物业管理师

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(二)物业管理法律责任的主要特点

物业管理法律责任的主要特点可以概括为四个方面：

1.法定责任与协议责任相结合。物业管理中法律责任是由有关法律、法规做出规定的，物业管理的法律责任有许多是由业主和物业管理企业订立的服务合同约定的。“约定”方式体现了当事人意思自治原则和合同即为当事人之间的法律原则，是调整社会关系的一种有效的方式，因而国家对当事人之间合法成立的合同予以认可并赋予法律效力，是合同中约定的违约责任赔损责任及协议责任也注入国家意志而受政权强制力的维持。因此，对物业管理法律责任的确认，除依据有关法律法规的规定外，也要依合同约定的责任内容为依据。

2.法律责任的种类和复合关系复杂性。物业管理活动包括行政管理活动、民事商事活动、与物业管理有关的违法犯罪活动。因此，与物业管理活动有关的法律责任具体种类繁多，民事责任、行政责任、刑事责任并存于物业管理法律责任制度中，并且出现民事责任与行政责任复合，民事责任与刑事责任复合，违约责任与侵权责任竞合等现象。不少违反物业管理法规的行为也同时违反其他相关法律法规的规定，依法要由违法行为人承担多种责任。例如，在物业管理区域内，某业主擅自占毁绿地搭建建筑物的行为，不仅违反了物业管理法规的禁止性规定，也违反了城市规划的相关规定，违反了建筑法有关建筑施工许可制度的规定，违反了城市绿化保护规定，依法该业主必须要承担拆除违法建筑物、恢复绿地原状、赔偿毁损绿化造成的损失、缴纳行政罚款等多种法律责任。物业管理法律责任的复杂性提醒有关方在针对具体个案确定法律责任时，要周全考虑相关法律法规对同一种违法行为从不同角度所设定的法律责任规范。

3.技术规范确定的责任份量比较大。民商性物业管理业务工作大部分涉及物业维护、房屋修缮、白蚁防治、危房鉴定、卫生防疫、人居环境保护和改良、附属机电设备和设施运营与维修养护等许多专业技术，国家或行业组织往往制定了相关技术标准和技术规程，业主方也会提出技术标准方面的要约而被物业管理企业承诺遵行。因此，在确定物业管理技术操作活动后果的法律责任时，必须充分注意有关法定技术规范文件和约定技术规范文本中关于技术责任问题的规定。

4.法律责任的承担主体具有特定的身份。物业管理法律责任的承担主体也就是物业管理法律关系的主体。各主体都有特定的身份。例如，物业管理的行政管理部门的行政监管者身份、房地产开发商、物业管理企业的企业法人身份、业主身份等。不具有物业管理法规确认的特定境位身份，也就不可能承担物业管理法律责任。

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（责任编辑：vstara）

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