物业管理师

为了帮助考生系统的复习2012年物业管理师考试课程，全面的了解物业管理师考试教材的相关重点，小编特编辑汇总了2012年物业管理师考试辅导资料，希望对您参加本次考试有所帮助！

综合分析题

三、综合(案例)分析题(根据背景材料，按要求作答，简答的，分步骤答要点)

1.（共6分，每问2分）

背景材料

万家乐房地产开发公司聘请花语物业管理有限公司为其开发的物资小区进行管理，双方签订了前期物业服务合同，约定合同期限为5年。业主购房时同意花语物业管理有限公司进行物业管理。在合同履行的第二年7月，物资小区在当地区房地产行政主管部门的指导下成立了业主大会并选举产生业主委员会。业主大会在首次会议上，有人认为花语物业管理有限公司是万家乐房地产开发公司强行安排给业主的，其物业服务合同是无效的合同；也有的业主认为是该物业服务合同格式条款。

问题1什么是无效民事行为，无效民事行为有几种类型？

无效民事行为，是严重违反法律规定的有效要件，法律不承认其效力的行为。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。有以下几种：(1)无民事行为能力人实施的；(2)一方以欺诈、胁迫的手段，使对方在违背真实意思的情况下所为的损害国家利益的；(3)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；(4)违反法律或者社会公共利益的；(5)以合法形式掩盖非法目的的。

问题2什么是格式条款？法律对格式条款的规制有哪些？

格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。包含有格式条款的合同称格式合同、定式合同、定型化合同等。

《合同法》对格式条款的规制有：

采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。

提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

对格式条款的理解发生争议的，应该按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应采用非格式条款。

问题3物业服务合同有哪些特征？

(1)物业服务合同是合同法15种有名合同之外的无名合同。

物业服务合同与委托合同存在极大的不同，不能将物业合同归属于委托合同。

(2)物业服务合同实现了所有权与管理权的分离。

(3)物业服务合同是双务合同。

(4)物业服务合同是有偿合同，要式合同。

2.根据所给建筑施工图，按要求回答问题。（共15分）

问题1说明该图样的图示方法。（1分）

该图是外墙身详图。实际是建筑剖面图中外墙从室外地坪以下到屋顶檐部的局部放大图。

问题2说明该图样包括的基本内容。（2分）

详图所表示的内容：

1)墙的厚度与各部分的尺寸变化及与定位轴线的关系；2012年物业管理师考试时间

2)地面节点表明防潮层、室内地面和室外勒脚及散水的构造做法；

3)中间节点表明各层墙体与圈梁、楼板等构件的连接关系及连接做法，表明各层地面、楼面等的标高及构造做法，表明门窗洞口的高度及标高；

4)檐口节点表明屋面的高度、标高及构造做法。

问题3说明该图样画出了建筑物基本构成中的哪几部分？（2分）

它表明了建筑物基本构成中的屋顶、楼板层与地面（楼地层）、墙、窗的构造情况。

问题4简述该图样画出的建筑物基本构成部分的基本功能。（2分）

墙是建筑物的承重和围护构件，它承受屋顶、楼板传来的荷载，并将这些荷载连同自重一起传给基础。外墙与屋顶一起组成了整个房屋的外壳，抵抗雨、雪、风沙的侵袭，阻止太阳的辐射作用，夏季隔热冬季保温。内墙起分隔室内空间、避免相互干扰的作用。

楼板层是建筑物水平方向的承重构件和分隔构件，楼板将整个建筑物分成若干层，它承受着作用在上面的荷载，并将这些荷载连同自重一起，传给墙或柱，同时还对墙身起水平支撑作用。

地面直接承受各种使用荷载，并将这些荷载连同自重直接传给地基。

屋顶是建筑物顶部的围护和承重构件，它承受屋顶的全部荷载，并将这些荷载传给墙或柱，还起阻隔雨水、风雪对室内的影响，将雨、雪水排除，防止冬季室内热量散失,夏季太阳辐射进入室内的作用。

窗主要起采光和通风的作用，同时又有分隔和围护作用，是非承重构件。

问题5说明首层层高、首层窗台高度及窗洞口高度。（1分）

首层层高：3.6m

首层窗台高度：相对于室内地面高度0.9m

首层窗洞口高度：1.8m

问题6简述墙身防潮层常用的构造做法。（1分）

墙身防潮的方法是在墙脚铺设防潮层，防止土层和地面水渗入砖墙体。墙身防潮层的构造做法常用的有三种：①防水砂浆防潮层；②细石混凝土防潮层；③卷材防潮层。

问题7该建筑的水平承重构件对装修技术、房屋维修管理有哪些要求？（2分）

对房屋装修技术的要求：不得在混凝土面孔板上凿洞、打眼、吊挂顶棚及艺术照明灯具。未经房屋安全鉴定站(室)鉴定的房屋装饰，其承重墙(18cm以上厚砖墙、12cm以上厚混凝土墙)、共用部位隔断墙、外砖护墙、抗震墙体上不得随意掏墙、打洞、剔槽，不得擅自拆改。

对房屋维修管理工作的要求：当主体结构损坏严重时，不论修缮哪一类房屋，均应要求牢固、安全、不留隐患。

问题8简述楼地面、屋面对房屋装修技术、房屋养护、房屋维修管理？（2分）

对房屋装修技术的要求：楼(地)面装饰材料的重量不得超过规定值。否则，必须经房屋安全鉴站(室)鉴定。在粘贴厨房、卫生间地面装饰材料前，必须对基层做防水处理，并按规定办理蓄水24小时检验合格的签认手续。卫生间的蹲坑改坐便器，不得随意变动下水排水甩口位置。

楼地面对房屋养护工作的要求：经常用水房间楼地面的有效防水、避免室内受潮与虫害、控制与消除装饰材料的有害作用。

屋面工程的养护(1)定期清扫，保证各种设施处于有效状态；(2)定期检查、记录、并对发现的问题及时处理；(3)严格执行维修制度；(4)加强屋面使用的管理。

对房屋维修管理工作的要求。楼地面工程的维修应牢固、安全、平整、不起砂、拼缝严密不闪动，不空鼓开裂，地坪无倒泛水现象。如房间长期处于潮湿环境，可增设防潮层，木基层或增强砂楼面损坏严重时，应改做钢筋混凝土楼面。屋面必须确保安全，不渗漏，排水畅通。

问题9简述室内装饰对房屋装修技术、房屋养护、房屋维修管理的要求（2分）

对房屋装修技术的要求：新做房屋吊顶的支点应设在周边的墙体上，平房吊顶必须预留检查口。室内装饰要保证煤气管道和设备的安全要求：电气管线及设备与煤气管水平净距不得小于10cm；电线与煤气管交叉净距不小于3cm。房屋装饰不得影响毗连房屋的正常使用和邻里生活。房屋装饰要符合规划、供暖、供热、煤气、电力等部门的规定。

对房屋维修管理工作的要求：抹灰应接缝平整，不开裂，不起壳，不起泡，不松动，不剥落。油漆粉饰要求不起壳、不剥落、色泽均匀，尽可能保持与原色一致。对木构件呈现各类铁构件应进行周期性油漆保养。各种油漆和内、外墙涂料，以及地面涂料均属保养性质，应制定养护周期，达到延长房屋使用年限的目的。

装饰工程对房屋养护工作的要求：裱糊工程的养护、饰面工程的养护、花饰安装工程的养护。

相关文章：

2012年物业管理师考试综合能力复习辅导91-100

2012年注册物业管理师考试物业管理实务模拟练习汇总

更多关注：物业管理师成绩查询   报考条件  模拟试题

（责任编辑：）