物业管理师

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业管理实务能力这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业管理实务辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

新规

不得向业主收代收手续费《北京市物业服务收费管理办法（试行）》第十八条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

提醒

新房入住前须缴维修金

北京市专项维修资金管理系统已经开始运行。该系统正式启动后，专项维修金缴纳将有四大变化。1.缴纳时间前移：以前的办理入住时缴纳专项维修资金，今后改为入住前就要缴纳。2.缴纳地点增加：以前缴纳专项维修资金必须到市、区（县）小区办，而今后可以到光大银行网点缴纳。3.凭通知去交款：今后可以直接在网上打印维修资金交款通知书，然后凭通知书前去交款，入住时要向开发商出示收费凭证。4.查询更方便了：网上查询系统开通后，将一改过去只能跑到有关部门去查询的不方便。

根据有关规定，居民购买住房在办理房屋过户手续时，需向房屋行政管理部门缴纳总房价款2％的维修金。但目前有不少房地产商或物业公司在入住时以各种借口代收２％维修金，而不及时将这笔钱上缴，为自己再筹集一笔不用交利息的周转资金。

「链接」

物业费从交付期开始算

在《北京市物业服务收费管理办法（试行）》实施前应执行《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》的住宅区，在未成立业主大会前，物业服务收费标准从其约定；物业服务收费标准没有约定的，按不高于现行收费标准执行。

业主按照房屋买卖合同约定的缴付期开始缴纳物业服务费。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

多数业主不满物业管理不规范等问题亟待解决

物业问题是北京市民关注的焦点，参加两会的委员也对此表现了强烈的关注，石向阳委员建议，要根据小区物业的服务水平交费，并降低物业收费，提高服务水平。

一提新房业主就皱起眉头

“业主们，大家要起来投诉啊，为什么每天都给我们停电两次呢！”“为什么这么长时间还不给我们通燃气！”“24小时电梯怎么一到晚上12点就关啊？！”在丰台东木樨园宣祥家园小区入住半年的赵小姐，每天都能听到邻居们在互相议论着小区的问题。赵小姐说起自己新买的房子就是一皱眉头。

她说，自己从2005年5月拿到钥匙开始装修，当时燃气和正式用电都没有，开发商提供的还是临时用电。但开发商工作人员不仅口头答应业主，在2至3个月后这两项都会解决了，而且还将此承诺打印贴在了业主拿钥匙的地点。可是半年过去了，临电还是临电，燃气还是没通。

“我们在拿钥匙的时候已经交了一年的物业费，但是我们却连正式用电都没有，而且一直拖到现在！今年我们都不打算交物业费了！”赵小姐生气地说。

权威调查：六成业主对物业管理不满意

北京市两会上，物业纠纷不仅成为代表和委员共同关注的话题，也多次成为讨论小组里代表、委员们争论的焦点。民进北京市委将《关于北京社区管理中的物业纠纷与业主维权问题的调研报告》带到市政协会议上，其中的调查数据显示，北京九成物业存在利用小区共用部位和设施设备谋取私利的情况，有六成多的业主对小区物业管理不太满意。

报告显示，物业管理公司侵占业主之权益的情况最为突出。来自中国社会调查所的调查数据显示：物业管理公司侵占业主之权益的情况普遍存在。北京大约有将近4000个居住小区，其中90%的小区都存在着物业管理公司利用小区共用部位和设施设备谋取私利的情况。

无偿利用业主共用财产，进行有偿经营的方式是：利用电梯间、公共走廊、物业外墙、楼顶等作为广告展位出租；利用小区公共场地、小区内道路两侧作为停车泊位，收取停车费；利用大量物业地下室，对外出租，获取租金；利用地下车库，重复二次收取管理费用等。

“贴心管家”变成业主对抗者

根据北京市小区管理办公室进行的调研，目前北京市共有3947家物业管理公司，其中将近40%的物业管理公司尚未取得资质等级，即1586家物业管理公司在未获取资质等级的前提下，便对商品住宅社区进行了“物业管理”。

由于物业管理公司与开发商的利益存在关联关系，致使物业管理公司身份异化，从而从“贴心管家”变成了业主的对抗者，由此导致物业管理公司与业主纠纷的产生。

另一项调查表明，凡是存在着开发商房屋交易侵权的小区，业主作为一项被迫维权的手段，致使与开发商存在利益关联的物业管理公司，都不同程度存在着物业管理费滞收、欠收的现象。

代表石定果表示，北京市的物业管理现状已经迫切需要改变，建议政府做一些调研性的工作，全面摸清情况，以尽可能彻底地解决一些问题，同时也要办理一些大案要案。

物业受开发商影响或支配

石定果认为物业问题的根源在于“管理不规范、受开发商的影响或支配”，比如开发商违反原来的规划，把会所变成底商然后招商，把规划好的绿地上再盖栋楼，或者把幼儿园变成洗浴中心，然后再组建属于开发商自己的子公司来承担物业管理工作，从而造成业主权益受损。这样的话，就把一些原来属于开发商的问题转嫁到了物业公司手上，当物业公司无所作为时，业主肯定会不满意，通常会采取“不交物业费”的方式进行对抗。

其实业主都知道接受服务需要交钱，大多数业主也并不缺这笔钱，但问题不解决，就会出现保安打人的恶性事件。

应该有法制观念理性维权

石定果在谈到“朝阳法院强制执行57名业主拖欠的物业费”事件时表示，这个事件至少说明一点：业主一定要学会理性维权，不能没有法制观念。她同时也强调，政府部门必须给这些业主一个诉求合法利益的渠道。“当然，拖欠物业费是不对的，但业主实在是没辙了！”

石定果还说，现在很多物业公司不强调服务，老想管。真正需要物业公司来管的，物业公司又没有做。要解决这些问题，就要尽快出台实施物业管理条例的办法和居民会议议事规则，同时出台制度划清物业公司与开发商的界限，让物业公司对业主委员会负责，这样才能真正服务于业主。

降低物业费提高服务水平

“有的物业公司只顾向业主收费，却不能提供基本的服务。我认为，这是物业与业主矛盾的最直接原因。”16日，北京市政协委员石向阳如是说。作为业主，花钱买的是服务，物业理应给业主提供优质的服务。但由于在最初的房地产开发阶段，许多问题没有得到有效解决，给后期的物业管理带来麻烦，物业对业主的服务也不到位。

“我自己也是一个业主，我也希望我们的物业公司提高管理水平。”石向阳委员建议，要根据小区物业的服务水平交费，并降低物业收费，提高服务水平。另外，一些小区私自在公共场地进行开发，事先也不征求业主们的意见，比如向小区居民公示，或者由小区居民集体决定。

徐定茂委员认为，目前业主和物业之间的矛盾主要是费用问题：业主需要物业提供优质的服务，而物业本身也有成本核算，也要生存。

相关数字：物业纠纷案去年上涨43%

从2001年起，朝阳法院每年的收案量都增长5000件左右，从当初的30032件增长到了2004年的46112件，增长率达到了53.5%，而2005年在距年底还有近两个月的时间里就达到了5万件。在5万件案件中，上升幅度较大的是纯物业纠纷（不含供暖、租赁纠纷），由前年的1895件上升到去年的2713件，涨幅达到43%；劳动争议案件由前年的679件上升到去年的1170件，涨幅达到72%；执行案件增加了2700多件，涨幅25%以上。

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