物业管理师

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第四章 收益性物业价值评估

收益性物业的概念(物业按照是否产生收益来划分，分为收益性物业和非收益性物业。)

收益性物业是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的物业，包括住宅(特别是其中的公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)等。

影响收益性物业价值的因素：区位、新旧程度、供求、物业管理等等

收益性物业价值的高低主要取决于下列3个因素：①未来净收益的大小;②获得净收益期限的长短;③获得净收益的可靠性

17、(1)买卖价格简称买卖价，是物业权力人通过买卖方式将其物业转移给他人，由物业权利人收取或他人支付和货币额、商品或其他有价物。(2)租赁价格常称为租金。P85

物业价格的概念和形成条件

物业价格是和平地获得他人的物业所必须付出的代价——货币额、商品或其他有价物。

二、物业价格的形成条件：有用性、稀缺性和有效需求。

三、物业价格的特征

物业价格与一般物品的价格的共同处：①都是价格，用货币来表示;②都有波动，受供求因素的影响;③都是按质论价

物业价格与一般物品价格的不同，表现为物业价格的特征。

(一)物业价格受区位的影响很大。

(二)物业价格实质上是物业权益的价格。

(三)物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。

(四)物业价格形成的时间较长。

(五)物业价格容易受交易者的个别因素的影响。

18、物业价格的影响因素概述：

(1)不同的物业价格影响因素，引起物业价格变动的方向是不尽相同的：有的影响因素降低物业的价格，有的影响因素提高物业的价格。但是，对于不同类型的物业，同一影响因素引起物业价格变动 的方向可能是不同的。

(2)不同的物业价格影响因素，引起物业价格变动的程度是不尽相同的：有的影响因素对物业价格的影响较大，即随着这种影响因素的变化所引起的物业价格的升降幅度较大;有的影响因素对物业价格的影响较小。但是，随着时期、地区、物业类型的不同，那些影响较大的因素也许会变为影响较小的因素，甚至没有影响;相反，那些影响较小的因素则有可能成为影响因素。

(3)不同的物业价格影响因素，与物业价格之间的影响关系是不尽相同的：有的影响因素对物业价格的影响是一向性的，即随着这种影响因素的变化会一直提高(或降低)物业的价格;有的影响因素在某一状况下随着这种影响因素的变化会提高(或降低)物业的价格，但在另一状况下却随着这种影响因素的变化会降低(或降低)物业的价格，它对物业价格的最终影响如何，是由这两方面的合力决定的。

19、物业价格的影响因素：(1)人口因素：人口数量、人口素质、家庭人口规模(2)居民收入因素(3)物价因素(4)利率因素(5)汇率因素(6)物业税收因素(7)城市规划因素(8)交通管理因素(9)心理因素P88-92

收益性物业价值和价格的种类：1、使用价值和交换价值。2、投资价值(某个特定的投资者)和市场价值(一个典型的投资者)。区别：市场价值是客观的，非个人的价值，而投资价值是建立在主观的，个人因素基础上的价值;在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。3、成交价格、市场价格和理论价格。4、总价格和单位价格。5、实际价格和名义价格。6、现房价格和期房价格。7、起价、标价、成交价和均价。8、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价(是在物业拍卖活动中出现的一组价格)。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定，未作评估的，参照市价确定。。。人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的80%，如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。9、买卖价格、租赁价格。10、市场调节价、政府指导价和政府定价。房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定，但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。11、原始价值、帐面价值、市场价值。原始价值是始终不变的，账面坐标是随着时间的流逝而不断养活的，市场价值是随着时间的流逝而上下波动的。

收益性物业估价方法：市场法，成本法，收益法。

20、市场法又称市场比较法、比较法，是将估价对象与估价点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格做适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

P93

市场法估价一般分为下列4大步骤进行：①搜集交易实例;②选取可比实例;③对可比实例成交价格进行处理。其中，根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。④求取比准价格。

(二)搜集交易实例

搜集较多的内容，一般包括：①交易实例物业的状况;②交易双方;③成交日期;④成交价格，包括计价方式和价款;⑤付款方式;⑥交易情况。

(三)选取可比实例

基本要求：①可比实例物业应是估价对象物业的类似物业;②可比实例的成交日期应与估价时点接近;③可比实例的交易类型应与估价目的吻合;④可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格。

(四)建立价格可比基础

包括如下5个方面：①统一付款方式;②统一采用单价; ③统一币种和货币单位;④统一面积内涵;⑤统一面积单位。

(五)交易情况修正

在下列交易中，成交价格往往会偏离正常市场价格：

1.利害关系人之间的交易。

2.急于出售或急于购买的交易。

3.交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。

4.交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易。

5.特殊交易方式的交易。

6.交易税费非正常负担的交易。

7.相邻物业的合并交易。

8.受债权债务关系影响的交易。

(六)交易日期调整

交易日期调整实质上是对物业市场状况对物业价格的影响进行调整，故又可称之为物业市场状况调整，简称市场状况调整。调整的具体方法，可以采用价格指数或价格变动率，也可以采用时间序列分析。

(七)物业状况调整

思路是：①确定对估价对象这类物业的价格有影响的物业状况方面的各种因素，包括区位方面的、权益方面的和实物方面的因素;②判定估价对象物业和可比实例物业在这些因素方面的状况;③将可比实例物业与估价对象物业在这些因素方面的状况逐一进行比较，找出它们之间差异所造成的价格差异程度;④根据价格差异程度对可比实例价格进行调整。

(八)求取比准价格

21、成本法是先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。P101

22、运用成本法估价一般分为下列4个步骤进行：1搜集有关物业开发建设的成本、税费、利润等资料;2测算重新购建价格;3测算折旧;4求取积算价格。P102

23、物业价格构成：1)土地取得成本2)开发成本3)管理费用4)投资利息5)销售费用6)销售税费7)开发利润P102-103

成本法的基本公式 物业价格=重新购建价格一折旧

24、根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。P106

建筑物折旧=建筑物重新购建价格一建筑物市场价值。

物业的重新购建价格：两途径，一是不将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分，二是将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分，建筑物的重新购建价格根据建筑物重新建造方式的不同，分为重置价格和重建价格。重建价格相对高一些。有特殊保护价值的建筑物，如人们看重的有特殊建筑风格的建筑物，适用重建价格，一般建筑物适用重置价格。

建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。

2.求取建筑物折旧的年限法

年限法是根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。

建筑物的寿命分为自然寿命和经济寿命。经济寿命短于其自然寿命。

建筑物的年龄分为实际年龄和有效年龄。有效年龄可能短于也可能长于其实际年龄。取决于维修养护。

建筑物的剩余寿命是其寿命减去年龄之后的寿命，分为剩余自然寿命和剩余，经济寿命。建筑物的剩余自然寿命是其自然寿命减去实际年龄之后的寿命。建筑物的剩余经济寿命是其经济寿命减去有效年龄之后的寿命，即剩余经济寿命=经济寿命一有效年龄

年限法中最主要的是直线法。

25、(1)收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。是以预期原理为基础的。预期原理说明，决定物业当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。(2)收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的物业。P111

26、运用收益法估价一般分为下列4个步骤进行：1搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料;2预测估价对象的未来收益(如净收益);3求取报酬率或资本化率、收益乘数;4选用适宜的收益法公式计算出收益价格。P111

27、(1)收益期限为有限年且净收益每年不变的公式:P111

☆☆

式中 V—物业的收益价格;

A—物业的净收益;

Y—物业的报酬或折现率;

n—物业的收益期限，是自估价时点起至未来可以获得收益的时间，通常为收益年限。

28、(1)运用收益法估价，需要预测估价对象的未来收益。可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有潜在收入、有效毛收入、净运营收益。(2)出租的物业是收益法估价的典型对象，其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。P114

29、(1)报酬率即折现率，是与利率、内部收益率同类性质的比率。进一步搞清楚报酬率的内涵，需要搞清楚一笔投资中投资回收与投资回报的概念及其之间的区别。可以将购买收益物业视为一种投资行为。在一个完善的市场中，投资者之间竞争的结果是：要获取较高的收益，意味着要承担较大的风险;或者，有较大的风险，投资者必然要求有较高的收益，即只有较高收益的吸引，投资者才愿意进行有较大风险的投资。P115

(2)报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则低。

(4)实际上就在观念上把握住了求取报酬率的方法。即所选用的报酬率，应等同于获取估价对象产生的净收益具有同等风险的投资的报酬率。由于物业价值与报酬率负相关，因此，风险大的物业的价值低，风险小的物业的价值高。

(5)求取报酬率的方法主要有累加法和市场提取法。

30、直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。P115

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