物业管理师

2013年物业管理师考试时间为2013年9月7、8日，《物业管理基本制度与政策》是物业管理师考试科目之一，为了帮助考生更加系统地复习备考，小编特整理了2013年物业管理师考试《物业管理基本制度与政策》相关知识点，希望能给您的备考带来一定的帮助，顺利通过考试!

二、业主公约制度

★★★业主公约：由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范，它一般以书面形式订立。业主公约是物业管理法律法规和政策的一种有益补充，是有效效调整业主之间权利与义务关系的基础性文件;业主一旦共同决定委托物业管理企业实施物业管理，就要将共同财产的管理职能授权物业管理企业实施，并将这项授权明确写入业主公约中，要求业主遵守公约，服从物业管理企业维护公共秩序的物业管理行为。

★★★业主公约的主要内容：1。有关物业的使用、维护、管理;2。业主的共同利益;3。业主应当履行的义务;4。违反公约应当承担的责任。

★业主公约的效力(备案即生效)：业主公约对物业管理区域内的全体业主具有约束力;业主公约须经物业管理区域内业主签字承诺。但是应注意以下两点： 1。业主公约对物业使用人也发生效力;2。业主公约对物业的继受人自动产生效力。

★★业主临时公约(首位买房人承诺即生效)建设单位在销售物业之前，应当制定业主临时公约，对有关物业和使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务，以及违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

业主临时公约制定的主体：建设单位;

业主公约制定的时间：建设单位销售物业之前。

相关主体的法律义务：1.建设单位不得侵害物业买受人的合法权利;2.建设单位对业主临时公约的明示和说明义务;3.物业买受人对业主临时公约承诺的义务(物业买受人签字确认后也就意味着业主临时公约得到物业买受人的接受和认可，从而为物业买受人遵守业主临时公约提供了合理的依据)。

★★★业主临时公约的主要内容：

1. 物业的自然情况与权属情况;

2. 业主使用物业应当遵守的规则：(1).遵守相邻权的规定;(2).遵守房屋装饰装修规定;(3)共用部位共用设施设备的使用规定;(4)使用物业的禁止性规定。

3. 维修养护物业应当遵守的规则：(1)。物业维修养护中业主应当相互配合与协助;(2)。涉及公共利益与公共安全的物业维修养护;(3).保修责任与专项维修资金的缴存、使用和管理(建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任，如果建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复，业主可以自行修复或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失，建设单位应当承担)

4. 涉及业主共同利益的事项：(1)。全体业主授予物业管理企业的管理权利;(2)。业主承诺按时足额交纳物业服务费用;(3)利用共用部位、共用设施设备经营的约定。

5. 违约责任：(1)。业主违反关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业管理企业可以依据临时公约向人民法院提起诉讼;(2)。业主违反关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业管理企业可依据临时公约向人民法院提起诉讼;(3)。建设单位未能履行临时公约约定的义务的，业主和物业管理企业可向有关行政主管部门投诉，也可根据临时公约向人民法院提起诉讼。

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（责任编辑：中大编辑）

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