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2011注册物业管理师考试基本制度政策知识点99

发表时间：2011/6/24 13:44:29 来源：互联网点击关注微信：

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业管理基本制度与政策这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业管理基本制度与政策辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

三、业主公约

业主作为物业的所有权人，并不意味着可以随心所欲地使用该物业。因为在一个物业管理的区域内，众多业主不论是出于工作还是生活的目的使用物业，都需要有安全便利的环境条件。为了实行有效的管理，也必须建立人人知晓、共同遵守的物业使用行为规范，以妥善协调好各业主间相邻关系。使物业得到科学、合理、安全、有效的使用。业主公约就是这种认识的产物。业主公约由市住宅主管部门统一制订示范文本。业主大会可以根据本住宅区的实际情况进行修改补充，并报市住宅主管部门和区住宅管理部门备案。

（一）业主公约的法律依据

业主公约是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的有关物业使用、维护及其管理等方面的行为。其法律依据主要是：

1我国《民法通则》第83条规定：“不动产的相邻各方、应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神、正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。”

2建设部1989年第5号令《城市异产毗连房屋暂行规定》第5条规定：“所有人和使用人对房屋的使用和修缮，必须符合城市规划、房地产管理、消防和环境保护等部门的要求，并应按照有利使用、共同协商、公平合理的原则，正确处理毗连关系。”第6条规定：“所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院落、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应的义务。”

业主公约正是依据这些法律规定由全体业主共同约定、相互制约、共同遵守的有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为准则，是实行自治管理的重要表现形式。

（二）业主公约的特点

1公约主体是全体业主。在我国，尽管各地区在业主公约制定方式和产生效力等方面有所不同，但订约人必须是业主或代表全体业主的权益主体——业主（代表）大会。

2公约客体是物业使用、维修和其他管理等方面的行为，是基于物权而派生的客观行为，即可以做什么，不可以做什么，应该怎样做等。

3公约内容是有关物业使用、维护与管理等方面的权利、义务的规定，其中既有法律规范的内容，也有社会公共道德的内容。

4公约是经业主签约或业主大会审议通过而生效，对物业管理区域范围内的全体业主和非业主使用人都具有约束力。

5公约的立足点是订约主体的自我意识与行为的把握。

根据上述特点，可以看出，业主公约的实质是在合法前提下，以民事约定形式对业主与非业主使用人行为的一种自律性的约束机制。通过这种约束机制，使业主和非业主使用人在社会公德与法律规范等方面对自己的行为实现自我控制和约束。当业主或非业主使用人违反合约时，应承担违约的相应的民事责任。必要时，业主委员会或者相关业主、非业主使用人可依据公约，对违约人提起民事诉讼。

（三）业主公约订立的原则

1合法性原则。业主公约的内容应当符合法律、法规、政策有关规定和土地使用权出让合同的规定，不得相抵触。

2整体性原则。业主公约的订立应当在全体业主自愿和充分协商的基础上进行，当个别意见难以统一的情况下，应当以全体业主的整体利益为目标，个人服从全体，少数服从多数。

3民主性原则。业主公约的订立应当采取民主管理的形式，即通过业主大会或业主代表大会的形式，反映全体业主或大多数业主的利益和要求。

（四）业主公约的内容

业主公约一般由政府行政主管部门统一制订示范文本。业主大会可以根据本物业区域的实际情况进行修改补充，经业主签约或业主(代表)大会通过后上报行政主管部门备案。以深圳市为例，按其《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》中规定，业主公约应当包括下列内容：

1住宅区名称、地点、面积及户数；

2公共场所及公用设施状况；

3业主大会的召集程序及决定住宅区重大事项的方式；

4业主使用其住宅和住宅区内公共场所及公用设施的权益；

5业主参与住宅区物业管理的权利；

6业主对管委会及物业管理公司的监督权；