物业管理师

为了帮助考生复习2012年物业管理师考试中物业经营管理这门学科，此处特地整理编辑2012物业管理师考试物业经营管理辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

四、风险对房地产投资决策的影响

风险和收益就像人和人的影子，形影不离。由于投资收益是对投资者所承担投资风险的回报，因此正常情况下投资收益与投资风险是相匹配的。风险对房地产投资决策的影响，主要体现在如下几个方面：

1．根据项目风险大小确定相应的投资收益水平

由于投资者的投资决策主要取决于对未来投资收益的预期或期望，所以不论投资的风险是高还是低，只要同样的投资产生的期望收益相同，那么无论选择何种投资方向或途径都是合理的，只是对于不同的投资者，由于其对待风险的态度不同而采取不同的投资策略。

举个简单的例子，经济适用住房开发项目，有着稳定的市场需求甚至是政府回购，政府在核定经济适用住房销售价格时，保证开发商3％的成本利润率，加之存在土地无偿划拨、开发税费减半、可优先获得开发建设贷款、可提前预售等有利因素，开发商的权益投资收益率可达到15％以上，而且这种投资的成功率几乎是100％，/2012年物业管理师考试报名时间/除通货膨胀因素外没有其他风险。但如果是开发高档娱乐项目，由于其几乎受到所有风险因素的影响，其成功的可能性(即风险率)可能只有50％，因此，该开发商要想与投资经济适用住房的开发商获得同样的预期收益，他所要求的年投资收益率必须达到30％(30％X50％＝15％)。对于开发商来说，后面一种投资机会可能会得到30％的投资收益，但也有可能连10％也得不到，因为其投资有较大的风险；而对于前者来说，他可以保证得到15％的投资收益，但其几乎放弃了得到30％投资收益的可能性。

2．根据风险管理的能力选择投资方向

虽然风险客观存在，但与项目相关的个别风险，对于不同的开发商，其控制和管理此类风险的能力是有很大差异的。风险水平高的房地产市场和房地产开发项目，对于管理水平和专业化程度高的开发企业来说，其风险水平就没有那么高。

高档精装修住宅，其利润率远远高于普通住宅，但由于存在多潜在的风险，因此只有少量有专业管理能力的开发商敢于涉足。不同类型房地产开发项目的特点也有很大差异，万科专注于住宅尤其是城郊结合部地区住宅的开发，并非万科不愿意去获取写字楼开发的利益，只是在写字楼市场上万科不具备高于其竞争对手的能力。因此，房地产开发企业要向专业化发展，房地产市场上几乎不存在万能的开发商。

3．根据风险周期变化特点把握投资时机

风险尤其是系统性的市场风险的变化是有规律的，这种规律就是房地产市场景气循环或周期波动规律。根据不同市场区域、不同物业类型的市场风险状态及其发展变化规律，就可以判断不同房地产子市场在周期波动中所处的阶段。又由于房地产开发是为了满足预期未来的市场需求而非当前需求，这就为开发商适时选择进入和推出市场的时机提供了条件。

应该指出的是，利用房地产市场的周期规律进行反周期操作，即低潮时买土地、潮时卖产品，是许多开发商希望达到的境界。然而，能真正做到反周期操作的开发商，还只是少数。因为反周期操作是有条件的，它要求开发商在市场不景气时，仍然保持较强的开发投资能力。

区位的含义

第二节             房地产投资区位的选择

一、区位的含义

房地产投资的三要素是“区位，区位，还是区位”。这充分说明了在房地产投资中，区位选择的特殊重要性。

房地产投资中“区位”的理解有狭义和广义之分。狭义的区位是指某一具体投资场地在城市中的地理位置，包括宏观位置和中观、微观位置。

对区位的广义理解，除了其地理位置外，往往还应包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景。例如前述的宗地，就位于北京市CBD范围内，为高档办公、酒店、国外驻京机构和大使馆集中的地区，该地区就业人口以中高级白领阶层为主，收入水平和支付能力较高，各种消费需求的晶位代表着时代的潮流。某一具体区位所处的社会、经济、自然环境，决定了该区位附近的市场需求和消费特征。

房地产投资者对区位的把握还须利用发展的、动态变化的眼光。虽然某一宗地的地理位置不可能变化，但随着宏观社会经济和城市建设的发展，城市中各区位的相对重要性也会不断地发生变化。例如，上海浦东原来是上海人“宁要浦西一张床、不要浦东一套房”的地区，但随着浦东新区的开发建设，基础设施、就业环境等发生了很大的变化，逐渐变成为上海人向往的地区；北京市前门商业区原是北京市三大中心商业区之一，但随着北京市城市建设的发展，交通等市政条件优良的新中心商业区陆续建成，前门商业区逐渐失去了对投资者和消费者尤其是中高档消费者的吸引力。因此，房地产投资者要关注城市或地区的社会经济发展计划及城市规划，用发展的、动态变化的眼光，来认识和把握房地产投资中的“区位”。

二、不同类型房地产投资对区位的特殊要求

(一)居住物业

居住项目主要为人们工作劳动之余提供一个安静舒适的生活休息空间，此类项目的投资区位选择时要考虑的主要因素包括：

1．市政公用和公建配套设施完备的程度。市政公用设施主要为居民的生活居住提供水、电、燃气等，公建配套设施则包括托儿所、幼儿园、中小学、医院、邮局、商业零售网点、康体设施等。

2．公共交通便捷程度。从我国目前的居民家庭结构来分析，大多数属于工薪阶层，私人汽车还只是刚刚进入少数家庭，对方便快捷的公共交通系统的依赖程度非常大，因此居住项目区位选择时应认真考虑公共交通系统的完备程度。

3．环境因素。随着城市居民生活水平的提高，对居住环境提出了越来越高的要求。山、水、绿地、阳光、清新的空气、无噪声污染等，都是居民选择安居，进而也是房地产商在选择居住项目区位时要慎重考虑的因素。

4．居民人口与收入。居住项目的市场前景受附近地区人口数量、家庭规模和结构、家庭收入水平、人口流动性、当前居住状况等方面的影响。居住项目投资如果选择在人口素质高、支付能力强的地区进行，就意味着提高了成功的可能性。

(二)写字楼物业

影响写字楼项目区位选择的特殊因素包括：

1．与其他商业设施接近的程度。商业办公也存在着聚集效应，同样位于城市中心商务区的项目，/物业管理师报考条件/则其未来的使用者就可以方便地同位于相同区域的客户开展业务。因此，与另外商业设施接近的程度，决定了写字楼项目对未来使用者的吸引力。

2．周围土地利用情况和环境。如果写字楼项目所处的位置，周围有很多工业建筑、环境恶劣，就会大大降低该写字楼的吸引力。写字楼的区位还可能由于其邻近政府、大型公司或金融机构的办公大楼而增加对租户的吸引力。

3．易接近性。写字楼项目区位选择还应重视其易接近性。大型写字楼建筑往往能容纳成千上万的人在里面办公，有没有快捷有效的道路进出写字楼，会极大地影响到写字楼的档次。写字楼建筑周围如有多种交通方式可供选择(公共汽车、地铁、高速公路等)能极大地方便在写字楼工作的人。是否有足够的停车位也会影响到写字楼的易接近性。一般来说，中心商务区的写字楼不能像郊区写字楼那样提供足够的停车位，但位于大城市中心商务区的写字楼周围往往有方便快捷的公共交通。

(三)零售商业物业

零售商业物业投资区位的选择，在很大程度上取决于零售商业物业辐射区域分析的结果。商业辐射区域是指某一零售商业项目的主要消费者的分布范围。商业辐射区域分析包括：可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析。

商业辐射区域通常被分为三个部分：主要区域、次要区域和边界区域。主要区域是与项目所处地点直接相邻的区域，其营业额的60％～75％都来自该区域次要区域是距离项目所处地点5～15kin的区域(对市级购物中心而言)，项目营业额的15％～20％来自该区域；边界区域是距物业所处地点15km以外的区域，占营业额的5％～15％。

(四)工业物业

工业项目场地的选择时须考虑的特殊因素包括：当地提供主要原材料的可能性，交通运输是否足够方便以有效地连接原材料供应基地和产品销售市场，技术人才和劳动力供给的可能性，水、电等资源供给的充足程度，控制环境污染的政策等。

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