物业管理师

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业经营管理这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业经营管理辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

二、资金的时间价值与利息、利率（掌握）

1. 资金的时间价值

资金时间价值：同样数额的资金在不同时间点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。

资金时间值的大小，取决于多方面的因素：投资利润率；通货膨胀率；风险因素。

2. 利息与利率

利息：是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。

计息周期：是指计算利息的时间单位。

利率：是指在单位时间内所得的利息额与借贷金额之比，一般以百分数表示。

决定利率的高低因素有：利润率和总利润在贷款人与借款人之间分配的比例。

利率具有以下特点：

①随着技术发展和资本有机构成的提高，平均利润率有下降趋势。

②平均利润率虽有下降趋势，但却是一个非常缓慢的过程。

③由于利率高低取决于两类资本家对利润分割的结果，因而使利率的决定具有很大的偶然性。

3. 单利计息与复利计息

利息的计算有单利和复利两种。

单利计息计算公式：Fn=P（1+in）

复利计息计算公式：Fn=P（1+i）n

4. 名义利率与实际利率

名义利率，指一年内多次复利时给出的年利率，它等于每期利率与年内复利次数的乘积。

实际利率，指一年内多次复利时，每年末终值比年初的增长率。

实际利率与名义利率的关系：

①实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；

②名义利率越大，计算周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；

③当每年计算周期数m =1时，名义利率与实际利率相等；

④当每年计算周期数m>1时，实际利率大于名义利率；

⑤当每年计算周期数m →∞时，名义利率r与实际利率i的关系为：

资金等值，是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。

实际利率i与名义利率r关系： i=（1+r／m）m-1

复利系数标准表示法及复利计算公式汇总表 表3-1

系数名称 标准表示法 所求 已知 公式

一次支付 现值系数 （P／F，i，n） P F P=F（P／F，i，n）

终值系数 （F／P，i，n） F P F=P（F／P，i，n）

等额序列支付 现值系数 （P／A，i，n） P A P=A（P／A，i，n）

资金回收系数 （A／P，i，n） A P A=P（A／P，i，n）

储存基金系数 （A／F，i，n） A F A=F（A／F，i，n）

终值系数 （F／A，i，n） F A F=A（F／A，i，n）

等差序列 现值系数 （P／G，i，n） P G P=G（P／G，i，n）

年费用系数 （A／G，i，n） A G A=G（A／G，i，n）

等比序列 现值系数 （P／s，i，n） P s，A１ P=s（P／s，i，n）

年费用系数 （A／s，i，n） A s，A１ A=s（A／s，i，n）

抵押贷款常用计算种类

计算种类 给出指标

月还款额 住房面积、价格、首付款比例（或贷款成数）、贷款年利率、贷款期限

某期按等额本金还款的利息 住房面积、价格、首付款比例（或贷款成数）、贷款年利率、贷款期限

最大抵押贷款额 月收入、贷款期限、首付款比例（或贷款成数）、年利率、用于还款金额占收入的比例

最大购房面积 住房价格、首付款比例（或贷款成数）、贷款年利率、贷款期限、月收入与还款比例

组合贷款最低月还款利息 住房面积、价格、贷款最高年限、公积金贷款最高限额、公积金和商业贷款利率

组合贷款最低商业贷款金额 住房面积、价格、贷款最高年限、公积金贷款最高限额、公积金和商业贷款利率

等比还款月还款额 住房面积、价格、首付款比例（或贷款成数）、贷款年利率、贷款期限、等比系数

实际利率 名义年利率、计息周期

剩余本金金额 贷款额、期限、利率、已经还款期数、一次性还款数额和时间

月还款额的变化 贷款额、期限、利率、已经还款期数、一次性还款数额和时间

月还款额的变化 贷款额、期限、利率、已经还款期数、利率变化

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