物业管理师

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业管理基本制度与政策这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业管理基本制度与政策部分辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

物业服务合同是一种特殊的委托合同，具有以下特点：

1、物业服务合同是综合性的委托合同。其涉及到的委托事务不仅仅是某一项，而是多项。如，小区的绿化、环境卫生、治安、公共设施的运行及维护等事项。在这种综合性的委托合同中，包括承揽、保管、服务等多种性质的委托关系。

2、物业服务合同是有偿且双务性质的合同。物业企业接受委托管理小区的物业是收取费用的，因而是有偿合同。业主的主要义务是支付物业管理费，而物业企业的主要义务则是履行管理与服务，合同双方当事人互尽义务。

3、物业管理合同的标的是行为。物业管理合同的标的并非不动产本身，而是对不动产及其附属设施的管理服务行为。

对物业进行管理的权利基础为物业管理权，物业管理权为业主所有。为了处理物业管理事务履行合同内容，物业公司有必要获得业主的委托，据此才能从事与物业管理有关的事实行为和法律行为，前者如保安、清洁等，后者如代业主行使物上请求权等。没有这种委托，物业服务企业就无法获得这种专有的物业管理权，就无法从事物业管理行为，履行合同内容。

物业管理服务的具体内容可以分为三个方面：从物的角度而言，物业管理包括对物业及其附属设施的维护、保养、修缮等事项；从社区环境的角度而言，物业管理包括小区的保安、清洁、绿化等事项；从物的利用秩序的角度，物业管理包括阻止物业使用人对自用部分进行危害整体利益的使用行为和阻止业主对共用部分进行妨害他人利用的行为等事项。

从对物业利用秩序的管理而言，这里的管理表现为物业管理企业对业主及其他物业使用人的管理，且表现为物业管理企业有权禁止业主的某种行为或要求业主履行某种义务，比如阻止破坏承重墙的装修，要求业主将垃圾放置于规定的地点等。这里是受托人管理委托人，似乎使物业企业有了一种类似于行政管理的权利。但实际上这里的管理权仍然源自于业主的授予或同意，是业主授权物业企业代表全体业主维护整体利益和物之利用秩序，相当于业主自我约束行为或自律管理。

虽然我国目前各地的地方性法规将一些具体事项规定为物业管理企业的强制性义务，但是这种规定不可能非常具体，对于物业管理服务的具体义务，还是应当由业主团体与物业服务企业在合同中明确约定。

在物业管理的实践中，物业管理服务合同中约定的应由物业管理企业承担的义务主要包括以下5方面：

1、物业的验收接管义务

按照我国立法规定，在开始出售商品房或公有住房之前，房地产开发企业就应当制定物业管理方案选聘物业管理企业并签订物业管理合同。被选聘的物业管理企业应完成物业的接管验收工作。这种在物业区域内的业主委员会成立之前由房地产开发企业选聘物业管理企业所实施的物业管理，称之为前期物业管理。

实施前期物业管理的企业必须履行的一项重要义务就是接管并验收物业。在物业区域的业主委员会成立之后，如果解聘了实施前期物业管理的企业，则该企业应当将物业及其相关资料移交给业主委员会新聘的物业管理企业。

如果物业管理企业未能认真履行接管验收物业的义务，没能够发现问题，给后来入住的业主造成了极大的不便和损失，物业管理企业应对此承担相应的民事责任。

2、房屋装修装璜施工的管理义务

装修装璜施工管理可以划分为两部分，室内装修施工管理和建筑物装璜施工管理。物业管理企业所实施的施工管理只是针对事关物业小区卫生、安全等公共秩序的事项，至于装修装璜质量等只关系到承揽合同一方利益的事项，应由各个业主或业主团体自己监督管理。

3、建筑物及其设施的保养、维修义务

该项义务应在物业管理服务合同中明确约定，一般包括日常保养、定期检查、定期维修与临时维修等内容。除非另有约定，物业管理企业的保养和维修义务只针对物业小区的公共部位和公共设施，不包括业主的专有部位和专有设施。专有部位应由业主自行负责维修，当然，业主在需要保养和维修时也可以临时委托物业管理企业维修，费用由业主自行负担。

4、物业小区的环境管理义务

物业小区的环境是包括园林绿化、卫生保洁在内的各种因素的总称。物业管理企业未按照合同约定履行园林绿化和卫生保洁管理义务的，属于违约行为，应承担违约责任。没有造成物业小区内的财产损失的，可以减少赔偿费用支出；已经造成财产损失的，如因物业管理企业的疏于管理致使树木花草死亡的，应承担赔偿责任。

5、物业小区的安全管理义务

该项义务包括物业消防管理和小区治安管理。物业管理企业是否应承担社区安全管理义务由业主团体与物业管理企业在合同中约定。如果物业管理企业未依合同约定履行管理义务，应承担继续履行义务、返还相应物业管理费用、赔偿损失等民事责任。

要将物业管理费的收取与物业管理人获取的报酬区别开来，物业管理费是全体业主交付的用于物业管理的资金，其所有权归属于业主；物业管理人获取的报酬并不是基于物业管理权（物权）产生的利益，而是基于委托合同(债权)，基于管理行为而获取的利益。

可见，既然物业管理是一种民事合同行为，那么每个具体的物业管理服务合同的具体内容完全由双方当事人自行约定，可以将上述各项义务的全部或部分明确规定为合同的条款，也可以合意约定超出上述各项义务的合同权利义务。在物业管理合同有明确条款的情形下，双方应依照合同享有权利、履行义务，并承担不履行义务时的责任。当然，合同双方当事人仍应当根据物业管理合同的性质、目的以及交易习惯履行各种附加义务。

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