物业管理师

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如何收取物业 “公共能耗”费用

《上海市居住物业管理条例》第三章第二十一条规定，“物业管理服务收费应当遵循合理、公开以及与管理服务水平相适应的原则”。第二十二条规定，“物业管理服务收费项目应包括管理费、房屋设备运行费、保洁费、保安费和维修费”。

业主、使用人按规定缴纳上述费用，但其中是否全面涵盖了物业公司为业主、使用人提供的各类服务项目的收费？是否还有遗漏？当中显然缺少了容易被忽视的“公共能耗”这一部分费用。

何为“公共能耗”？

其实在理解了共用部位、共用设备和公共设施三个概念后，便可推敲。

共用部位是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯机房、走廊通道、房屋承重结构、室外墙面等部位。

共用设备是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防器具等设备。

公共设施是指物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井等设施。

综上所述，业主、使用人公有，共用设备、设施和在公共性服务中所发生的水、电、煤等能源消耗称为“公共能耗”，由此产生的费用为“公共能耗费”。

业主、使用人常会提出物业公司是如何收取公共能耗费的？

物业公司通常采用三种方法：

（1） 依据物业管理区域内公共设施、共用设备使用时间、使用总功率，分摊至物业使用面积，产生公共能耗费单价。

（2） 依据每月能耗（水、电、煤）帐单总金额分摊至物业使用面积，产生公共能耗费单价。

（3） 依据业主使用公共设施的区域、区域内设备的使用功率分摊至区域户数，产生公共能耗费单价。

以上三个方法，方法（2）收取依据略显粗燥，其忽略了公共能耗费单价测算的复杂过程，将业主自用设备产生的自用能耗与公共能耗混为一体。方法（3）在划分业主使用区域时难以避免共性与个性的矛盾，其还牵涉空关房、空置房等一系列问题，业主及使用人是否应承担此部分费用，界线不清晰。方法（1）本着“相对公平、合理，谁受益谁承担”的分摊原则，依据物业实际情况，合理区分业主及使用人的公共能耗和自用能耗，经过各种数据的积累和分类，全面、科学地测算公共能耗费单价。

但某些物业还存在其特殊性：如业主、使用人用水有经营性和非经营性之分；电费总量受到契约电价、峰、谷、平时段单价等多种因素的影响，尚无统一的公共能耗费的收取标准。各物业可根据自身特点，制订公共能耗分摊办法，报业委会或上级房产主管部门审批后，方可实施。公共能耗收费的依据及定价，既不能侵犯业主、使用人的权益，又不能影响物业管理公司正常服务运作。

物业管理“寓管理于服务”之中，以专业化管理方式向业主、使用人提供全方位配套服务。管理公司在关注自己的服务是否能让业户更满意的同时，应以有效的现场管理降低公共能源的消耗，从而减轻业主、使用人的经济负担，以达到自我完善、自我运转、自我发展的目的。

小区失窃，物管公司应否负责？

小区安全保卫，一直是物业管理的一项重要内容。那么小区失窃后，作为物管公司，是否应该承担责任呢？这一直是一个令人困惑的话题。

《物业管理条例》中有这样的规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”但是，在怎样的情况下，物管公司才属于未能履行物业服务合同约定呢？

【采访与对话】

在阳光世纪花园“住户手册”上，中房物业公司有这样的服务承诺：园区将实行封闭管理，为业主提供24小时值岗、巡逻服务，协助做好园区内的安全防范工作。

事实上，这一服务承诺现在已经成了几乎所有物管公司的通常做法。尽管有值岗，有巡逻，同时还增加了技防设施，但在很多住宅小区，盗窃事件仍然无法根本杜绝。作为高档别墅区的阳光世纪花园，同样也不例外。那么业主家失窃后，物业公司是否应该负责呢？“尽管这些事只是偶尔发生，但处理起来，的确令人非常头疼。”中房物业公司杨浩祥主任言语中满是迷茫，“作为物管公司，主要的任务是搞好治安防范，如果发生盗窃案，应该积极协助公安部门去破案。如果不是物管公司严重失职，作为物管公司，凭什么要去承担这样的责任呢？”杨浩祥认为所谓的严重失职行为，包括门卫脱岗、巡逻力量不到位，或是技防设施老化等等，“只要这些服务承诺内容都做到了，物管公司就应该没有任何责任。”杨浩祥满是无奈地说，很多住户并不这么认为，“他们认为自己缴了物管费，物管公司就应该全面负责，出了这样的事，物管公司就得赔偿。”

可以说这样的事，哪家物管公司都不愿意遇上。如果遇上了，部分物管公司采取的做法是干脆赔点钱“意思意思”平息事件。在金田花园，物管处主任童本钊表示，小区里也曾发生过这样的事，最后在双方沟通之后，由物管部门进行适当补偿。“但我们认为这并不等于说物管公司就应该承担责任，但业主的心情我们也能理解，换位思考一下，用这样的方法可能更利于问题的解决。”

锦江花园也曾发生过盗窃事件。该小区业主告诉记者，由于以前和物管公司签订的协议上没有这方面内容，因此在找物管公司理论时一无所获，没有获得赔偿。最近小区业主委员会新聘了一家新的物管公司，在签订的协议上，特意加上了这方面内容，如果因为物管保安不到位等原因发生盗窃案，经公安部门鉴定后，由物管赔偿损失。

在和物管公司的协议上加上这方面内容，这说明业主维护自身权益的意识在增强。但赔偿的前提仍然是由于物管保安不到位等原因，如何界定，依然不太明晰。正如该小区一名业主所说的，在盗窃时段，该小区门卫值岗情况如何，小区巡逻人员是否到位，作为业主，这些情况又如何能够知晓呢？即使公安机关调查，可能也根本无法调查清楚。这一协议签订后，锦江花园尚未发生盗窃案，这一协议的成效究竟如何，尚待观望。

【相关访谈】

“物业公司不是保险公司，不能出了什么事都找物业负责。”在采访中，不少物管公司负责人都发出了这样的感慨。而就这一问题，记者咨询了有关法律界人士，得到的比较一致的看法是：有些失窃事件，物管公司应该负责，比如小区内有辆机动车被偷了；但更多的失窃事件责任如何界定，的确发人深思，如果仅仅由物业公司承担责任，物业公司的风险过大，有欠公平。

法律界人士建议，要想有效解决这一问题，进一步明确协议约定十分重要。当然，如果协议约定只要小区失窃物管公司就得负责赔偿损失，那么物管公司的物管费用肯定得适当增加。此外，物管公司也可以采用投保的方法，来降低这方面风险。

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