期满的事实而消灭了这种债的关系。

物业管理法律事实具体种类很多。根据法律事实是否与物业管理法律关系主体的意志有关可划分为自然事实和行为事实两大类。

1.自然事实，指不直接包含人的意志的客观现象。例如，某个物业被焚毁现象的出现是由人的意志引起的(有人故意纵火)，但就物业焚毁这一客观现象本身而言，其并无意志性，与人的意志无关，属于自然事实。自然事实又可分为事件与状态两种客观情况。

(1)事件是指偶发的客观现象。可进一步分为不可抗力事件和社会意外事件两种情况。《民法通则》第153条立法解释“不可抗力”术语：“是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”《合同法》第117条第二款关于“不可抗力”的立法解释与《民法通则》的解释相同，并在该条第1款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”《合同法》第118条又要求：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”不可抗力事件通常指自然灾害事件(如地震、风暴等)和社会性的战争等。社会意外事件虽然也具有不以法律关系当事人意志为转移的性质，但并不当然地免除该事件影响而给对方当事人或他人造成损害所应付合理赔偿或补偿法律责任。

(2)法律状态是指某种客观情况的延续。例如，业主下落不明，约定或法定的时间经过。《民法通则》第136条中规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，物业管理企业经租房屋遇到承租人拒付租金情况，经过一年后才起诉，若无法定诉讼时效中止或中断因素，一般会丧失胜诉利益。

2.人的行为，指由人有意识地进行与一定法律关系易化有关的客观现象。根据行为是否与当事人的意志有关，可以分为当事人的行为和他人的行为两种。他人的行为是指由非当事人实施的能使当事人之间发生一定法律关系易化的行为。例如，法院的裁决、行政机关的行政处理决定即属于能使物业管理法律关系当事人之间发生法律关系易化的第三人行为。当事人的行为是指由一定法律关系当事人实施的能引发法律关系易化的行为。按有无内含引发法律关系易化的自觉意思可将当事人的行为分为物业的法律行为与事实行为(如无因管理，住宅小区文化创作活动等)两类。人的行为以其合法性可分为合法行为和违法行为(包括违约行为、侵权行为等)。

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（责任编辑：vstara）

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