物业管理师

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建立商业大厦公共维修资金的建议和办法

近几年，我市商业大厦作为全市房地产行业的一个重要组成部分，紧随着城市建设的快速发展而迅猛拓展。商业大厦是城市繁荣的象征。建成初期，设计独特、风格迥异的建筑物，功能齐全，配套完整的设施设备的确成为城市建设的亮点，为市貌增光添彩、为商业凝聚人气。随着时间的推移，一个必须直面的实际问题就摆在我们面前——维修，而其前提是必须妥善解决维修资金。只有使必要的维修资金得到保障，商业大厦才能正常运作，城市才能持续繁华。

现状与不足

1.我市商业房地产发展势头方兴未艾：除南大街商业步行街已建成投入使用外，莱蒙都会、前后北岸等商业街改造正在热火朝天的进行中；而住宅项目中，沿街一幢底层均为商铺，无一例外。

2.商业大厦产权性质多元化：商业大厦产权性质大体可以分为三类，一是属开发主体（政府、集团、开发商等）所有，只租不售；二是开发主体（政府、集团、开发商）拥有部分产权（调控和稳定市场），部分出售：三是全部售出，商业大厦分割为多个大小规模不等的全产权商铺。

3.我市商业大厦（商住楼、底商住宅楼除外）目前尚没有建立共用部位、共用设施设备专项维修资金的专门规定。

4.运行中的商业大厦不仅是共用部位需要经常维修，共用设施设备也面临正常的修理，特别是具有一定规模的商业大厦的电梯、空调，还面临中修或大修，甚至更新的问题。

5.由于没有专项的维修资金作保障，商业大厦共用部位、共用设施设备的维修矛盾十分突出，尤其是有多个产权人的商业大厦，因难以分摊维修费而导致共用设施设备带病运行、甚至瘫痪的情况比比皆是，物业公司普遍感到十分棘手。

综上所述，建立商业地产共用维修资金势在必行。

设想与建议

我们认为，为了确保商业大厦的运行质量，维护商业大厦的城市形象，必须建立商业大厦共用维修资金。商业大厦共用维修资金主要是解决商业大厦共用部位和共用设施设备的维修问题。

1.范围

商业大厦的共用部位是指住房主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、接板、屋顶等），户外墙厦、门厅、楼梯间、走廊、内街递道、连廊、顶棚、公共厕所、监控室、电梯房、配电问、垃圾房等公共场所。

商业大厦的共用设施设备包括电梯、中央空调，强、弱电设施设备，给、排水设施设备、消防设施、LED、公厕及配套设施、通风设施等。

2.筹集

商业大厦的地段、规模、设施不一样，我们设想在维修资金的筹集上也应分档次：

（1）商住楼、底商楼参照现行住宅标准35元／平方米的规定筹集；

（2）不使用电梯的商业大厦按50元／平方米筹集；

（3）使用电梯的商业大厦按80元／平方米筹集；

（4）同时使用电梯和中央空调的商业大厦按100元／平方米筹集。

开发建设单位在商业大厦竣工交接时，综合交接费中作为商业大厦维修基金的比例，也应相应提高。维修基金的余额不足月集额的30％时，商业大厦的业主应主动续缴补足。

3.管理

商业大厦筹集的维修基金实行政府监督，集中收集、权属不变、审批使用的原则。

商业大厦的维修基金由物业管理企业代理筹集，并应按维修基金的管理规定及时足额解交，集中归集至市物业管理中心。

4.使用

确立方便业主合理使用的原则，由政府主管部门负责制订维修基金使用范围，使用标准和使用程序。

（1）已成立业主委员会的，由业主大会、业委会讨论决定是否同意使用维修基金：

（2）尚没有成立业委会的，建议由市政府物业主管部门或物业管理中心指导成立商业大厦维修小组，由维修小组讨论决定是否同意使用维修基金；

（3）物业公司按照业委会或大厦维修小组的决定，与有资质的维修公司订立合同，做出预算，报市物管中心审批。工程结束后，工程决算需经审计部门审计，并向全体业主公示，确保急需维修项目及时得以合理修复。

政策依据和可行性探讨

建立和完善商业大厦维修基金不仅是必须的，也是可行的。

1.政策依据

国家建设部、财政部关于印发《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的通知，即建住房（1998）213号文，第二十二条“非住宅商品房维修基金的管理可以参照本办法执行”。据了解，上海市目前商业地产维修基金即是参照上述文件执行的。

2.实践可行性依据

南大街商业步行街建成交付前，开发建设单位——常州之江置业有限公司出于对南大街持续发展的高度负责，有效保障南大街商业步行街商业房地产共用部位、共用设施设备的维修，促进街区长效物业管理，要求建立南大街商业步行街商办用房物业专项维修资金。经常州市房产管理局批复，街区商业房地产本体维修资金参照住宅标准，按建筑面积35元／平方米收取，由购房人支付街区共用设施维修资金按1 2元／平方米收取，由开发建设单位支付。

南大街商业房地产交付时，我们按市房管局批复，向业主筹集维修资金，得到了业主的理解和支持，开了筹措商业房地产维修基金的一个好头。筹集过程中，也存在不足，就是没有妥善涵盖电梯维修和更新的资金筹措。南大街步行街目前有各类电梯扶梯62台，应该尽量筹措相应的维修资金，确保电梯的年检、保养以至更新的问题。

综上所述，商业大厦是城市的名片和形象，谁都不愿意看到二、三年或三、五年后，商业大厦因维修“断炊”，管理乏善而千疮百孔、伤痕累累；更不愿意看到由于维修资金的短缺，造成共用设施设备的少保养、拼消耗，以至设备设施英年早“衰”或英年早“逝”，甚至引发人身伤亡事故。所以，在建立商业房地产维修资金上，我们呼吁有关部门统揽全局，制定相应完善的政策，保障商业房地产的正常维修维护，为商业房地产的长效发展保驾护航

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