物业管理师

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业管理基本制度与政策这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业管理基本制度与政策辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

服务项目招标的方式主要有哪些？2

（三）竞争性谈判

这种方式的适用条件与两阶段招标、征求建议书基本相同，也就是说，凡适用两阶段招标和征求建议书的建议书的采购均可通过竞争性谈判进行。但是，在以下几种情况下采用竞争性谈判来缔结合同最为适宜：（1）急需得到某种服务，采用招标程序因不切实际而不可行，条件是此种紧迫情况并非因采购者办事拖拉所致；（2）由于发生灾难性事件而急需得到某种服务，采用其他方式因耗时太久而不可行；（3）所涉服务或风险的性质不允许事先作出总体定价；（4）由于技术或艺术的原因，或者提供；（5）原合同的履行以需要提供某种补充服务（价值不得超过主合同的50%）为前提，这种补充服务不可能从技术上或经济上与主合同分开，且为完成主合同所绝对必需，故补充合同给予提供主合同服务的服务提供者。

在竞争性谈判中要注意以下几点：（1）参与谈判的服务提供者的数目应足够多，以确保有效竞争（欧盟公共服务指令规定，参加谈判的候选人数目不得少于3人）；（2）采购者得必须将与谈判有关的所有资料平等地改善给参与谈判的所有服务提供者；（3）谈判应保密，任何一方未征得另一方同意不得对外透露与谈判有关的信息、资料；（4）谈判结束后，采购者应要求剩余的所有服务提供者最迟在某一日期前提出最佳和最后报价，并在此基础上选定中选者。

与两阶段招标、征求建议书相比，竞争性谈判有一定的灵活性，但在评选过程中的透明度、竞争性和客观性等方面有一些欠缺，也容易滋生行贿等腐败行为。

（四）设计竞赛

设计竞赛，指有关单位为获得某项计划或设计方案的使用权或所有权而组织竞赛，对参赛者提交的方案进行比较，并与优胜者签订合同的一种程序。主要用于地区规划、城市规划、建筑结构、土木工程或数据处理等方面。欧盟公共服务指令规定，凡竞赛资金和向参与者付款的总金额不少于20万欧洲货币单位的设计竞赛，都要适用“指令”。

在设计竞赛程序中应注意以下几点：（1）一般都设立奖金，对最终选定的方案给予奖励，但一般也对落选的参赛者给予一定的金钱补偿；（2）意欲开展设计竞赛的单位应以发布通告（应附有工程说明、收受方案的截止日期、参赛者预计人数、评审办法、奖金数额等内容）的形式表明自己的意图，使对竞赛感兴趣的人都可参加，并制定可为参赛方接受的竞赛规则；（3）可通过邀请的方式限制参赛的人数，但在确定参赛人员时必须透明、公平，而且应邀参加的人数应足以确保竞争；（4）优胜方案应由评比委员会选出，委员会根据组织者制定的标准对每个参赛者提交的方案进行比较。评比委员会拥有作出决定或发表意见的自主权。（5）评比委员会由独立于参赛者的自然人组成，在要求参赛者须具备特定专业资格的情况下，至少三分之一的委员也须具备同等或相应的资格。

设计竞赛在我国运用得比较广泛，其中最典型的例子就是国家大剧院的设计竞赛。中国国家大剧院是中国最高表演艺术中心，其设计必须富有鲜明个性，表现出既具有民族文化特色又有时代精神。为了达到这个目标，国家大剧院业主委员会组织了设计竞赛活动，第一轮共有44家中外设计单位参加，由我国内地、香港以及国外的11名建筑规划名师组成的评委会对他们提交的方案进行了评审，并开放给社会各界群众广泛征求意见，最后选出由法国巴黎机场公司、德国HPP国际建筑设计有限公司等5个设计单位的5个方案。他们将与业主委员会另外邀请的4家设计单位一起进入第二轮竞赛。我们期待着一个能够展现新中国面貌、反映建筑未来发展方向的高水准的方案的问世。

（五）聘用服务专家

聘请专家提供服务，主要指雇佣方通过一定的程序聘请专家提供咨询、可行性研究、工程与设计、项目执行监理、管理等方面的技术或专门服务。咨询服务是针对特定的项目或主题，就计划、工程设计、建筑、运营、管理、检验、试验或质量控制等方面提|中大网校|供咨询意见；可行性研究是为具体的项目是否继续下去做决策而提供信息和依据进行研究；工程设计包括勘查、测量、调查、初步设计、造价估算以及在此基础上拟定计划、设计、施工图纸、费用估算、标的分包等；项目执行监理是指在项目执行过程中所提供的招标咨询服务、制造监理服务和建筑监理服务，招标咨询包括对招标提供建议、分析标书、提出中标建议、拟定合同文本，制造监理包括审查机械加工图及安装图、定期访问制造厂以检查进度、材料质量及制造工艺、查看性能等，建筑监理包括检查现场工作、核实承包商的工作数量的质量、下达工作变更或校正缺陷的指令等；管理服务指为改进企业运营而提供的专门服务，包括市场调研、生产管理、存货管理、销售管理、机构调整、人员培训和技术转移方面。

聘用服务专家一般要履行以下几道手续：（1）雇佣方发布通告，邀请所有对提供服务感兴趣的人表达其意愿。（2）所有对通告作出反应并表示有兴趣提供服务的服务专家，将被要求填写包括本人情况、能力和经验等内容的申请表。（3）雇佣方成立，由数目为单数的委员组成的评选委员会（其中必须有熟悉所提供服务特点的技术委员），对申请者的情况进行评价，并列出拟邀请其提出建议的服务专家的名单。（4）雇佣方邀请名单上的服务专家提出建议。邀请信应包括任务的简要说明、背景情况、职责范围、邀请者的数目、提交建议的截止时间和方式等内容；服务专家提交的建议中应包括本人能力和经验、业绩、所建议的技术和对要做工作的讨论、工作计划和日程表、人员安排等。（5）评选委员会先对服务专家提出的技术建议进行评审，并依据事先确定的标准对所有建议进行排队服务专家的资质、经验、建议的工作方法等在评价标准中占有相当的比重。（6）雇佣方与技术建议排名第一的服务专家进行财务谈判，讨论并最终确定服务范围、工作方法和计划、雇佣方提供的辅助服务以及财务条款和合同内容等。若在一定时间内不能达成协议，雇佣方应邀请排名第二的专家进行谈判，依次类推，直到谈判成功缔结合同为止。

在某些情况下，可以采用简化的程序来选择个体服务者，雇佣者可拟定一个由3—5个具有已知专长和能力的候选人名单，打电话或发传真征他们对承担这项工作的兴趣和可能性，请有兴趣且有可能者提供他们的最新简历并表明他们的收费标准，将现有的候选人排队并与其就财务问题进行谈判。

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