物业管理师

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业经营管理这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业经营管理辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

投资回收期与投资回报率的关系

做生意时人们都希望尽快收回投资，以较小的风险赚更多的钱。投资回收期限与投资回报率究竟是什么样的关系？如果能一年内收回投资，回报率是多少？如果想获得6%的年回报率，应该在多长时间收回投资？下面为大家解答这些问题：

一般般来说投资回收期越短，投资回报率越高，二者成反比关系。假设投资一个店铺，租店面经营，总投资为28万元，其中用于设备、装修投资15万元，使用年限和折旧年限均为5年。用于购买特许权及开办费共13万元，期有效年限和摊销年限也是5年。如果店铺一直在盈亏平衡点上运营，最终可以通过折旧、摊销的方式收回投资，5年后投资所得到的回报是已经没有使用价值的设备和装修，还有过了有效期的特许权和一个企业执照，投资回报率基本上为零。

如 果想在一年12个月内收回全部投资，这种情况下可以使用加速折旧（摊销）法，将5年的折摊期限缩短为1年，也就是总额为28万元的投资要求在12个月内折（摊）完毕，这意味着投资回报是得到了设备装修及特许权开办费的残余价值，它们可以在未来4年中受益，这个价值到底有多大呢？由于|中大网校|它们的使用期限都是5年，平均每年应折摊5.6万元，余下4年的价值应该为5.6万元×4年，结果为22.4万元。此时的年回报率为22.4万元/28万元，结果为80%。如果2年收回投资，得到的残余价值为16.8万元，年投资回报率为16.8万元/28万元/2年，结果30%。为以此类推，我们可以得出不同回收期的年投资回报率：

投资回收期(月) 投资回收期(年) 年投资回报率

6 　0.5 　180%

12 　1 　80%

18 　1.5 46.7%

24 　2 　30%

30 　2.5 20%

36 　3 　13.3%

42 　3.5 8.6%

48 　4 　5%

54 　4.5 2.2%

60 　5 　0

如果预期年投资回报率不低于6%，设备费用折摊年限为5年，投资回收期不能长于3.8年。具体计算方法如下：

投资回收期=折摊年限/（折摊年限×年投资回报率+1）

=5/（0.06×5+1）

=3.8（年）

以上投资回报率是按单利计算，如果按复利计算，投资回报率数额会有所提高而回收期会有所缩短。弄清了投资回收期和投资回报率之间的数量关系，投资者就能迅速进行相互之间的换算，从而做出正确的投资决策。

设备更新的原因及特点分析

一、设备更新原因分析

设备更新源于设备的磨损。磨损分为有形磨损和无形磨损，设备磨损是有形磨损和无形磨损共同作用的结果。

（一）设备的有形磨损（物质磨损）

指设备在使用（或闲置）过程中所发生的实体磨损。

1. 第Ⅰ类有形磨损：外力作用下（如摩擦、受到冲击、超负荷或交变应力作用、受热不均匀等）造成的实体磨损、变形或损坏。

2. 第Ⅱ类有形磨损：自然力作用下（生锈、腐蚀、老化等）造成的磨损。

（二）设备的无形磨损（精神磨损）

指表现为设备原始价值的贬值，不表现为设备实体的变化和损坏。

1. 第Ⅰ类无形磨损：设备制造工艺改进→制造同种设备的成本↙→原设备价值贬值

2. 第Ⅱ类无形磨损：技术进步→出现性能更好的新型设备→原设备价值贬值

（三）设备的综合磨损

二、设备磨损的补偿形式

1. 局部补偿

对有形磨损：修理

对无形磨损：进行现代化技术改造

2. 完全补偿：更换

用原型设备更换

用新型设备更换

三、设备更新的特点分析

1.设备更新的中心内容是确定设备的经济寿命

（1）自然寿命（物理寿命）。它是指设备从全新状态下开始使用，直到报废的全部时间过程。自然寿命主要取决于设备有形磨损的速度。

（2）技术寿命。它是指设备在开始使用后持续的能够满足使用者需要功能的时间。技术寿命的长短，主要取决于无形磨损的速度。

（3）经济寿命，是从经济角度看设备最合理的使用期限，它是由有形磨损和无形磨损共同决定的。具体来说是指能使投入使用的设备等额年总成本（包括购置成本和运营成本）最低或等额年净收益最高的期限。在设备更新分析中，经济寿命是确定设备最优更新期的主要依据。

2.设备更新分析应站在咨询者的立场分析问题

设备更新问题的要点是站在咨询师的立场上，而不是站在旧资产所有者的立场上考虑问题。咨询师并|中大网校|不拥有任何资产，故若要保留旧资产，首先要付出相当于旧资产当前市场价值的现金，才能取得旧资产的使用权。这是设备更新分析的重要概念。

3.设备更新分析只考虑未来发生的现金流量

在分析中只考虑今后所发生的现金流量，对以前发生的现金流量及沉入成本，因为它们都属于不可恢复的费用，与更新决策无关，故不需再参与经济计算。

4.只比较设备的费用

通常在比较更新方案时，假定设备产生的收益是相同的，因此只对它们的费用进行比较。

5.设备更新分析以费用年值法为主

由于不同设备方案的服务寿命不同，因此通常都采用年值法进行比较。

相关文章：

2011年物业管理师考试物业经营管理知识点汇总91-100

2011注册物业管理师考试基本制度政策知识点汇总91-100

2011物业管理师考试综合能力模拟试题汇总

编辑推荐：

2011年物业管理师保过班六折优惠！

通过2011年物业管理师考试复习攻略

2011年物业管理师考试名师网络辅导

2011年物业管理师考试辅导资料大汇总

2011年全国物业管理师考试报名时间汇总

2011年物业管理师考试试题辅导免费短信提醒

（责任编辑：）