物业管理师

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三、物业管理法律责任

(一)物业管理法律责任概述

物业管理法律责任的概念有不同层面的定义和理解。其广义是指民事、经济、行政法律、法律关系主体，因自己行为违反物业管理法律规范确定的义务及物业管理服务合同的约定义务，或者因不正当使用自己的权利、职权，或者因某种法律实施的出现，而要依法承受的，一般需经有管辖处理权的法庭、仲裁庭或行政执法机关依法裁决确定的具有政权强制性的法定必为的不利性法律后果或特殊的惩戒性追加义务负担;其狭义是指物业管理活动的民事主体。行政指导和监管主体和行政相对人对自己违法物业管理法规的行为依法承担的具有强制性和不利性的法律后果，本节用广义的概念解释。

物业管理法律责任制度体系主要包括法律责任种类法定制度、法律责任追究和认定制度、法律责任实现制度三类制度。法律法规规定的法律责任具体种类及不利性法律后果的具体承担方式很多。但都有一个共同的特点即具有必为性;责任人必须按法律责任确定的特殊内容要求去做出一定的行为，如承担罚款法律责任的业主必须履行缴纳一定数额的罚款的特殊义务。法律责任的追究和认定一般只能由法定的专门司法组织(法院、仲裁机构)、行政管理机关依法定程序进行某些民事责任的认定(如违约责任、轻微的侵权责任)可以由当事人双方协商确认。法律责任由法律上受责的必为状态变为现实状态的转化过程，就是法律责任的实现过程，法律责任也就随之消失。法律责任的实现可分为自觉主动实现(责任主体主动地履行了其承担的法律责任。如违约者主动按服务合同规定给予了对方赔偿)，被动强制实现(通过法院或行政执法机关的依法强制执行制度迫使守则人履行了其承担的法律责任)和法定脱责实现(责任主体并未实际履行由法律责任产生的特殊必为的义务的情况下因法定条件的出现而从受责状态中解脱出来，其法律责任归于消灭)三种情形。法定脱责实现又称法律责任的消极消灭，必须具备法定的一定条件，主要包括：(1)追诉时效届满。法律责任的追究或者说权利人主张权利并向司法组织请求保护其权益，在法律上一般都规定了一定的期限，法律责任可以由于追述时效届满而自行解除。例如，《刑法》第87条规定了不再追诉犯罪的时效，如法定最高刑为无期徒刑、死刑的，经过20年不再追诉。如果20年以后认为必须追诉的，须报请最高人民检察院核准。

建立物业管理法律责任制度的核心意义在于：在法律责任追究方与法律责任承担方之间建立起一种与惩戒意志和强制力量紧密联系的特殊权利义务关系，促使服务于权利的义务全面履行，以有效保护合法权益，使被破坏而失衡的原有合法权利义务关系恢复平衡，从而保障有关法律规范得到严格执行和遵守，展示法制威严和维护社会秩序。法律责任的规定直接显示国家强制力量的存在和威力，其体现法制威严、惩罚违法行为、补偿受害损失、教育人们守法等功能，确保国家对物业管理社会关系的意志实现。

(二)物业管理法律责任的主要特点

物业管理法律责任的主要特点可以概括为四个方面：

1.法定责任与协议责任相结合。物业管理中法律责任是由有关法律、法规做出规定的，物业管理的法律责任有许多是由业主和物业管理企业订立的服务合同约定的。“约定”方式体现了当事人意思自治原则和合同即为当事人之间的法律原则，是调整社会关系的一种有效的方式，因而国家对当事人之间合法成立的合同予以认可并赋予法律效力，是合同中约定的违约责任赔损责任及协议责任也注入国家意志而受政权强制力的维持。因此，对物业管理法律责任的确认，除依据有关法律法规的规定外，也要依合同约定的责任内容为依据。

2.法律责任的种类和复合关系复杂性。物业管理活动包括行政管理活动、民事商事活动、与物业管理有关的违法犯罪活动。因此，与物业管理活动有关的法律责任具体种类繁多，民事责任、行政责任、刑事责任并存于物业管理法律责任制度中，并且出现民事责任与行政责任复合，民事责任与刑事责任复合，违约责任与侵权责任竞合等现象。不少违反物业管理法规的行为也同时违反其他相关法律法规的规定，依法要由违法行为人承担多种责任。例如，在物业管理区域内，某业主擅自占毁绿地搭建建筑物的行为，不仅违反了物业管理法规的禁止性规定，也违反了城市规划的相关规定，违反了建筑法有关建筑施工许可制度的规定，违反了城市绿化保护规定，依法该业主必须要承担拆除违法建筑物、恢复绿地原状、赔偿毁损绿化造成的损失、缴纳行政罚款等多种法律责任。物业管理法律责任的复杂性提醒有关方在针对具体个案确定法律责任时，要周全考虑相关法律法规对同一种违法行为从不同角度所设定的法律责任规范。

3.技术规范确定的责任份量比较大。民商性物业管理业务工作大部分涉及物业维护、房屋修缮、白蚁防治、危房鉴定、卫生防疫、人居环境保护和改良、附属机电设备和设施运营与维修养护等许多专业技术，国家或行业组织往往制定了相关技术标准和技术规程，业主方也会提出技术标准方面的要约而被物业管理企业承诺遵行。因此，在确定物业管理技术操作活动后果的法律责任时，必须充分注意有关法定技术规范文件和约定技术规范文本中关于技术责任问题的规定。

4.法律责任的承担主体具有特定的身份。物业管理法律责任的承担主体也就是物业管理法律关系的主体。各主体都有特定的身份。例如，物业管理的行政管理部门的行政监管者身份、房地产开发商、物业管理企业的企业法人身份、业主身份等。不具有物业管理法规确认的特定境位身份，也就不可能承担物业管理法律责任。

(三)物业管理法律责任的归责条件和原则

法学中所谓归责是将法律事实与归责条件结合起来，而依一定的归责原则认定有关当事人是否应当承担何种法律责任的判断过程。归责条件是指由法定的判别法律责任的有无、大小和具体种类要素组成的法律责任的构成依据。据以确定物业管理法律责任的法定要素所组成的归责条件称为物业管理法律责任的构成。

物业管理法律责任的一般构成即在一般情况下物业管理法律责任的归责条件有下列四要素构成：

1.行为违法。物业管理违法行为的广义是指物业管理法律关系的主体故意或过失地违反具有法律效力物业管理合同约定所实施的侵害了物业管理法规所组控和保护的社会关系之行为。法律是约束人们社会互动关系的，并要求人们对自己的行为后果负责。法律责任一般是由违法行为的事实发生引起的，违法行为自然成为法律责任的构成必要的前提条件。

2.损害结果。损害是指给被侵害者或社会造成的利益损失和危险或伤害。损害的结果类型主要有人身损害、财产损害、精神损害和其他利益损害。损害结果具体反映是违法行为的社会危害性。当损害结果达到了法律规定应追究法律责任的程度，损害结果就成为构成法律责任的一个必要的实质客观性条件。

3.因果联系。违法行为与损害结果之间应当存在着必然性的因果关系。行为人只应对自己行为所引起的损害结果负责。由于现实的因果关系往往是复杂的，有直接联系和间接联系之分，因此，必须十分慎重地仔细辨识某一具体违法行为与特定损害结果之间的联系，在彻底查明因果关系后，才能为该行为定性和确定法律责任的种类、轻重。

4.行为人主观过错。过错是指行为人实施违法行为时对自己的违法行为及其后果的一种心理认识状态，分为故意和过失两种过错状态。故意的过错是指行为人明知自己的行为会发生危害社会的结果，却希望(以积极行为去追求，属直接故意)或放任(属间接故意，即以不作为方式不去制止、消除这种危害结果的发生。过失的过错是指行为人应当预见到自己的行为可能发生危害社会的结果，因为疏忽大意而没有预见到，或已经预见到而轻信能够避免，以致发生危害结果。

在归责条件的四要素中，过错要素是否列为归责事由使不同法律责任的归责条件存在一定的区别。所谓归责事由是指在法律上确认的惟一和核心的责任原因，它决定着归责原则的变化和发展。归责原则是指基于一定的归责事由而确定法律责任是否成立的法律原则，它反映了社会物质生活条件和社会对承担法律责任核心原因的基本价值观念的历史发展状况。

现代法律确立的归责原则主要有三项，相应形成三种归责类型：

1.过错责任原则。即归责原则将主观过错作为判断法律责任是否成立的核心原因，即使行为人的违法行为产生损害结果，但若其不存在主观过错，就不承担法律责任。过错责任类型具备一般归责条件的四要素。一般民事侵权行为、行政侵权行为、刑事犯罪行为等违法行为的责任追究都要适用过错归责原则，行为人行为时在主观上必须有过错存在，才能对其侵犯相对人合法权益和社会利益行为造成的损害负法律责任。

2.无过错责任原则，又称严格责任原则。该原则主张只要行为人在客观上作出特定侵权行为或违约行为并造成损害结果，不论其主观有无过错，即使无法证明其有主观过错，行为人应当依法承担民事法律责任。

3.公平责任原则，又称平衡责任原则。当事人对发生的损害都没有过错，也都没有做出违法行为，但受害人要求有关当事人分担民事责任的，法院可以根据当事人各方的经济状况等实际情况，按照公平合理原则让受害人在内的当事人分担补偿民事责任。《民法通则》第132条规定了公平责任原则：“当事人对造成损害都没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任。”

(四)物业管理法律责任的分类

物业管理法律责任的理论分类有多种，本节按物业管理法规规定的法律责任内容所属法律部类不同，分别对刑事责任、行政责任、民事责任三类法律责任积极具体承担方式作出阐述。

1.刑事法律责任

刑事法律关系是由于犯罪而发生的，存在于国家与犯罪人之间而由刑法规定的特殊权利义务关系。刑事法律责任是指行为人(包括自然人和单位)的违法行为已构成触犯刑事法律的犯罪，而依刑事审判判决确定必须承担的刑法惩戒性后果。承担刑事责任的方式是具体的刑事处罚，分为两类：一是主刑，包括管制、拘役、有期徒刑、无期徒刑和死刑;二是附加刑，主要包括罚金、没收财产和剥夺政治权利。刑事法律责任是惩戒制裁类结果中最为严厉的，它反映了刑事法律关系的排他性特点。刑事法律关系一经产生，即具有优先权，排除与之抵触的与犯罪人有关的权利义务。如依法判处某犯罪人死刑或徒刑、罚金、剥夺政治权利等刑罚，宪法与其他法律赋予该公民的生命权利、自由权利、财产权利以及政治权利就随之被排除。此外，有些权利和义务直到刑事法律关系消灭才得以恢复。

2.行政法律责任

物业管理行政法律责任，是指物业管理行政主体和物业管理行政相对人的行为违反物业管理法律、法规、行政规章而依法必须承担的惩戒性法律后果。行政责任按承担责任主体行政法律地位不同可划分为两类：一类称为违法行政责任，另一类称为行政违法责任。下面分别作出阐述。

(1)违法行政责任

违法行政责任是指行政主体(行政机关及其工作人员、法律法规授权的组织或行政机关授权、委托的组织或个人)在行使行政管理职权过程中或实施行政管理活动中的违法行为和不当行为(合法但不合理的)而导致的依法应承担的行政惩戒性法律后果。违法行政责任一般是由行政侵权行为引起的而以行政侵权赔偿责任为主要表现方式。行政侵权行为具有侵权行为的一般特征，同时它的行政特性决定了它与一般民事侵权行为有所不同，属于民法中规定的特殊侵权行为的一种。违法行政法律责任的承担方式主要有两种：一种是行政侵权赔偿方式，一种是行政处分方式。

(2)行政违法责任

行政违法责任是指行政相对人的行为违反法律、法规和行政规章而应依法承担的惩戒性法律后果。行政违法责任的具体承担种类较多，主要包括行政处罚，行政处分，劳动教养和限期改正。物业管理行政违法责任可按承担责任主体的不同主要分为六类情形：1)业主团体管理过程中的行政违法责任。这类责任是由业主大会、业主委员会的违法行为引起的。如其作出的决定违法而被行政主管部门依法责令限期改正或撤销其决定;业主委员会擅自从事营业性经营活动而被行政主管部门依法责令改正，可以并处罚款。2)业主个体管理与物业使用人的行政违法责任。这类责任是由业主、物业使用人的违法行为引起的。如业主、使用权人违反禁止规范，擅自搭建违章建筑，侵占破坏绿地而被有关行政部门责令限期改正、恢复原状，可以并处罚款。又如业主、使用权人不履行作为义务，局部修缮自己的应维修的危房，行政管理部门依法代执行和予以罚款。3)物业管理企业经营活动中行政违法责任。这类责任是由物业管理企业的违法行为所引起的。如非法经营、进行不正当竞争、不重视履行受托管理物业和服务的义务、违禁擅自在物业管理区域内占用公共场地增建可供自已经营使用的违法建筑、违禁擅自增加物业管理收费项目、擅自提高服务收费标准，做出损害业主或物业使用人合法权益的行为等等。对这些经营性违法行为，物业管理行政主管部门、工商行政管理部门和其他有关部门在各自职权范围内依法予以查处，给予警告、罚款、没收违法所得、许可证或资质证书处罚，直至停止其营业。4)开发建设单位、公房出售单位的行政违法责任。这类责任是由于开发建设单位、公房出售单位不履行物业移交法定义务，未履行前期物业管理义务，不履行售后房屋保修义务等违法行为所引起，相应要承担限期改正、限期履行、缴纳罚款等行政责任，对开发建设单位可暂停其开发资质。5)其他单位、个人的行政违法责任。这类责任主要是由于某些单位、个人在物业管理管辖区域内作出了物业管理规范性法律文件和业主自治管理规章制度的禁为规范行为所引起的。如外来的建筑装修施工单位未按规定办理有关手续就擅自施工，外来人员在住宅小区内乱涂乱贴广告等，相应的就要承担改正、缴纳罚款等行政责任。6)行政相对人妨碍监督管理的行政违法责任。这类责任主要是由于物业管理公司及其员工和业主、物业使用人无理阻挠、妨碍物业管理行政主管部门及其有关行政管理部门执行监督管理业务的违法行为所引起的，相应要承担警告、罚款、行政拘留等行政处罚法确定的行政责任。

3.民事法律责任

物业管理民事法律责任是指物业管理法律关系民事主体因自己行为违反法定义务、合同约定义务或法律的特别规定而按照民法(包括合同法)规定必须承担的惩戒性法律后果。民事法律责任与其他法律责任不同的主要特点是主要表现为一种财产责任，而且民事责任的内容可以在法律允许的范围内由当事人自行商定，处理和解决民事责任纠纷适用调解原则。

民事法律责任主要是由违约和侵权两类法律事实所引起的。侵权包括了违约以外的一切不法民事行为。所以，民事责任一般划分为违约责任和侵权责任两大类。物业管理涉及的法律责任多是复合责任。

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（责任编辑：vstara）

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