物业管理师

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业管理实务这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业管理实务辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

物业停车管理有疏漏丢车业主可否获赔

[案情]：

2005年10月15日晚，方先生停在某小区内物业公司指定车位上的车被盗。2006年2月，保险公司按车辆折旧后价值的80％向方先生赔付19.5万余元。

2006年3月，方先生起诉至人民法院，称自己向所在小区物业公司缴纳了物业、停车车位、保安等费用，物业公司没有设专人24小时看管停车场或采用电子监控手段进行不间断监视，致使车辆丢失，物业公司应赔偿自己未获保险公司赔偿的部分车款6.4万余元。

[点评]：

本案中，物业公司收取了方先生的车位费并为其指定了停车位，双方已经形成了车辆保管合同关系。物业公司作为停车管理单位，对方先生停放在小区内的车辆负有相应的保管义务。物业公司没有按照《居住小区机动车停车管理办法》的规定进行停车管理，没有设专人24小时看管停车场或采用电子监控手段进行不间断监视，显然难以达到安全防范目的，故应认定物业公司在停车管理方面有疏漏之处。对方先生车辆在小区内丢失，作为物业管理单位和停车管理单位的物业公司存在过错，应承担相应的赔偿责任。至于到底应赔偿多少，法院可以根据方先生的实际损失和物业公司的过错程度，行使自由裁量权予以确定。

小区绿地变成锅炉房 开发商被判赔业主32万

原本是开发商承诺规划出的绿地，入住后却发现已被建成地下锅炉房，6台2.5吨的大锅炉日夜运转，造成严重污染。万柳星标住宅小区12号楼的46名业主遂将小区开发商告上法庭。海淀法院日前一审判令北京亿城房地产开发有限公司赔偿每个业主7000元(共32万余元)，但由于热水供应及入冬供暖等问题，驳回了移除锅炉等诉讼请求。

韦女士诉称，当初购房时，亿城房地产明确告知锅炉房将建在1到4号楼之间，并承诺12号楼南侧全部为绿地。去年下半年12号楼的业主们相继入住后，发现楼南侧根本没有开发商承诺的绿地，取而代之的是一个地下锅炉房。“锅炉房内的共鸣声吵得我们根本睡不着，而且总担心不定时的爆炸危险。”韦女士等人要求开发商立即拆除或者迁移小区12号楼地下锅炉房及排烟道，并赔偿人民币2万元的经济损失。

法院审理查明，亿城公司在该小区住宅使用说明书中写明“1-4号楼地下一层全部联通为机动车车库和设备用房、锅炉房、物业管理用房”，而且根据北京市规划委员会向业主回复信访答复意见函，可以肯定建设单位向委员会申报的项目图纸中没有地下锅炉房。法院认为锅炉房邻贴12号住宅楼南面地基主体墙地下进行违法建设，对12号住宅楼业主的生活构成了妨碍，理应予以拆除。但由于该锅炉房负责提供小区内7至12号楼的供暖及热水服务，现阶段如判令拆除或者迁移该锅炉房及排烟道，会给小区热水供应以及冬季供暖带来极大不便，故驳回了移除锅炉等诉讼请求。

昨天下午，记者来到万柳星标住宅小区12号楼旁，地下锅炉露出来的管道已被约2米高的一圈工程挡板围住。业主代表韦女士和倪女士表示，虽然北京亿城房地产开发有限公司已被判对46名业主进行赔偿，但业主们担心的地下锅炉安全隐患仍未能解除，她们将继续上诉。

业主自封阳台被起诉物业手册违法理亏

编者按：近两年楼市迅速发展，带来的是大量新盘推出，越来越多的购房者成为这些新盘的业主。拥有自己的房子本是一件开心的事，然而烦心的事也随之而来。在房价持续攀升的火热楼市中，业主与物业管理公司之间的纠纷和冲突也“不甘示弱”，甚至愈演愈烈，动辄告上法庭。其中，最普遍的问题是物业管理服务不规范，质价不符。日前传出消息，上海将筹建物业管理服务评价中心，成立专门机构对物业管理进行监督测评，希望该中心早日成立，为业主们也为物业公司省却一些烦心事。

现在一些新近搬入小区的业主在装修房屋之前，往往会与物业公司签订装修协议，这样一方面是为了从小区的管理考虑，另一方面，也更加有利物业公司今后的统一管理。但这样的初衷，在实际操作过程中却往往会遇到一些纠纷，而甚至更加严重的是，物业与业主因此产生更激烈的冲突，闹上法庭。

近日，本报收到了一封读者来信，讲述了这样一个案例：

李先生是于去年入住本市延长中路某小区6号802室的，在入住之前，李先生向物业公司提出装修房屋的申请，并与后者签订《装修协议书》，协议约定按《业主手册》中《房屋装修管理规定》进行装修，其中《业主手册》第3条第2款规定：“南阳台及西阳台的封窗因考虑小区楼宇的外观整齐、整体美观等因素，统一装修无框、净白钢化玻璃。”

但在封闭阳台的过程中，施工方向业主李先生建议：“鉴于目前没有无框阳台窗的建筑规范与标准，因而其无框架结构质量标准无法测算并无法保证其窗整体抗风压强度，尤其在3楼以上，更具危险性，上海市建委及有关质检站，因其窗没有检验标准，均不予验收。故建议改用塑钢门窗或铝合金门窗。”李先生接受施工方建议，以有框门窗封闭阳台。

上海铁程物业有限公司获悉此事后通知李先生整改，李先生和小区多数业主为此多次向物业管理公司反映无框门窗的安全性无法保证，要求变更《业主手册》第3条第2款的规定。物业管理公司对此置之不理，并最终以业主李先生违反约定为由，将其告上法庭。

一审法院判决李先生败诉，要求其拆除南阳台上刚刚安装好的有框门窗。但李先生不服，决定再次提起上诉。

律师说法：

针对这一案件，记者与上海中茂律师事务所黄武双律师和沙文韬律师取得了联系。在了解了基本的案情之后，两位律师都认为，李先生以有框门窗封闭阳台的行为是否构成违约，是本案的关键。

要点一、《业主手册》的约定对业主是否具有法律拘束力？

据上海市《居住物业管理条例》第16条规定，业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，对物业管理区域内全体业主、使用人具有约束力。业主公约和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规相抵触。由此可知，《住房公约》、《延铁家园小区管理公约》和《业主手册》等规范性文件，只有依法制定，不与法律法规相冲突的情况下，才对业主具有拘束力。

而在本案中，《业主手册》第3条第2款的规定显然与我国现行法律法规存在冲突。建设部《住宅室内装饰装修管理办法》第30条的规定：“住宅室内装饰装修工程竣工后，装修人应当按照工程设计合同约定和相应的质量标准进行验收。验收合格后，装饰装修企业应当出具住宅室内装饰装修质量保修书。”

《上海市家庭居室装饰装修管理暂行规定》第17条也规定：“本市家庭居室装饰装修工程的质量标准，应当按照家庭居室装饰装修合同约定的和DBJ08-62-97 《住宅建筑装饰工程技术规章》，以及市建设委员会制定的其他地方性标准规定的关于家庭居室装饰装修的施工标准、材料标准、验收标准执行。”

在本案中，由于我国不存在无框阳台窗的建筑规范与标准，因而如果以无框阳台窗封闭阳台，就使得业主对该阳台窗无法进行质量验收，该阳台窗的质量无法保证，显然《业主手册》第3条第2款的规定与法律法规存在直接冲突，应为无效，无效的约定对业主就不具有法律的拘束力。业主更无须因为与无效约定相冲突而承担违约责任。

要点二、业主对物业公司的管理行为有异议，应如何请求其纠正？

依法制定的《业主公约》和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的其他决定虽然对全体业主都具有拘束力。但并不意味着以上规范性文件不可变更。

《上海市居住物业管理条例》第20条第8款规定“物业管理公司从事物业管理服务，应该定期听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善管理服务”；《物业管理条例》第12条规定，全体业主2／3以上同意，可以修改《业主公约》等小区的规范性文件。在小区前期物业管理阶段，虽然立法未对修改《住房公约》作出规定，但是可类推适用业主委员会成立后的规定办理，即只要全体业主2／3以上同意，应该能够变更。结论：约定无效业主不算违约

黄武双律师这样告诉记者：“《住房公约》等小区规范性文件只要不与法律法规相冲突，对小区全体业主具有法律拘束力。在符合法定条件的情况下，也可以由全体业主依规定程序变更。在本案中，由于《业主手册》第3条第2款的规定与法律法规相冲突，因而无效，无效的约定对业主李先生不具有法律拘束力。他自然不应承担违约责任。”

相关文章：

2011年物业管理师考试物业管理实务考点精讲汇总31-40

2011年物业管理师考试物业经营管理知识点汇总21-30

2011物业管理师考试综合能力模拟试题汇总

（责任编辑：）

共2页,当前第1页  第一页  前一页  下一页