物业管理师

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(四)物业管理法律责任的分类

物业管理法律责任的理论分类有多种，本节按物业管理法规规定的法律责任内容所属法律部类不同，分别对刑事责任、行政责任、民事责任三类法律责任积极具体承担方式作出阐述。

1.刑事法律责任

刑事法律关系是由于犯罪而发生的，存在于国家与犯罪人之间而由刑法规定的特殊权利义务关系。刑事法律责任是指行为人(包括自然人和单位)的违法行为已构成触犯刑事法律的犯罪，而依刑事审判判决确定必须承担的刑法惩戒性后果。承担刑事责任的方式是具体的刑事处罚，分为两类：一是主刑，包括管制、拘役、有期徒刑、无期徒刑和死刑;二是附加刑，主要包括罚金、没收财产和剥夺政治权利。刑事法律责任是惩戒制裁类结果中最为严厉的，它反映了刑事法律关系的排他性特点。刑事法律关系一经产生，即具有优先权，排除与之抵触的与犯罪人有关的权利义务。如依法判处某犯罪人死刑或徒刑、罚金、剥夺政治权利等刑罚，宪法与其他法律赋予该公民的生命权利、自由权利、财产权利以及政治权利就随之被排除。此外，有些权利和义务直到刑事法律关系消灭才得以恢复。

2.行政法律责任

物业管理行政法律责任，是指物业管理行政主体和物业管理行政相对人的行为违反物业管理法律、法规、行政规章而依法必须承担的惩戒性法律后果。行政责任按承担责任主体行政法律地位不同可划分为两类：一类称为违法行政责任，另一类称为行政违法责任。下面分别作出阐述。

(1)违法行政责任

违法行政责任是指行政主体(行政机关及其工作人员、法律法规授权的组织或行政机关授权、委托的组织或个人)在行使行政管理职权过程中或实施行政管理活动中的违法行为和不当行为(合法但不合理的)而导致的依法应承担的行政惩戒性法律后果。违法行政责任一般是由行政侵权行为引起的而以行政侵权赔偿责任为主要表现方式。行政侵权行为具有侵权行为的一般特征，同时它的行政特性决定了它与一般民事侵权行为有所不同，属于民法中规定的特殊侵权行为的一种。违法行政法律责任的承担方式主要有两种：一种是行政侵权赔偿方式，一种是行政处分方式。

(2)行政违法责任

行政违法责任是指行政相对人的行为违反法律、法规和行政规章而应依法承担的惩戒性法律后果。行政违法责任的具体承担种类较多，主要包括行政处罚，行政处分，劳动教养和限期改正。物业管理行政违法责任可按承担责任主体的不同主要分为六类情形：1)业主团体管理过程中的行政违法责任。这类责任是由业主大会、业主委员会的违法行为引起的。如其作出的决定违法而被行政主管部门依法责令限期改正或撤销其决定;业主委员会擅自从事营业性经营活动而被行政主管部门依法责令改正，可以并处罚款。2)业主个体管理与物业使用人的行政违法责任。这类责任是由业主、物业使用人的违法行为引起的。如业主、使用权人违反禁止规范，擅自搭建违章建筑，侵占破坏绿地而被有关行政部门责令限期改正、恢复原状，可以并处罚款。又如业主、使用权人不履行作为义务，局部修缮自己的应维修的危房，行政管理部门依法代执行和予以罚款。3)物业管理企业经营活动中行政违法责任。这类责任是由物业管理企业的违法行为所引起的。如非法经营、进行不正当竞争、不重视履行受托管理物业和服务的义务、违禁擅自在物业管理区域内占用公共场地增建可供自已经营使用的违法建筑、违禁擅自增加物业管理收费项目、擅自提高服务收费标准，做出损害业主或物业使用人合法权益的行为等等。对这些经营性违法行为，物业管理行政主管部门、工商行政管理部门和其他有关部门在各自职权范围内依法予以查处，给予警告、罚款、没收违法所得、许可证或资质证书处罚，直至停止其营业。4)开发建设单位、公房出售单位的行政违法责任。这类责任是由于开发建设单位、公房出售单位不履行物业移交法定义务，未履行前期物业管理义务，不履行售后房屋保修义务等违法行为所引起，相应要承担限期改正、限期履行、缴纳罚款等行政责任，对开发建设单位可暂停其开发资质。5)其他单位、个人的行政违法责任。这类责任主要是由于某些单位、个人在物业管理管辖区域内作出了物业管理规范性法律文件和业主自治管理规章制度的禁为规范行为所引起的。如外来的建筑装修施工单位未按规定办理有关手续就擅自施工，外来人员在住宅小区内乱涂乱贴广告等，相应的就要承担改正、缴纳罚款等行政责任。6)行政相对人妨碍监督管理的行政违法责任。这类责任主要是由于物业管理公司及其员工和业主、物业使用人无理阻挠、妨碍物业管理行政主管部门及其有关行政管理部门执行监督管理业务的违法行为所引起的，相应要承担警告、罚款、行政拘留等行政处罚法确定的行政责任。

3.民事法律责任

物业管理民事法律责任是指物业管理法律关系民事主体因自己行为违反法定义务、合同约定义务或法律的特别规定而按照民法(包括合同法)规定必须承担的惩戒性法律后果。民事法律责任与其他法律责任不同的主要特点是主要表现为一种财产责任，而且民事责任的内容可以在法律允许的范围内由当事人自行商定，处理和解决民事责任纠纷适用调解原则。

民事法律责任主要是由违约和侵权两类法律事实所引起的。侵权包括了违约以外的一切不法民事行为。所以，民事责任一般划分为违约责任和侵权责任两大类。物业管理涉及的法律责任多是复合责任。

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（责任编辑：vstara）

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