物业管理师

为了备考2015年物业管理师考试，中大网校编辑根据2015年物业管理师大纲特别整理了物业管理师考试《物业管理基本制度与政策》复习资料，帮助大家提前掌握和复习物业管理师考试要点，以备迎接2015年全国物业管理师考试。

第一章物业管理概述

1、对建筑物的管理有三种方式：一是业主自己管理二是业主将不同的服务委托给不同的专业公司;三是业主选聘物业管理企业进行管理。《条例》调整和规范的范围公限于业主选聘物业企业进行管理。但不意味采用其他方式没有法律约束。

2、物业管理活动的基础是物业服务合同。物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础。

3、《条例》调整的范围：住宅和非住宅。但有些规定只适用于住宅(如住宅需招投标，需建立专项维修资金制度，非住宅不一定，但与住宅相连的非住宅按住宅执行)

《条例》适用范围：城市和农村。

4、物业管理活动应遵循市场原则;非市场性的房屋管理不属于物业管理(如部门自管)

5、物业管理特征上：社会化、专业化、市场化

社会化二个含义：一是物业所有权人到社会上选出物业管理企业;二是物业管理企业在社会上找可代管的物业。

专业化要求：有专业人员配备;专门的组织机构;专门的管理工具设备;科学规范的管理措施与工作程序;运用科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理。

市场化是物业管理最主要的特点。它的集中体现是：双向选择和等价有偿。

6、19世纪60年代英国，奥克维娅。希尔首先开始物业管理。英国成立了非盈利性：皇家特许屋宇学会。20世纪初，美国成立芝加哥建筑管理人协会。

7、改革开放前的城镇住房制度的三个特征：一是住房投资由国家和国企统包;二是住房分配采取实物分配;三是住房消费采取福利低租金和国家包修包养。

1978年后，房地产领域进行了三项改革：一是城镇住房制度改革;二是城市土地使用制度改革;三是房地产生产方式改革。

1994年开如公有住房出售。98年停止住房实物分配。

8、1981年3月10日深圳市第一家涉外商品房管理公司成立：深圳市物业管理公司。

1993年，深圳颁发了全国第一部物业管理地方性法规《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》，同年深圳市开始探索物业管理的招投标制度。

1994年3月建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，要求“住宅小区应逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理。确立了城市新建住宅小区物业管理新体制。这是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件， 是推动我国全面开展物业管理活动的基石。(规范了几项内容P15)

2000年，中国物协成立，加强行业指导和自律。

2002年，建设部建立了全国物业管理企业档案系统，促进物业管理行业诚信建设。

9、20世纪90年代初到《条例》颁布前的物业管理政策的特点：借鉴性、过渡性、针对性。2003年6月8日，《条例》颁布后物业管理政策的特点：配套性、经验性、操作性。

10、1996年，计委和建设部下发《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》。

2002年3月建设部发布了《住宅室内装饰装修管理办法》《建设部110号》

11、94年4月，建设部成立《条例》起草小组。2003年5月28日通过了《物业管理条例》，国务院6月8日颁布，9月1日实施。标志我国物业管理进入法制化、规范化发展新时期。

 12、《条例》的立法理念：发展为重、平衡利益、保护弱者。

《条例》的立法指导思想：一是强调保护业主财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系;二是强调业主与物业管理企业是平等民事主体，是服务和被服务的关系;三是强调业主与物业管理企业通过公平、公开、协商方式处理物业管理事项。(多选)

《条例》应遵循的基本原则：一物业管理权利和财产权利相对应;二维护全体业主合法权益;三现实性与前瞻性有机结合;四从实际出发，实事求是。

在处理行政处罚和承担民事责任关系时，优先保护全体业主利益的原则。(民事、行政并存时，先保证民事优先)。第二条原则

《条例》贯穿发展的指导思想，设立的业主大会、强制性维修养护等制度，符合市场经济的基本规律，符合未来立法趋势。第三条原则

13、《条例》确立了七项物业管理的基本制度：业主大会制度、业主公约制度、前期物业管理招投标制度、物业承接查验制度、物业管理企业资质管理制度、物业管理从业人员职业资格制度、住宅专项维修资金制度

14、《条例》对不产生外部影响、不涉及公共利益的纯私人事务，不设置政府行政管理权;对不属于政府行政职责的事务，不设定行政规则;对应当由业主自行处理的事务，不设定行政强制措施

《条例》明确界定了违反行政管理秩序行为与民事违约、民事侵权行为的，对凡是能通过民事责任解决的，不再设定行政处罚。对违反行政管理规定，又同时构成民事违约或侵权的行为，则坚持赔偿优先的原则。

15、《条例》的法律责任的特点：

一是行政责任、民事责任并存;

二是为了处理好行政处罚和承担民事责任之间的关系，《条例》在设定法系责任时遵循以下原则：凡是能通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则;确实涉及违反行政管理规定，损害公共利益，需要给予行政处罚的，则优先保证民事责任的承担，以充分体现优先保护业主利益的原则。(考点)

三是业主自我管理、自我监督的原则。

16、(理解)《条例》规定，前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订。但物业管理企业提供服务的对象有建设单位，主要是购房主人或小业主。则，合同的签订者和合同权利义务的承受者是分离的，不完全一致。为解决此问题，《条例》要求，购房人在与建设单位签订购房合同中，必需包含建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同的内容。因此业主在前期物业管理阶段接受物业管理服务，实际是建立在2个合同基础之上的：一是建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同，一是建设单位与购房人签订的包含前期物业服务内容的商品房销售合同。

开发建设单位在物业管理活动中的义务：制定业主临时公约并明示买受人、住宅物业必须通过招投标的方式选聘物业管理企业、提供必要的物业管理用房、不得擅自处分物业共用部位和公用设施设备、在保修期限和保养范围内承担物业的保修责任。(考点)

16、居委会和业主大会之间不是一一对应，双方不存在隶属关系，也不是上下级关系。

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