物业管理师

为了帮助考生复习2012年物业管理师考试中物业经营管理这门学科，此处特地整理编辑2012物业管理师考试相关辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

二、房地产市场分析的内容

(一)宏观因素分析

房地产市场分析首先要就影响房地产市场的宏观因素进行分析。首先要考虑国家和地方的经济特性，以确定区域整体经济形势是处在上升阶段还是处在衰退阶段。在这个过程中，要收集和分析的数据包括：国家和地方的国民生产总值及其增长速度、人均国内生产总值、人口规模与结构、居民收入、就业状况、社会政治稳定性、政府法规政策完善程度和连续性程度、产业结构、三资企业数量及结构、国内外投资的规模与比例、各行业投资收益率、通货膨胀率和国家金融政策(信贷规模与利率水平)等。

还要分析研究物业所处区域的城市发展与建设情况。例如某城市的铁路、公路、机场、港口等对内对外交通设施情况，水、电、燃气、热力、通信等市政基础设施完善程度及供给能力，劳动力、原材料市场状况，人口政策，地方政府产业发展政策等。这方面的情况，城市之间有很大差别，甚至在同一个城市的不同地区之间也会有很大差别。例如上海市的浦东新区和浦西老市区，其政策条件、交通状况、基础设施状况等就有很大的差别。

(二)市场供求分析

房地产市场状况分析，是介于宏观和微观的分析。市场状况分析一般要从以下几个方面进行：

1．供给分析

(1)调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给。具体内容包括：相关房地产类型的存量、在建数量、计划开工数量、已获规划许可数量、改变用途数量和拆除量等；短期新增供给数量的估计。

(2)分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划。

(3)分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异。

2．需求分析

(1)需求预测。详细分析物业所在市场区域内就业、人口、家庭规模与结构、家庭收入等，2012年物业管理师报名时间预测对拟开发房地产类型的市场需求。具体内容包括：就业分析，人口和家庭分析，收入分析。

(2)分析建设和运营中的主要物业项目。开发建设中的房地产项目需分析其用途、项目名称、位置、预计完工日期、建筑面积、售价和开发商名称等；运营中的物业项目主要分析其用途、物业名称、位置、开业日期、建筑面积规模、租金、物业业主和物业管理企业名称等。

(3)吸纳率分析。就每一个相关的细分市场进行需求预测，以估计市场吸纳的价格和质量。具体内容包括：市场吸纳和空置的现状与趋势，预估市场吸纳计划或相应时间周期内的需求。

(4)市场租户对产品功能需求。以公司租户为例，需分析的内容包括：租户所从事的行业类型、公司规模、现办公地点的区域分布、承租面积规模、租约期间长度、对当前承租物业的满意程度等。

3．竞争分析

(1)列出与竞争有关物业的功能和特点。具体内容包括：描述运行中或在建的竞争性物业(价格、数量、建造年代、空置、竞争特点)，描述计划建设中的竞争性物业，对竞争性物业进行评价。

(2)市场细分，明确目标物业的目标使用者。具体内容包括：目标使用者的状态(年龄、性别、职业、收入)、行为(生活方式、预期、消费模式)、地理分布(需求的区位分布及流动性)，每一细分市场下使用者的愿望和需要，按各细分市场结果，分析对竞争物业功能和特点的需求状况，指出目标物业应具备的特色。

4．市场占有率分析

(1)基于竞争分析的结果，按各细分市场，估算市场供给总吸纳量和吸纳速度和目标物业的市场份额，明确目标物业吸引顾客或使用者的竞争优势。具体内容包括：估计物业的市场占有率，在充分考虑目标物业优势的条件下进一步确认其市场占有率，简述主要的市场特征；估算物业吸纳量，物业吸纳量等于市场供求缺口(未满足需求量)和目标物业的市场占有率的乘积。

(2)市场占有率分析结果，要求计算出目标物业的市场占有率、出租进度、租赁价格和达到稳定出租率水平所需要的时间(租赁期)，并提出有利于增加市场占有率的建议。

(三)相关因素分析

当把握了总体背景情况后，还需要针对某一具体物业类型和地点进行更为详尽的分析。从物业管理的角度来看，市场分析最终要落实到对某一具体的物业类型和目标物业所处地区之房地产市场状况的分析。应该注意的是，由于不同类型和规模的物业所面对之市场范围的差异，导致市场分析的方式和内容也有很大的差别。不同类型物业需要重点分析的内容包括：

1．居住物业。重点了解目标物业周围地区住宅的供求状况、价格水平、对现有住宅满意的程度和对未来住房的希望，以确定目标物业的装修、室内设备配置标准。

2．写字楼项目。首先要研究项目所处地段的交通通达程度，目标物业的周边环境及与周围商业设施的关系。还要考虑内外设计的平面布局、特色与格调、装修标准、大厦内提供公共服务的内容、满足未来潜在使用者的特殊需求和偏好等。

3．商业零售物业。要充分考虑物业所处地区的流动人口和常住人口的数量、购买力水平以及该地区对零售业的特殊需求，还要考虑购物中心的服务半径及附近其他购物中心、中小型商铺的分布情况。

4．工业或仓储物业。重点考察未来人住者的意见，如办公、生产和仓储用房的比例，大型运输车辆通道和生产工艺的特殊要求，以及对隔声、抗震、通风、防火、起重设备安装等的特殊要求。

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