物业管理师

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业管理基本制度与政策这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业管理基本制度与政策辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

物业管理企业的类型及经营方式

随着物业管理经营的发展与变迁，物业管理企业的类型和经营获利方式也悄然发生着变革。

政府房管部门转制的物业管理企业

绝大部分由政府房管部门转制而来的物业管理企业，距离现代企业制度的要求还有很大的差距，在经营模式上仍然延续过去的管理方式。

还有一种与物业管理非常相似的管理，就是传统的行政管理方式，既没有转制，在管理的方式方法上以及所管理的物业产权结构上也都没有变化，这种管理仍然由政府或集体进行大量补贴，而收取的物业使用人的费用较为低廉，还谈不上是物业管理，因此，可以不将其归入物业管理的类型中来，。

企事业单位组建的物业管理企业

这类企业主要为本单位的职工及改制后的物业提供管理服务，在运作上还基本沿袭国有企业后勤管理的模式，单位给予。定的福利补贴，如取暖费、物业管理费等都由单位出资或报销等。

房地产开发企业成立的物业管理机构

这些机构有的是注册成立的物业管理公司，有的是设立物业管理部门，由该部门组织分包单位进行物业管理，还有的物业管理公司和地产公司的物业管理部门属两块牌子一班人马。在这些机构发展的初期，管理服务的物业对象主要是房地产公司自己开发建设的项目，物业管理权很少变动。在费用上，大部分机构都由房地|中大网校|产企业进行补贴；这些机构的根本目的也是为了配合物业销售，以及塑造房地产公司品牌。这种房地产公司的补贴式经营，实际上是对业主的变相福利，它不符合市场经济规律要求，而且扰乱了物业管理市场的正常秩序；这种经营不具有市场意义，它只是房地产公司财富经营的延续。

在物业管理发展进入20世纪90年代以后，部分房地产开发企业成立的物业管理公司开始走向市场，承接社会项目。2 1世纪初，物业管理行业亦被不少房地产企业作为投资的渠道之一。因为房地产行业与物业管理之间存在着紧密的“血缘关系”，使这类物业管理机构容易与房地产企业“合谋”侵害业主的权益，因此，国家提倡房地产与物业管理“分业经营”。

按照“公司法”规定成立的专业物业管理公司

这类公司完全靠市场经营生存，因而有着较强大的生命力和生存空间。它们通过市场竞争，在法规许可范围内取得物业经营权，与业主签订合约提供合约内的服务，而业主则在享受服务的同时支出服务费给物业管理公司。这种方式已是目前我国物业管理市场的最主要形式，其存在范围广、被接受程度深，既是国家提倡的方式，也符合我国经济的运行规律。这种方式能达到两个方面的平衡，一是支出与获取的平衡，业主的支出与物业管理公司的收益维持较为合理的水平，如果违背了这个平衡，将会由市场重新调节。它与房地产公司补贴式经营相比，最为契合物业管理市场规律，因而最有发展前途。第二个平衡是物业管理行业与其他行业的平衡，当这个平衡失衡时，或者业主选择其他管理模式从而引发物业管理行业的整体变化，或者物业管理行业因为资本获利的属性不能满足，则转向投资其他行业，这个因素也会引导物业管理市场发生相应变化。

其他类型企业

目前我国物业管理市场上还有其他经营模式初露端倪，如业主聘请专业服务公司对小区进行管理，而省略物业管理公司这道环节；还有小区业主聘请物业管理职业经理人，由其组织专业公司进行物业管理活动。上述两种模式既范围不广影响不深，而且也不涉及到物业管理企业的财富经营，因此，本书忽略不论。

围绕物业管理，社会上成立了多|中大网校|种专业公司，它们虽然都以物业管理为对象，但内容比较单一，例如清洁公司、保安公司、园林绿化公司、设备维修保养公司、装饰装修公司、家政服务公司、电梯维修保养公司、建筑工程修缮公司等，这些公司都是物业管理工作中的一项具体业务，都不能完全涵盖《物业管理条例》中所规定的物业管理概念的范围。但这些专业公司可以由物业管理企业进行投资经营，所以，它们将被列为物业管理资本经营的范畴专章论述。

物业管理创优达标的标准与条件

一、 标准的产生与发展

二十世纪九十年代，中国房地产业迅速崛起和发展，为物业管理行业提供了广阔的市场，在全国范围内催生了众多的物业公司。为了推动建立物业管理体制，规范市场，引导住宅小区物业管理的开展，提高城市住宅小区的整体管理水平，国家建设部先后于1990年、1992年颁发了《全国城市文明住宅小区标准》和《全国城市文明住宅小区达标考评办法(试行)》，作为各地创优达标的指导性文件和参照依据。标准的产生为创优达标工作奠定了基穿通过对标准的执行，促使参与的企业规范运作，促进了行业的蓬勃发展。

1995年，建设部对《标准》进行了修订改进，重新颁发了《全国优秀管理住宅小区标准》(1990年《标准》停止执行)。以此为据在全国开展“全国优秀管理住宅小区”考评验收。

1997年，建设部房地产业司又颁发了《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》，将小区和大厦的考评标准分离，更加适合各类物业项目开展创优准备工作。

随着物业管理行业的快速发展和物业管理水平的不断提高，全国各地普遍反映1995年颁发的标准已不能完全适应物业管理发展的新形势，如继续执行，将不可避免地出现优秀、示范项目过多的局面，起不到先进示范作用。为此，建设部在广泛征求各地主管部门及企业意见的基础上，本着高标准、严要求、操作简便的原则对原标准进行了修订。

2000年5月25日，建设部发出通知，宣布从2000年起不再进行全国物业管理优秀项目考评验收和授予称号，只对申报全国物业管理示范项目进行考评验收、授予称号；同时颁发了新的《全国物业管理示范住宅小区、大厦、工业区标准及评分细则》（以下简称2000年标准），旧标准及评分细则停止执行。2000年标准相对于1995年标准、申报条件有较大提高，考评标准也有较大调整，也更加切合实际。

二、 标准的内容

2000年全国|中大网校|物业管理示范项目标准按不同物业类型分为三种：住宅小区、大厦、工业区。住宅小区的标准内容分为8个大项：基础管理；房屋管理与维修养护；共用设施设备管理；保安/消防/车辆管理；环境卫生管理；绿化管理；精神文明建设；管理效益。大厦和工业区的标准各有9项，将共用设施设备管理分为共用设备管理和共用设施管理两部分。（具体标准见附录《物业管理法规汇编》），该套标准基本上覆盖了物业管理的各个方面，适用于全国各地。

三、 标准的实施

“国优”物业管理项目的考评工作，由建设部或国家行业协会组织每年进行一次。2000年12月，全国物业管理协会组织了2000年新标准颁布后的第一次考评。

四、基本条件

建设部四次颁布的标准都规定了相应的基本申报条件；各地根据国家标准，制定了适合地区特点和实际情况的各级申报条件。由于各省（自治区、直辖市）、市级的申报条件、考评标准有所差异，所以企业在选定创优项目时，除了要参考建设部的标准外，还必须考虑当地的创建申报基本条件，符合条件的方可申报。

以下是申报不同级别创优达标项目时应具备的基本条件：

（一）区级优秀项目。一般由区级行业主管部门按照上级制定的考评标准组织区级优秀项目的考评验收，只是达标分数低于市优分数。因此，其申报的基本条件与市优基本相同。

（二）市级优秀项目。

1、 申报的参评项目必须已经竣工并交付使用；

2、 入住率达到标准规定的比例；

3、 配备有专业的管理服务人员；

4、 参评项目的面积等硬件条件符合标准要求；

5、 建立有完善的管理规章制度；

6、 参评项目当年无重大责任事故；

7、 未发生行业主管部门认定的重大有效投诉；

8、 参评项目实行了综合一体化、专业化管理服务等。

（三）省级及国家级优秀、示范项目。

除了要具备申报市优的基本条件外，还必须具备如下条件：

1、 已取得市优、省优分别满一年以上；

2、 已按法定程序成立了业主委员会。

（申报国家级示范项目必须是省级考评达98分以上。）

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