物业管理师

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物权概述

前言

一、内容提要

第四节物权法基础知识

第五节法律基础知识在物业管理中的应用

二、考试目的和考试要求

是测试应考人员对法律知识的掌握程度，以及对民事法律行为的有效要件及效力、合同法、承担违约责任的方式、物权法、法律关系、建筑物区分所有权、法律责任、服务合同等知识在物业管理中应用的掌握程度。

掌握：物业管理法律关系，物业管理法律事实。

熟悉：物权的效力，物权的基本原则，所有权的性质及权能，相邻关系，善意取得的条件，担保物权的作用和性质，抵押权的效力和实现，留置权产生的条件，物业所有权的内容，建筑物区分所有权的内容，物业管理法律责任制度，物业服务合同。

本章大纲明确把物业管理法律相关内容列为掌握和熟悉的内容。

三、内容辅导

第四节物权法基础知识

物权法是规范对物的支配和利用关系的法。我国目前尚没有完整统一的物权法，关于物权的规定散见于《民法通则》中“财产所有权和与财产所有权有关的财产权”一节，以及《担保法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》等特别法中。

物权中最基本、核心的权利是所有权，在所有权的基础上，又产生了由非所有人享有的物权，包括两种：一是非所有人享有的以利用物的使用价值为内容的物权，即用益物权，主要包括国有土地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权和典权；二是以利用物的交换价值为内容的物权，为担保物权，包括抵押权、质权、留置权。

一、物权概述

物权是指权利人直接支配物、享受其利益，并具有排他性的财产权利。

物权从性质上讲为绝对权，可以对抗除权利人以外的所有人，又称对世权。

(一)物权的效力

1.物权的排他效力：是指在同一标的物之上，不允许同时存在两个以上的内容互不相容的物权。如同一物之上不能存在两个所有权。但内容不冲突的物权则可以并存，如所有权与用益物权或担保物权。

2.物权的优先效力：指物权在实现上较之于债权或者后成立的物权具有优先性。

(1)物权和债权并存时，物权优先于债权。

(2)同一个物上存在两个以上物权时，先成立的物权优先于后成立的物权。

3.物权的追及效力：指物权成立后，其标的物不论辗转落入何人之手，物权人都可以追及至物之所在而直接支配该物。但在特殊情形时，如构成善意取得，则追及力中断。

4.物上请求权：指基于物权而产生的请求权，是指物权人在其物权被侵害或有被侵害的危险时，可以请求恢复物权的圆满状态的权利。其种类包括：返还原物请求权，消除危险请求权，排除妨碍请求权。

(二)物权法的基本原则

除社会政治原则(如私有制或公有制)之外，物权法本身所具有的结构原则包括：2012年物业管理师考试时间

1.从物权性质上讲：物权绝对性原则。物权是绝对权即权利人是特定的，义务人是不特定的人；除权利人以外的任何人都负有不得妨碍权利人行使权利的义务。

2.从物权种类上讲：物权法定原则，即物权的类型、内容、效力及公示方法均由法律明文规定，当事人不得随意创设或改变。

3.从物权客体上讲：一物一(所有)权原则。数个物之上不得仅成立一个所有权，一物的部分也不得成为所有权的标的。

4. 从物权的效力上讲：物权优先原则。

5.从物权的变动讲：公示原则和公信原则。

公示原则，是指物权的享有和变动必须以一定的公示方法向社会公开，以便社会公众知悉。我国法律规定，不动产物权的享有和变动一律采用登记方法进行公示；动产物权的享有以占有为公示方法，变动则通过移转占有的方式；飞机、船舶以及机动车辆虽属动产，但采登记方法。

公信原则，是指对于依法进行了公示的物权变动，即使其公示的内容与真实的权利不符，对于信赖此公示而进行交易的人也不产生任何影响。该原则实质上是赋予公示的内容以公信力，以便保护交易安全。

(三)物权的变动

物权的变动，就物权自身而言，是指物权的发生、变更和消灭；就物权主体而言，则为主体取得物权、丧失物权和物权的变更。

物权并不能凭空变化，而是需要一定的原因推动。能够引起物权变动的原因多数是基于法律行为，如买卖合同、赠与合同等各类合同；但是基于法律规定也可发生，如事实行为(生产、制造)、自然事实(死亡、天然孳息的分离)以及其他原因(如公用征收、获得奖励)。

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