物业管理师

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业经营管理这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业经营管理辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

房地产投资风险的种类

（一）按照投资主体不同，可以分为房地产商经营型投资和居民消费型住房投资

（二）按房地产投资的经济|中大网校|内容不同，可以分为土地开发投资、房屋开发投资、房地产经营投资、房地产中介服务投资和房地产管理和服务投资

（三）按房地产投资的领域不同，可以分为商业房地产投资、工业房地产投资和住宅房地产投资等。

项目投资净现金流量的简化计算方法

（一）单纯固定资产投资项目

建设期某年的净现金流量＝－该年发生的固定资产投资额

运营期某年所得税前净现金流量＝该年因使用该固定资产新增的息税前利润＋该年因使用该固定资产新增的折旧＋该年回收的固定资产净残值

运营期某年所得税后净现金流量＝运营期某年所得税前净现金流量－该年因使用该固定资产新增的所得税

（二）完整工业投资项目

建设期某年净现金流量＝－该年原始投资额

如果项目在运营期内不追加流动资金投资，则完整工业投资项目的运营期所得税前净现金流量可按以下简化公式计算：

运营期某年所得税前净现金流量＝该年息税前利润＋该年折旧＋该年摊销＋该年回收额+该年维持运营投资

完整工业投资项目的运营期所得税后净现金流量可按以下简化公式计算：

运营期某年所得税后净现金流量（NCFt ）＝该年息税前利润＊（１－所得税税率）＋该年折旧＋该年摊销＋该年回收额－该年维持运营投资＝该年自由现金流量

所谓运营期自由现金流量，是指投资者可以作为偿还借款利息、本金、分配利润、对外投资等财务活动资金来源的净现金流量。

如果不考虑维持运营投资，而且回收额为零，则运营期所得税后净现金流量又称为经营净现金流量。按照有关回收额均发生在终结点上的假设，经营期内回收额不为零时的所得税后净现金流量亦称为终结点所得税后净现金流量；显然终结点所得税后净现金流量等于终结点那一年的经营净现金流量与该期回收额之和。

（三）更新改造投资项目

建设期某年净现金流量＝－（该年发生的新固定资产投资－该年旧固定资产变价净收入）

建设期末的净现金流量＝因旧固定资产提前报废发生净损失而抵减的所得税额

如果建设期为零，则运|中大网校|营期所得税后净现金流量的简化公式为：

运营期第一年所得税后净现金流量＝该年因更新改造而增加的息税前利润＊（１－所得税税率）＋该年因更新改造而增加的折旧额＋因旧固定资产提前报废发生净损失而抵减的所得税额

运营期其他各年所得税后净现金流量＝该年因更新改造而增加的息税前利润＊（１－所得税税率）＋该年因更新改造而增加的折旧额＋该年回收新固定资产净残值超过假定继续使用的旧固定资产净残值之差额

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