物业管理师

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常见的工程问题及其处理措施

一、给排水系统故障排除措施：

（一）给水系统：

1、水泵

（1）发现或接报生活水泵故障，应停止故障水泵，开启备用水泵。

（2）及时报告电工班长和值班经理安排维修。

2、垂直管网

（1）发现或接报垂直管网漏水应立即关闭故障区水泵。（按给水系统控制阀门图操作。

（2）排空管网积水后，更换或修补破损管道。

（3）如一时无法修复应报告工程部主管。

3、下水池出水管

（1）发现或接报下水池出水管漏水，应立刻关闭水池出水阀和水泵。

（2）即刻通知主管工程师，由其安排维修，并在事后作维修报告。

4、下水池进水管

（1）发现或接报下水池进水管漏水，应立刻关闭水表房进水总阀和水池进水阀。

（2）即刻报告主管工程师，由其安排维修并于事后写维修报告。

（二）排水系统

1、污水井

（1）发现或接报污水井水位过高，应立即手动开启污水泵抽水并通知相关商家清理隔油池。

（2）污水泵故障则立刻用备用潜水泵将水抽至污水井。

（3）即刻报告工程部主管，由其安排维修水泵或控制电路，并于事后作维修报告。

2、通知用户

（1）给排水系统发生故障后应马上由电工班长预计修复时间。

（2）4小时可修复的故障应马上通过电话或口头通知用户。

（3）需超过4小时修复的故障，商城管理部值班经理应书面通知受影响的用户。

二、供电突发性事故的应急措施：

（一）外线故障

1、商城设计要求：主供停电，备供手动投入。当外线故障导致主供电源停电是，值班人员要检查主供电电压表和指示灯，当明确失压断电后，将主供电源进线柜真空开关退出，挂“有人工作，禁止合闸”指示牌，再将用联柜真空开关退出。

2、检查备供电源进线柜的电压表和指示灯，真空开关应处于准备合闸位置，合上备供电源进线柜开关，再将母联柜真空联合上。

3、检查PT柜和变压器出线柜是否正常。

4、检查低压受电柜

5、向值班经理报告市电倒闸情况。

6、向供电局调度室报告并了解外线故障情况。

（二）内部故障

当真空柜真空开关、高压电缆或变压器出现故障时（短路或接地），非误操作引起，除该高压柜停电，甚至会引起主供电源或备用电源的受电柜停点，此时值班人员应遵守下列程序：

1、将故障柜的真空开关退出（若引起火警，1人用手提式1211灭火器灭火，1人向消防中心报告），挂“有人工作，禁止合闸”指示牌。

2、将故障柜的低压总开关退出，挂“有人工作，禁止合闸”指示牌。

3、将低压母联合闸，保证大厦设施用电。

4、向工程部主管和电工班长报告故障经过和处理情况。

5、工程部召开事故分析会，邀请供电局、厂商及有关方面参加，分析事故发生原因和处理措施，并书面总结报告有关部门。

（三）市电全停

1、当两路市电全停，断开低压柜进线总开关，启动发电机。

2、退市电全停出市电联系开关，合上发电机联系开关，向应急负荷供电，并每隔15分钟检查一次发电机运行状况，如燃油量、水温等。

3、监视市电进线电压，尽快与供电局联系，一旦市电恢复正常，立即退出发电机电源，恢复市电供电。

4、作好记录，及时向上级领导报告。

5、市电失压，发电机如不能正常自动启动，则用手动启动。

（四）通知用户

供电系统紧急故障发生后，预计修复时间，值班经理通知受影响的用户。

三、电梯故障应急处理方案：

（一）电梯困人，立即通知工程部电工派人进行解救工作。

1、把电梯主电源拉开，防止电梯意外启动，但必须保留轿厢照明。

2、确定电梯轿厢位置。

3、当电梯停在距平层约±60cm范围时，修复人员可以在该平层的厅门外使用专用的厅门机械匙打开厅门，然后协助乘客安全撤离轿厢。

4、当电梯未停在上述位置时，则必须用机械方法移动轿厢后救人。

步骤如下：

（1）轿门应保持关闭，如轿门已被拉开，则要叫乘客把轿门手动关上。利用电梯内对讲电话，通知乘客轿厢将会移动，要求乘客静待轿厢内，不要乱动。

（2）在曳引电动机轴尾装上盘车装置。

（3）人把持盘车装置，防止电梯在机械松抱闸时意外或过快移动，然后另一人采用机械方法一松一紧抱闸，当抱闸松开时，另外两人用力绞动盘平装置，使轿厢向正确的方向移动。

（4）按正确方向使轿厢断续地缓慢移动到平层±15cm位置上。

（5）使抱闸恢复正常，然后在厅门对应轿门外机械打开轿厢，并协助乘客撤出轿厢。

5、当按上述方法和步骤操作发现异常情况时，应立即停止救援并及时通知大厦电梯维修保养承判商作出处理。

（二）水浸事故

1、工程人员发现或接报发生水浸事故将会危及电梯运行时应立刻通知消控监控中心，当值班人员通过轿厢对讲机通知客人从最近的楼层离开受影响的电梯。

2、工程部值班电工将受影响的电梯轿厢升至最高处，并关闭该电梯。

3、调集沙包拦住水浸楼层的电梯口，以防水浸人电梯井。

4、即刻将情况报告值班经理及工程部主管和电梯承判商。

5、电梯承判商接报后应于30分钟内到达现场处理。

（三）巡查中发现电梯异常

1、值班人员巡查中发现电梯运行异常，如钢缆有毛刺、断股，控制柜有异声、异味，轿厢升降异常等将危及电梯安全运行的现象发生，应立刻通知消控中心。

2、消控中心当值班人员通过轿厢对讲机通知客人从最近的楼层离开故障的电梯。

3、值班电工将故障电梯关闭。

4、即刻将情况报告值班经理和电梯承判商

5、电梯承判商接报后应于30分钟内到达现场维修。

火灾紧急处理方案：

初期火警扑救无效，火势无法控制并进一步蔓延时，在场值班经理应该及时向管理部经理报告，管理部经理视情况向总经理报告。

1、值班经理接到报告后

（1）即时召集商场内义务消防队员（保安队员），命令消防队各组负责人带领本组人员各就各位；

（2）向消防中心发出指令，用紧急广播系统通知用户紧急疏散；

（3）第一时间到达现场，决定是否向消防支队报警求救。

2、消防监控中心当值人员收到大厦当值值班经理指令后：

（1）启用消防紧急广播，通知用户紧急疏散；

（2）向市消防支队报警，讲清楚地点、起火楼层、火势等；

（3）将监控镜头定在起火楼层密切监视；

（4）检查电梯有无困人，若出现电梯困人，即时向当值值班经理报告，并利用电梯对讲机安定被困者情绪。

3、行动组接到指挥部指令后：

（1）以最快速度到达现场，组织灭火；

（2）关闭防火分区的防火门或卷闸；

（3）安排人员携带灭火工具检查相临房间和上下楼层通道是否有火势蔓延；

（4）针对燃烧性质不同采取相应的灭火方法。

4、救护疏散组接到指挥部指令后：

（1）指挥用户疏散，疏散顺序先从着火层以上各层开始，安抚暂不需疏散楼层的用户。

（2）引导着火房间或楼层人员安全疏散，随后查漏；

（3）引导用户从消防走火梯疏散到首层，无法从消防走火梯疏散到首层时，引导用户疏散到天台上风处等待营救，并组织水枪掩护；

（4）医疗救护小组携带急救药品和器械到疏散集中点。

5、安全警卫组接到指挥部工作指令后：

（1）清除路障，指挥无关车辆离开现场，维持大厦外围秩序；

（2）禁止无关人员进入大厦，指挥疏散人员离开大厦；

（3）等待引导消防局消防员到火灾现场。

五、对失火事故的调查程序：

1、初期火警处理完毕

（1）对现场拍照；

（2）留守现场；

（3）调查事故原因；

（4）追究失火责任人的经济赔偿责任；

（5）向受影响用户致歉；

（6）作好事故记录。

2、火灾扑灭后

（1）保护现场，禁止无关人员进入现场；

（2）对现场拍照；

（3）协助消防部门到场调查失火原因；

（4）向受影响用户解释、致歉；

（5）值班经理做好事故记录。

3、常见失火原因：

（1）未熄灭的烟头；

（2）易燃易爆物品存放不当；

（3）用电不当，产生火花；

（4）电器产品不合格；

（5）货物长期堆积自燃。

4、火灾事故记录为一式二份，一份由管理部存档，一份由人事行政部存档。

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