物业管理师

为了帮助考生顺利通过2012年物业管理师考试，小编特编辑整理了2012年物业管理师考试考试科目《物业管理基本制度与政策》知识点，希望会对您的本次考试带来帮助！

三、内容讲解

要点1 房地产领域的现行法规体系

房地产管理制度大体可以划分为：房地产开发经营管理、房地产管理、房地产维修养护管理三个方面，其法规体系主要有：

房地产的法律	《城市房地产管理法》、《土地管理法》和《城市规划法》
国务院关于房地产颁布的行政法规	《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《土地管理法实施条例》、《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》、《住房公积金管理条例》等
国务院建设行政主管部门和国务院相关部委关于房地产颁布的部门规章	《房地产开发企业资质管理办法》、《城市房屋拆迁单位管理规定》、《城市商品房预售管理办法》、《城市商品房销售管理办法》，《城市房地产转让管理规定》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、《城市房屋租赁管理办法》、《城市廉租住房管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》、《房产测绘管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》、《城市房地产权属档案管理办法》、《城市危险房屋管理规定》、《城市异产毗连房屋管理规定》、《公有住宅售后维修养护管理办法》等。

例题：下列属于直接关联房地产的部门规章的有(ABD)。

A、《房地产开发企业资质管理办法》

B、《城市商品房预售管理办法》

C、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》

D、《城市房屋拆迁单位管理规定》

E、《城市房地产管理法》

要点2 房地产开发项目的规划设计管理

房地产开发一般可以划分为四个阶段：投资机会选择与决策分析阶段、房地产开发前期工作阶段、房地产开发建设阶段、房地产租售经营阶段。

其中，房地产开发前期工作阶段的内容，包括取得建设用地、取得建设项目的立项批复、完成房屋拆迁、审定项目规划设计等方面工作。

城市规划部门对房地产开发项目的管理，包括审定项目规划设计和实施监督检查两个方面。

要点3 城市规划与房地产开发项目的关系

房地产开发是城市建设的主要方式，与城市规划有着相互依存的关联。《城市规划法》规定：“城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。”

房地产开发作为城市建设的主要方式，基本都是在城市规划区内进行。同时，房地产开发建设又是实现城市规划的主要途径，没有房地产开发建设的实施，城市规划如同纸上谈兵，就会失去其存在的意义。

例题：(A)是城市建设的主要方式。

A、房地产开发建设

B、房地产招商引资

C、城市规划

D、城市管理

要点4 房地产开发项目管理应遵循的制度

1、必须按照土地使用权出让合同设定的条件和国家划拨土地的用地要求开发利用土地。

2、房地产开发项目的资本金占项目总投资的比例不得低于20%。

3、项目开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。

4、房地产开发项目应当按照土地使用权出让合同约定的动工期限开发建设，超过1年未动工开发的，政府可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费，超过2年未动工开发的.政府可以无偿收回土地使用权。

5、转让房地产开发项目应当符合法定条件，一是支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;二是属于房屋建设工程的，必须完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，必须形成工业用地或者其他建设用地条件。同时，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

6、转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。

7、房地产开发项目应当符合法律、法规规定的建筑工程质量、安全标准和技术规范。同时，建设、勘察、设计、施工、监理等单位，依照法律、法规及合同约定承担开发项目的质量责任。

8、房地产开发项目经竣工验收合格后方可交付使用。

例题：房地产开发项目应当按照土地使用权出让合同约定的动工期限开发建设，超过(C)年未动工开发的.政府可以无偿收回土地使用权。

A、半

B、1

C、2

D、3

要点5 建筑工程质量管理制度

1、建设单位应当依法对工程建设项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，向具有相应资质等级的单位进行招标，并不得将建设工程肢解发包。

2、建设单位应当向勘察、设计、施工、工程监理等单位提供真实、准确、齐全的建设工程原始资料。

3、建设单位在领取施工许可证或者开工报告前，应当按照国家有关规定办理工程质量监督手续。

4、建设工程发包单位不得迫使承包方以低于成本的价格竞标，不得任意压缩合理工期，不得明示或者暗示设计单位或者施工单位违反工程建设强制性标准，降低建设工程质量，不得采购不符合设计文件和合同要求的建筑材料、建筑构配件和设备，不得明示或者暗示施工单位使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备。

5、涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，建设单位应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案;没有设计方案的，不得施工。

要点6 房地产开发的施工许可证制度

建设单位在开工前，应当向工程所在地的建设行政主管部门提请报建，并申领施工许可证。未取得施工许可证的建筑工程，一律不得开工。

建设单位申领施工许可证的条件如下;

1、已经办理该建筑工程用地批准手续。

2、在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证。

3、施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求。

4、已经确定施工企业。

5、有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查。

6、有保证工程质量和安全的具体措施。

7、按照规定应该委托监理的工程已委托监理。

8、建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%。建设单位应当提供银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保。

例题：负责申领建筑工程施工许可证的单位是(A)。

A、建设单位

B、设计单位

C、施工单位

D、监理单位

要点7 工程竣工验收备案制度

建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：

1、工程竣工验收备案表;

2、工程竣工验收报告;

3、法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用的文件;

4、施工单位签署的工程质量保修书;

5、法规、规章规定必须提供的其他文件。

商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

例题：建设单位应当自工程竣工验收合格之日起(C)日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。

A、3

B、7

C、15

D、30

要点8 房地产项目转让的条件（略）

要点9 房地产项目转让的程序

1、房地产转让当事人签订书面转让合同;

2、房地产转让当事人在房地产转让合同签订后30日内持房

（责任编辑：何以笙箫默）