物业管理师

为了帮助考生系统的复习2012年物业管理师考试课程，全面的了解物业管理师考试教材的相关重点，小编特编辑汇总了2012年物业管理师考试辅导资料，希望对您参加本次考试有所帮助！

二、物业服务收费管理

根据《价格法》和《条例》的基本精神，2003年11月，国家发展改革委员会和建设部联合颁布了《物业服务收费管理办法》。该办法对物业服务收费的定价形式、收费形式、费用构成，相关主体的权利义务以及监管措施等均作出具体规定。

(一)物业服务收费定价形式

《价格法》对于包括服务收费在内的价格管理，规定了三种定价形式：

一是政府定价：是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。

二是政府指导价：是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。

三是市场调节价：是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。

我国开展物业管理以来，政府价格主管部门和房地产主管部门，对高档公寓、别墅和非住宅的物业服务收费管理，一般都实行市场调节价，由业主和物业管理企业根据不同的服务项目和标准协商议定，主管部门只作备案登记。

对普通住宅的物业服务收费，开始则采取了较为严格的管理措施，一般都采取政府定价和政府指导价的管理方式，其中绝大多数物业项目都是采取政府定价管理方式。

以政府定价方式管理物业服务收费，在物业管理活动开展初期，对于推行物业管理，稳定物业管理收费秩序，发挥了重要的积极作用。但是，随着物业管理活动的全面展开，以政府定价方式管理物业服务收费，各种弊端也逐渐暴露，主要体现在以下方面：

(1)不利于物业管理企业提高服务质量。一些物业管理企业取得物价管理部门的收费批件后，根据收费批件向业主收费高枕无忧，同时由于收费标准被限制得过死，助长了物业管理企业安于现状不求进取的消极意识。

(2)制约了业主对物业服务质量的监督权和选择权。物业管理企业凭借政府收费批件收取费用，服务好坏都一个价格，业主对物业管理企业和物业服务质量的监督、选择权利却受到限制。

(3)因定价标准不客观产生了大量矛盾。物业服务内容不仅比较复杂，而且各个物业管理项目情况、物业管理企业的资质情况，以及各项服务的实际状况千差万别，要求政府取代业主准确核定收费标准，客观上是不现实的。

由于定价不合理，物业管理企业和业主对政府核定的物业服务收费标准的做法，都不同程度存在着意见。

(4)政府核定物业服务收费标准阻碍了物业管理市场的发展。价格是市场竞争的核心要素，长期持续的政府定价，限制业主和物业管理企业在物业管理市场的选择权，物业管理市场因而丧失活力，物业管理招投标制度也会流于形式，无法发挥市场机制的优胜劣汰作用。

为此，《物业服务收费管理办法》不再规定政府定价形式，仅采取政府指导价和市场调节价对物业服务收费进行管理。

物业服务收费实行政府指导价的具体方式是，由房地产行政主管部门根据物业管理服务的实际情况和管理要求，制定物业管理服务的等级标准，然后由有定价权限的价格主管部门会同房地产行政主管部门，

测算出各个等级标准的物业管理服务基准价格及其浮动幅度。各物业管理服务项目的具体收费标准，由业主与物业管理企业根据规定的基准价和价格浮动幅度，结合本物业项目的服务等级标准和调整因素，在物业服务合同中约定。

以上可以看出，采取政府指导价收费的物业服务项目，价格主管部门不再针对具体物业项目审批收费标准，而是针对物业管理主管部门制定的服务标准制定价格幅度，以便指导业主与物业管理企业根据具体服务情况协商服务价格。

实行市场调节价的物业服务收费，则完全由业主与物业管理企业按照市场原则自由协商价格并在物业服务合同中约定，政府不予干预。

考虑各地经济发展状况与市场环境不尽相同，《物业服务收费管理办法》规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。

具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。”

(二)物业服务收费形式与成本构成

1.包干制收费形式

《物业服务收费管理办法》规定：“包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。”

实行物业服务专用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

包干制是目前我国住宅物业服务收费普遍采用的形式。包干制收费形式下，业主按照物业服务合同支付固定的物业服务费用后，物业管理企业必须按照物业服务合同要求和标准完成物业管理服务。

换句话说，就是物业管理企业的盈亏自负，无论收费率高低或物价波动，物业管理企业都必须按照合同约定的服务标准提供相应服务。

包干制物业收费形式比较简捷，但交易透明度不高。在收费率偏低时，容易导致物业管理企业亏损;在市场不规范时，个别物业管理企业可能通过减少物业服务成本来保证企业利润，业主的权益可能受到侵害。

2.酬金制收费形式

《物业服务收费管理办法》规定：“酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

”实行物业服务酬金的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

酬金制也称佣金制，这种物业服务收费方式在非住宅物业管理项目中较多采用，目前，不少高档住宅物业管理也已采用。酬金制的物业服务支出由业主负担，物业管理企业受业主委托，运用自身的管理知识、经验和专业技能组织实施物业管理服务，并取得事前约定比例或数额的酬金。

为保证实施物业管理服务所需费用，酬金制要求业主按照经过审议的预算和物业管理合同的约定，先行向物业管理企业预付物业服务支出。物业服务支出为所交纳的业主所有，物业管理企业对所收的物业服务支出仅属代管性质，不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

根据《物业服务收费管理办法》规定，实行物业服务费用酬金制的物业管理企业，应当履行以下义务：

(1)物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况;

(2)业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复;

(3)物业管理企业应配合业主大会按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

(三)物业管理服务成本构成

包干制的物业服务成本或者酬金制的物业服务支出，一般包括以下部分：

(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

(3)物业管理区域清洁卫生费用;

(4)物业管理区域绿化养护费用;

(5)物业管理区域秩序维护费用;

(6)办公费用;

(7)物业管理企业固定资产折旧;

(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

(9)经业主同意的其他费用。

物业共用部位，共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

(四)物业服务费的缴纳和督促

1.非业主使用人的交费责任

业主缴纳物业服务费用是最普遍的现象。业主是物业的所有权人。在物业管理活动中，物业管理企业受业主委托，对业主的物业进行管理，为业主提供服务，因此，业主理所当然的应当向物业管理企业支付相应服务费用。

在现实生活中，业主拥有的物业，不一定为业主所占有和使用。当业主将其物业出租给他人或者交由他人使用时，业主可以和物业使用人约定，由物业使用人缴纳物业服务费用。实际上，物业使用人是代业主履行合同义务。

鉴于物业使用人实际占有和使用物业，是真正享受物业服务的人，《条例》规定业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定。

同时，考虑到业主毕竟是缴纳物业服务费用的第一责任人，业主的地位相对稳定，而物业使用人并不是物业服务合同的当事人，而且变动相对较快，为了保障物业管理企业的合法权益，《条例》进一步规定，即使存在这一约定，业主仍然负连带缴纳责任。

所谓连带缴纳责任，是指当物业使用人不履行或者不完全履行与业主关于物业服务费用缴纳的约定时，业主仍负缴纳物业服务费用的义务，物业管理企业可以直接请求业主支付物业服务费用。

2.未交付房屋的交费主体

在一个物业管理区域内的新建物业，产权的多元化需要一个过程。在建设单位销售物业之前，建设单位是惟一的业主。如果建设单位聘请了物业管理企业实施前期物业管理服务的，应当支付物业管理服务费用。（责任编辑：中大编辑）