物业管理师

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业管理综合能力这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业管理综合能力辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

对保安工作的几点认识

一、身先士卒，以身做责保安员是物业管理公司最基层的员工，他们的工作态度与工作方法极易受到其直接、间接领导者的影响。小到一言一行，大到人格修养，保安员都会模仿、学习。因此，我们就要求保安班、队长在日常管理中严格要求自己，在紧急关头能够挺身而出，真正在员工中起到模范带头作用，才能在危难时刻，全体员工才会人人努力、各个争先。员工才会把公司利益摆在高于一切的位置之上。

二、工作时间严格要求保安工作中的核心工作就是治安防范工作，其工作性质就决定了我们全体保安人员在工作时间必须保持高度的警惕，一旦发现异常情况能够迅速赶到现场，合理有效地进行处理，避免恶性事件发生和事态扩大。这就要求我们保安人员必须有过硬的综合素质，严谨的工作作风。而这些素质的培训绝不是一朝一夕就可建立或形成的，需要我们保安管理人员在日常工作中从严要求，科学管理，才能逐步建设成一支军事素质高、业务能力强的高水平物业管理队伍。

三、公平公正对待每一位员工无论奖励还是惩罚，其实每一位员工心里都有一杆称，如果保安管理过程中一旦出现有失公平、公正的处理，将对全体员工的工作士气都会产生很大的打击，甚至让员工对管理者产生一种不信任感，这种不信任的情绪一旦带到实际工作中去，那将是十分危险的。

四、分阶段、分步骤开展各项工作保安工作在物业管理中占有十分重要的地位，仅从保安人员所占的比例就可见一斑了，但同时保安管理是一项十分复杂的工作，它不仅是广大业主（住户）与管理处的交流与沟通的桥梁，同时还是小区（大厦）的安全防范的守护神。其工作内容还要包括：“车辆管理、人员控制、装修监管、清洁监管等诸多工作，如果不分主次一把抓，很可能是无从下手。因此，我们加强保安工作必须依据小区（大厦）的实际需求，采取针对性的措施，有步骤有重点的开展工作，才能达到事半功倍的工作效果。

五、正确引导，形成良好的学习、竞争氛围保安员的工作是十分辛苦的，除了八小时上班以外，还要有八小时备勤。除了工作、睡觉、吃饭，真正可以自由支配的时间并不是很多，他们的业余生活常常十分单调、枯燥。如何引导他们能够在自己工作之余加强自我学习，提高业务能力，综合素质，从容面对市场竞争也成为我们保安管理工作中的重要工作之一。管理处可从实际出发对于那些积极要求上进的员工在场地，时间等方面给予方便，员工综合素质的提高将直接有利于我们物业管理服务水平的不断提高。

六、不断创新，提升物业管理层次任何一项工作的提高都离不开创新。保安工作也亟需要用不断创新来激励自身的不断发展。创新就是要突破陈规，改变过去工作中不完善、不到位的东西。这些创新可以是整个物业管理行业所没有的，也可以是从其他先进物业管理公司借鉴过来的，还可以把以前丢弃的先进做法收拾起来，重新做的。只要有利于提高物业管理服务质量，提高业主对管理者的满意程度，我们都可以去尝试、去提高。只有不断创新，才能在激烈的市场竞争中处于领先地位。

物业前期介入三步曲之一

文在介绍国内外物业管理前期介入的现状及物业管理前期介入的作用、可行性、操作规程后，结合泉州秋实物业管理公司的实例，重点论述了物业管理前期介入的接管验收阶段和入伙阶段。接管验收阶段主要介绍了验收的作用、内容、方式、应注意问题和资料的收集整理等问题；入伙阶段主要讨论入伙的程序、费用的收取等，并对交楼时，站在物业管理公司的立场上，对业主常提出的问题提出建议。

关键词： 物业管理前期介入、接管验收、入伙绪论：物业管理作为一个独立的、专门的企业行为，于20世纪80年代初首先在我国的深圳、广州出现。其后，随着我国国民经济的持续、高速发展和房地产产业的支柱性、先导性产业地位的确立，特别是1994年中央作出在我国建立并发展社会主义市场经济制度的英明决策，以及其后提出“住房商品化”的政策目标后，物业管理便成为一个新兴行业，并由南往北、由东往西、由沿海向内地、由特大城市向大中城市继而向众多新兴小城市传递，以世所罕见的高速度崛起着、壮大着、发展着。至今已有2万多个物业管理公司，从业人员超过百万星罗棋布般分布在华厦辽阔大地的四面八方；作为中国物业管理发祥地的深圳，其住宅区物业管理覆盖率已达到90%以上；1997年我国便已涌现出122个优秀住宅小区和优秀管理示范小区；全国性物业管理法规相继出台，一些发达城市的地方性物业管理法规、章程或条例也出台不少；全国物业管理条例也有望在年内颁布；全国性的物业管理协会也在前不久诞生；物业管理观念深入广大城镇居民人心，不少人还自发地意识到“买物业，就是买管理”，“要问物业价格，先问有无良好的物业管理”等。总之，物业管理行业在世纪交替之际便已成为了中国服务性行业中的佼佼者，成为了一个热门行业，一个前程看好的朝阳行业。

然而，正像其它一切事物一样，在其发展过程中尤其是初始阶段的发展过程中总难免要出现或存在这样或那样的问题和困难。目前，我国物业管理投诉居高不下；管理不规范；小区内设施设备不全，管理维修困难等问题，已经影响到我国物业管理的前进、发展，也影响到业主们的利益。这些问题归根到底是我国的物业管理没有或没做好物业管理的前期介入，对物业进行前期管理。随着我国物业管理行业的发展，多数的物业管理公司已经开始注意到物业管理前期介入的重要性。做好物业管理前期介入，有利于物业今后的管理和树立物业管理公司的品牌。

前期管理与我们通常理解的物业管理是不同的两个概念。其主要区别在于时间段和法律关系主体的不同。时间段的区别在于，一般意义上的物业管理活动从业主委员会选聘物业管理公司后开始，而前期物业管理仅在业主委员会成立之前存在。根据前期介入阶段的不同，它又可分为早、中、晚三类。早期介入是指物业管理公司在项目可行性研究阶段即开始介入；中期介入则是在项目施工阶段开始；在工程结束、准备竣工和接管时介入作为晚期介入。法律关系主体的区别在于，一般意义上的物业管理，由业主委员会选定物业管理公司，而前期物业管理，由于业主委员会尚未成立，所以无法由业主委员会选聘物业管理公司。但由于业主已经入住，必须立即开展物业管理活动，因而此时往往由开发商选聘物业管理公司，或由开发商直接从事物业管理工作。

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