物业管理师

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正确处理物业服务企业发展中的八大关系3

四、正确处理物业服务企业与街道办事处、居委会之间的关系

物业服务企业和业主大会、业主委员会都应接受街道办事处和居委会的工作指导，并积极配合他们开展社区建设工作。但是，各种老旧小区由于房屋结构缺陷、门窗破损严重、配套设施不完善；房产建设单位多、空置房、房改房多；加上受计划经济条件下住房制度影响较深的老年人居住多，消费意识淡薄，物业服务费收取困难等，过多的牵扯了物业服务企业依据《物业服务合同》服务的精力。也有物业服务企业参与社区建设中过多的承担了本应由社区承担的义务和职责，使企业成本过高过快增长、企业亏损现状加大。如有些物业服务企业在参与社区建设中对部分、困难户、低保户、低收入家庭减免物业服务费，并主动承担起了对孤寡老人、失学儿童等困难人群起居生活的照顾，热心帮助服务。凭心而论，物业企业积极参与社区公益性事业建设是真正为民服务的价值体现。但其刚性增长的物业服务成本使物业企业在社区建设中入不敷出，要改善这一困境还应得到政府相关部门的大力支持和帮助，扶持企业走上现代化、正规化发展之路。

一是整合社会资源、扩大经营收入。物业服务企业在参与社区建设中，政府主管部门应采取多种渠道、方法、形式给予政策上的扶持和帮助。对低收入人群多、小区设施设备不完善等老旧小区，采取一次性改造等有效办法改善物业企业经营环境。如：完善或改造部分设施设备，完善硬件设施，修复长期破损的单元门窗、道路等公共配套后交由物业企业管理，减少企业在按照物业服务合同服务过程中的困境。尤其是对部分老旧小区，政府以获准物业企业按照标准收取停车看管费、临街商铺费、广告位费，提供有偿花草种植、绿化出售及长期空置的公房出租管理等提高经营收入。通过资源整合，留住物业、发展物业，并引导企业在服务中不断提高质量，满足广大业户不断增长的服务需求，为共同建设美好的家园而不断努力。

二是自愿参与、互利双赢。自愿参与就是指街道办事处、社区居委会在引导广大群众主动参与到社区物业服务中来，形成互动双赢的良好社区氛围。如：街道办事处、社区居委会对部分群众关心的物业服务热点和难点问题。坚持以服务社区居民为根本出发点，主动征求业主大会、业主委员会、物业服务企业等部门的意见和建议。尤其是在举办、组织各类健康向上的文体活动、慰问回访、调查排摸，帮扶解决困难群体等活动中，主动联系物业企业共同参与，提高业户对各方相关主体的凝聚力、向心力、影响力；业主大会、业主委员会、物业服务企业在服务业主，参与社区建设、关心社区发展、决议社区各项重大建设事宜时，主动接受街道办事处、社区居委会的指导，共同为营造“文明、舒适、安全、整洁、和谐”的社区环境而努力奋斗。

五、正确处理物业服务企业与行业协会之间的关系

从现实生活中看到：“行业协会是架起政府相关部门与物业服务企业之间的连心桥，是引导物业行业向正确的方向发展和团结行业单位共同进步的纽带”。正确处理物业服务企业与行业协会之间的关系，是各物业服务企业适应时代发展的重中之重。

一是充分认识行业协会在工作中的作用。

资料显示：“从中国物业服务协会成立至2005年底，共发展新会员560家。协会会员已覆盖除台湾以外的所有省、市、自治区”。行业协会及会员的相继成立，为推动物业服务企业、行业发展作出了积极贡献。

首先行业协会既是立法的参与者，又是普法的实施者。从物业行业协会职能中看到：行业协会协助政府贯彻执行国家的有关法律、政策和法规；协助政府开展行业调研和行业统计工作；协助政府组织指导物业服务科研成果的转化和新技术、新产品的推广运用工作，促进行业科技进步等确定了协会的地位和作用。从实践中认识到：行业协会在履行职能工作中做出了大量的行之有效的工作，为行业发展、协助政府开展各项工作做出了积极努力。如 资料显示：“中国物业服务协会自成立以来，积极参与了《物业服务条例》的起草和论证工作，参与了《物业服务企业资质管理办法》、《前期物业服务招标投标管理暂行规定》、《业主大会规程》、《物业服务收费管理办法》、《前期物业服务合同（示范文本）》和《业主临时公约（示范文本）》等配套文件的调研、起草和论证工作；并于 2004 年制定了《普通住宅小区物业服务服务等级标准（试行）》等”。一系列法律法规的颁布实施是推动行业发展的里程碑，也使物业服务企业在具体运行中有法可依，为行业发展做出了积极贡献。

其次，行业协会既是协助政府履行行政职能的执行者，又是推动行业自律和诚信建设的组织者。从各物业服务行业协会在履行职能过程中看，不论大事小情都能坚持实事求是的态度，认认真真抓落实，一步一个脚印逐渐打牢行业发展基础。如资料显示：受建设部委托，在部住宅与房地产业司的指导下，中国物业服务协会承担了一级企业申报的初审工作，建立了专家评委库。截止2005年底，全国已有 299 家企业取得了建设部颁发的一级物业服务企业资质证书；有 788 个项目被评定为全国物业服务示范住宅小区（大厦、工业区）等。各区域物业服务协会一系列大量的工作体现了行业在工作务实性、方向性、全局性的正确性。为构建和谐社会做出了应有贡献。

第三、协会既是文化建设的宣传者，又是探索解决行业发展问题的实践者。从资料中看到：“中国物业服务协会先后开通了“中国物业服务协会网”，主办《中国物业服务》杂志； 2005 年，又组织专业人员对“中国物业服务协会网”进行了全面改版升级；在 2004 年组织拍摄了题为《共建美好家园》的专题片；还支持《住宅与房地产》杂志社等有关单位，拍摄制作完成了大型物业服务电视情景剧式教学系列片《物业服务是怎样炼成的》等”。从中看出，优秀的文化建设促进物业企业在发展上达到整体有序，在为业主服务内容上得到深化。不仅如此，中国物业服务协会还针对新形式、新情况出现的新问题，坚持开展理论与实践研究，采取各种办法提升了物业服务服务水平和应对问题的能力。如：2001年中国物业服务协会针对行业发展中遇到的矛盾和问题选列了15个专题，广泛发动会员单位及非会员单位组织力量进行调查研究，全年共收到论文300余篇，协会组织评选出获奖论文60篇，其中的许多观点和思路对物业服务立法工作起到了推动作用。一系列有效的办法提高了物业服务企业了解、掌握、解决问题的主观能动性，促进了行业企业高效率发展运行速度，进一步推动了行业企业向现代化企业发展的转变。

第四，协会既是行业培训和教材的编写者，又是促进国际交流的建设者。资料显示：中国物业服务行业协会已完成《物业服务基本制度与政策》、《物业服务实务》、《物业服务综合能力》、《物业经营管理》等 4 本参考教材的编写，以及考试大纲的起草工作。这一发展性理论研究，有效指导行业企业健康发展途径，使企业在运行中达到了“快、短、精、活”的要求，也能够正常运用所学的知识解决工作中的矛盾，促进管理水平的进一步提高。与此同时，中国物业服务行业协会先后接待韩国、英国、美国等国外同行业组织的来访，建立了与部分国家行业协会的联系，为促进发展与国际接轨做出了积极贡献。

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