物业管理师

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业管理实务这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业管理实务辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

业主遭杀害保安已尽责 命案无需物业赔偿

业主陈女士不幸在家中惨遭歹徒杀害，物业公司的保安刘某未经培训，未持证上岗是否应承担相应的民事责任？日前，闵行法院审结了这起因刑事案件引发的民事赔偿案，对原告不予支持。。

案情介绍：

1999年5月7日，虹梅路一居民小区发生一宗血案。业主陈女士在打扫房间时，因房门未关且毫无防备，被入侵的抢劫犯罪分子凶残地杀害，家中财物被劫。后罪犯虽伏法，但死者家属认为，物业公司的保安人员没有上岗证，又未尽其保安职责，让犯罪分子用假名登记混入小区，在管理上严重失职。为此，他们向闵行区法院起诉，要求物业公司赔偿丧葬费、未成年子女抚养费、精神损失费和被劫现金等各项损失16.89万元。

法院判决：

法院反复审核了双方的证据，确认担任保安值勤9年的刘某，从未参加过培训也未持有相关部门颁发的《岗位证书》，确已违反了《上海市居住物业保安管理办法》的规定，但这应由相关部门对其进行处理或处罚。

此外，法院注意到，罪犯孟某在案发前已两次使用假名登记到死者家中作客，其家人对此并未引起警觉，也未对保安提出过特殊的保安要求。案发当日，保安人员是在孟某登记后方才放行的。当时孟某并无异常行为，保安人员无法预见其进入大厦后会实施犯罪行为。同时，案发后，值勤保安接到他人通知，迅速赶到案发现场，及时报告公安机关。

据此，闵行法院认为，陈女士之死和家中财物被劫系罪犯孟某的加害行为所致，保安管理方面已经尽到谨慎的注重义务，刘某在履行保安职责时并不存在过错，不应对死者家属予以赔偿。

案件点评：

小区内发生命案，虽然从法理上分析物业公司不应承担赔偿责任，但终究是一件闻之令人非常痛心的事情，同时也是一件可能为物业公司声誉带来负面影响的事情，相信这件事无论从法律还是道义上，都为所有物业管理从业者敲响了警钟，要求我们时刻保持高度的警觉和职业敏感度，视社区的安全为己任，最大程度地为业主提供一个安全、文明的生活环境。

物业强行入内拆阳台 业主持刀自卫遭围殴

物业破窗而入主人操刀自卫

双方因安装阳台窗户问题发生纠纷，安宁警方已介入调查

本报记者徐俊勇通讯员刘香梅为您摄影报道昨日上午１０时许，兰州市科教城安宁园区物业人员为拆除居民家阳台上的窗户，组织人员搭梯子进入二楼一住户家，房主见状拿起菜刀，让物业人员离开，为此，双方发生冲突，房主被物业人员所带领的保安打伤。目前，安宁警方已经介入调查此事。

反映：物业人员私闯民宅还打人

昨日上午１０时许，记者赶到事发地科教城安宁园区，在该小区２１号楼３单元２０１室，看到该住户家阳台的一扇玻璃已经破碎，女主人李女士告诉记者，昨日上午１０时许，他丈夫陈先生外出，自己还没起床，突然，她听见阳台上有响动，便穿着睡衣去查看，只见七八个男子已经从阳台上翻进客厅，其中一人告诉她，他们是兰州市银安物业管理有限公司科教城分公司的，现在要强行拆除阳台上的窗户。此时，从外面赶回的丈夫要求他们出去，没想到遭到七八名保安的暴打，暴打后，还将丈夫扔在了大门外。她立即拨打１１０报警，后在警方的督促下，物业公司的人才将丈夫送往医院。

楼下围观的住户告诉记者，当时物业管理人员带了３０多名保安及其他人员搭梯子进到陈先生家，不多时，保安又从阳台上顺着梯子下到了地面。众多住户表示，他们都看到了保安动手打陈先生的一幕。

物业：拆阳台是为整体环境着想

就此事，记者采访了兰州市银安物业管理有限公司科教城分公司樊副经理，他告诉记者，小区本来要统一安装阳台窗户，但有些住户却私自安装了阳台窗户，影响了小区的美观和整体效果，为此，小区在２１日向住户发放了限期三天拆除的通知单，但他们仍没有拆除。昨日上午１０时许，陈先生拒不配合拆除工作，还将他关在了门外，于是物业只好找来梯子强行拆除。樊副经理还称，他们没打陈先生，相反陈先生却拿着菜刀砍伤了他们的人。

就陈先生砍人一事，李女士说，当时很多人闯进他们家，她丈夫拿刀逼他们出去，是在没有办法的情况下的正当防卫，但绝对没有伤人。

住户：建设方安装窗户要价高

几名住户告诉记者，他们在购房时小区的阳台就没有封闭，为了阻挡户外的灰尘和风沙，在征得科教城建设指挥部同意的情况下，有十几家住户安装了阳台窗户。但是，科教城建设指挥部却在没有向住户征求意见的情况下，要统一安装窗户，并且价格昂贵，需要３０００多元。众多没有安装阳台窗户的住户纷纷表示，建设方统一安装窗户要价高，他们希望自己安装。目前，他们已经联名要求科教城建设指挥部在关于封闭阳台及其使用材料的有关问题上征求住户意见。据了解，安宁警方目前已介入调查此事。

律师：侵犯了公民的民事权利

到底物业有没有权力强行拆除住户阳台上的窗户？记者采访了甘肃方域西涛律师事务所的庆赫律师，庆律师说，物业人员从阳台私自进入住户家中，侵犯了公民对住宅的合法居住使用权，情节严重的，可根据《刑法》的有关规定，追究其刑事责任。

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