物业管理师

《物业管理实务》是2014年物业管理师考试科目之一，为了帮助考生更加系统地复习备考，小编特整理了2014年物业管理师考试《物业管理实务》讲义，希望能给您的备考带来一定的帮助，顺利通过考试!

3.登记并取得招标文件

物业管理企业在确定参加投标后，按招标公告和投标邀请书指定的地点和方式登记并取得招标文件。

4.准备投标文件

投标文件应严格按照招标文件的要求编制投标文件，并对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。投标文件又称标书，一般由投标函、投标报价表、资格证明文件、物业管理方案、招标文件要求提供的其他材料等几部分组成。常见的做法是将投标文件根据性质分为商务文件和技术文件两大类。

(1)商务投标文件(或称物业基本情况)

1)公司简介。包括投标公司的资质条件、以往业绩、人员等情况。

2)公司法人地位及法定代表证明。包括资格证明文件(营业执照、税务登记证、企业代码以及行业主管部门颁发的资质等级证书、授权书、代理协议书等)、资信证明文件(保函、已履行的合同及商户意见书、中介机构出具的财务状况书等)。

3)投标报价单及招标文件要求提供的其他资料。

商务文件要求投标人按招标要求和行业标准真实反映企业的情况和详细的报价。

(2)技术文件

技术文件又称技术指标，主要是物业管理方案和招标方要求提供的其他技术性资料。

应注意，有的 招标条件要求在技术文件中禁止透露可以反映企业情况的数据、文字、报价等，在准备材料时应按招标要求准备相关资料。

5.送交投标文件

全部投标文件编制好以后，投标人应按招标文件要求进行封装，并按时送达招标单位。

6.接受招标方的资格审查

投标人应按招标文件规定的要求准备相应的资料，接受招标方的资格审查。

7.参加开标、现场答辩和评标

投标人在接到开标通知后，应在规定的时间到达开标地点参加会议和现场答辩，并接受评标委员会的审核。

8.签约并执行合同

投标人在收到中标通知书后，应在规定的时间内及时与招标人签订物业管理服务合同。同时，投标人还要同招标单位协商解决进驻物业区域、实施前期物业管理的有关的问题。

投标结束后，要对投标活动进行分析总结，结算投标有关费用，对招标投标资料进行整理、归档。

(三)投标的策略及技巧

1.投标的组织策划

物业管理企业在获取招标信息后应组织相关人员组成投标小组，对投标活动进行策划实施，其主要任务是项目分析评估、标书编制、投标策略的制订、参与现场踏勘、开标、评标、现场答辩、签约谈判等。

(1)根据招标物业项目的情况选择企业骨干力量组成投标小组，投标小组成员的选择、配备，尤其是项目负责人的选择是确保投标活动的质量和效率的基础。

(2)对招标方、招标物业基本情况和竞争对手要进行深入细致的调查，正确评估，预测并降低投标的风险。

(3)正确编制标书。编制标书要根据招标文件的要求进行，在透彻掌握招标文件内容和进行细致深入的市场调查基础上，确定管理项目的整体思路(包括物业管理工作重点、服务特色、管理目标、管理方式及实施措施等)，制订物业管理方案。

(4)在科学分析和准确计算的前提下测算管理服务成本并制订合理报价。

(5)灵活运用公共关系，多渠道获取相关信息，确保报价的合理性。

(6)选择最能体现企业优势的物业作为招标方考察的对象。

(7)加强与招标方的沟通，了解招标方的需求，及时掌握投标过程中出现的变化情况并采取相应的应对措施。

(8)周密安排招标方的资格预选和评标过程中的现场答辩活动。

2.项目的现场踏勘

在踏勘现场过程中，招标人还会就投标公司代表提出的问题作出口头回答，但这种口头回答并不具备法律效力，只有在投标者以书面形式提出问题并由招标人作出书面答复时，才能产生法律约束力。投标人应对现场物业进行详细的踏勘，查勘现场物业与投标报价是否存在外在风险条件。具体包括以下几方面：

(1)物业建筑及安装施工进度(新建物业)，物业当前使用情况及陈旧老化程度(旧有物业);物业配套设施设备及其分布情况;周边道路交通及停车场情况;园林绿化及环境标识情况;内部公共使用区域及通道分布情况;物业管理用房等。

(2)主要业主情况，包括客户定位、主要服务要求与所需特殊服务、物业服务费的承受能力等。这些情况可由投标人自行安排人员与时间进行调查。

(3)物业所在地的气候条件、经济环境、人文环境、消费需求和市场变化情况以及与物业管理相关的政策法规等。

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（责任编辑：vstara）

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