物业管理师

为了帮助考生复习2012年物业管理师考试中物业经营管理这门学科，此处特地整理编辑2012物业管理师考试相关辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

物业价格的影响因素概述

第四节  影响收益性物业价格的因素

一、物业价格的影响因素概述

在现实中，物业价格的高低是由众多物业价格影响因素对物业价格综合作用 的结果。要把握物业价格的影响因素，首先应具有下列5点认识：

1．不同的物业价格影响因素，引起物业价格变动的方向是不尽相同的：有的影响因素降低物业的价格，有的影响因素提高物业的价格。但是，对于不同类型的物业，同一影响因素引起物业价格变动的方向可能是不同的。例如，某一地带有铁路，这一地带如果为居住区，铁路就可能成为贬值因素，但如果为仓储或 工业区，则铁路可能成为增值因素。

2．不同的物业价格影响因素，引起物业价格变动的程度是不尽相同的：有的影响因素对物业价格的影响较大，即随着这种影响因素的变化所引起的物业价格的升降幅度较大；有的影响因素对物业价格的影响较小。但是，随着时期、地区、物业类型的不同，那些影响较大的因素也许会变为影响较小的因素，甚至没 有影响；相反，那些影响较小的因素则有可能成为主要的影响因素。

3．不同的物业价格影响因素，与物业价格之间的影响关系是不尽相同的：有的影响因素对物业价格的影响是一向性的，即随着这种影响因素的变化会一直提高(或降低)物业的价格；有的影响因素在某一状况下随着这种影响因素的变化会提高(或降低)物业的价格，但在另一状况下却随着这种影响因素的变化会降低(或提高)物业的价格；有的影响因素从某一角度看会提高物业的价格，但从另一角度看会降低物业的价格，它对物业价格的最终影响如何，是由这两方面的合力

决定的。例如，修筑一条道路穿过某个居住区，一方面由于改善了交通，会提高该居住区住宅的价格；另一方面由于带来了噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全，会降低该居住区住宅的价格。至于具体的影响如何，还要看被影响的住宅临该道路的远近以及该道路的性质。其中，紧临道路的住宅较里面的住宅受到的负面影响要大，除非适宜改变为商业用途。但是，如果该道路是一条过境公路， 如全封闭的高速公路，则对住宅来说只有负面影响，无正面作用。

4．有些物业价格影响因素对物业价格的影响与时间有关，有些与时间无关。

在与时间有关的影响因素中，引起物业价格变动的速度又可能是不同的：有的影响因素会立即引起物业价格的变动，有的影响因素对物业价格的影响则会经过一 段时间之后才会表现出来。

5．某些物业价格影响因素对物业价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化，但更多的影响因素对物业价格的影响虽然可以感觉到，却难以用数学公式或数学模型将其描述出来。至于它们对物业价格究竟有多大程度的影响，主要依靠付价人员的付价理论知识、实践经验以及对当地物业市场的深入调查了解作出 判断。

二、人口因素

物业(特别是居住物业)的需求主体是人，人的数量、素质、构成等状况，对物业价格有很大影响。下面主要从人口数量、物业管理师考试培训人口素质和家庭人口规模三个方面 来说明人口因素对物业价格的影响。

(一)人口数量

物业价格与人口数量的关系非常密切。当人口数量增加时，对物业的需求就会增加，物业价格也就会上涨；而当人口数量减少时，对物业的需求就会减少， 物业价格也就会下落。

另外，在人口数量因素中，反映人口数量的相对指标是人口密度。人口密度从两方面影响物业价格：一方面，人口高密度地区，一般来说对物业的求多于供，供给相对缺乏，因而价格趋高，人口密度增加还有可能刺激商业、服务业等

的发展，提高物业价格；另一方面，人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低物业价格，特别是在大量低收入者涌人某一地区的情况下会出现这种   现象。

(二)人口素质

如果一个地区中居民的素质低、构成复杂、社会秩序欠佳，人们多不 愿意在此居住，则该地区的物业价格必然低落。

(三)家庭人口规模

这里所说的家庭人口规模，是指全社会或某一地区的家庭平均人口数。家庭人口规模发生变化，即使人口总量不变，也将引起居住单位数的变动，从而引起所需要的住房数量的变动，随之导致物业需求的变化而影响物业价格。一般来说，随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，物业价格有上涨的趋势。

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